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対象：住宅資金・住宅ローン
回答数： 4件
回答数： 3件
回答数： 2件
夫36歳 妻33歳 子供6歳 3歳
夫年収500万 妻年収100万 貯金200万
車2台所有
気に入った土地（中古物件付き）を1千100万円で見つけ、できれば購入したいと思っています。
ただ建築年数が40年と古く、またその土地の所有者が50坪ほどの家を建てた後に、家の後ろの土地を買い増し、現在は家庭菜園の畑となっています。
よって、家の前の庭が1ｍ、家の後ろが50坪の畑となっております。
できれば、二千万円以下での中古物件を購入したかったのですが、家を取り壊し、建て替えとなると 予算を軽くオーバーしてしまいます。
知人より、土地が気に入っているのなら、とりあえず古い家で我慢し、最低限のリフォームと後ろの土地を駐車場にして、ローンを早めに返済してから 家を新築したらいいのでは？とアドバイスがあり、悩んでいます。
ただ、建築年数があまりにも古いので、そもそもリフォームするのが勿体無い気がするのですが・・・・（家の中は、思いのほかきれいですが・・
お風呂やキッチンは手直ししたい）
また、子供が大きくなってから建て替えをするのも 教育費などもかかってくると思いますし 不安です。
住宅ローンも10万以下で組みたいです。
どうしたらいいでしょうか？
補足
2010/11/20 22:221 最低限のリフォームをし、ローンの返済が終わったら建て替える。
ローン金額を下げられるが、後日建て替えができるか不安
2 フルリフォームして、ある程度直し ずっと住み続ける。
建築年数が古いし、土地活用があまりできていない。
3 更地にし、新築する。
ローン金額が高くなり、返済できるか不安
4 あきらめて別の中古物件を探す。
の4つのどれにしたらいいのか わかりません。
だっくさん （ 茨城県 / 女性 / 40歳 ）
回答：3件
専門家それぞれに概算積算と長期のキャッシュフローの作成を
不動産中心のFP 野口です。
だっく様の中古住宅の取得は、想像できますが、今後のご一家の生活とご計画が具体的に数字に落とし込み比較する費用があります。
敷地があわせて100坪以上あるようですから、後方部は今後有効に使用したい（菜園など）が有るようでしたら、継続活用も視野に入れなくてはなりません。無駄だとお考えならば売却処分も1つの選択肢になりますね。
確かに、木造住宅は築40年は1つの区切りと言えます。しかし一概には言えなく60年も経過してもしっかりしているものもあります。専門家に検証してもらう（シロアリ問題を含め）。
素人目には、建具の閉まり具合、床の傾斜、床下部の基礎を含めた腐食割合、屋根の劣化割合などです。
建替えは、お子様の成長と合わせてどの程度最低床面積が必要とされるのかわかりませんが100平米(30坪）程度でしたら１，８００万円程度で新築が出来ます。土地と合わせて3,000万円ですから、住宅ローンは組めます。30年元利金等で金利2.6％ですと年間144万円の返済です。
ご夫婦での年収割合が２４％で無理ではないですが、今後の収入増が期待できないようであれば生活は楽ではないですね。子供の教育資金を考えると直ですね。新築を諦めるか、よりコンパクトな400万節減方法があるかもしれません。
当面は、現状を安く購入し、水周り（キッチン、バス）の改装にとどめ暫く住んでから、全面立替を考える（ご子息の今後の進路を合わせ、共同で建設など）
いずれにしても、それぞれに概算具体的な数値に落とし込み、ライフスタイルを計画し、キャッシュフローを作成されることをお勧めいたします。
評価・お礼
だっくさん
2010/11/21 15:28迅速な回答ありがとうございます。土地の売却処分などは、思いつきませんでした。土地の所有者は、建物付きの土地と裏の畑を別々に売却してもいいと言っているので検討してみます。
回答専門家
- 野口 豊一
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP）
- 代表取締役
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント
独立系のＦＰ、不動産業者とは一線を画し常に第３者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。
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専門家リフォームか建て替えか？
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、古い中古住宅を購入する際にはリフォームすべきか、建替えすべきか迷うところですね。
で、築４０年ともなると、耐震性や断熱性などの問題はあるかと思います。
また、入居前にやむを得ず水回りのリフォームをすることになれば、結構な費用はかかるはずです。
そう考えると、現状では手を入れずに、とりあえず住んでみることは選択肢の１つです。
しかしながら、この中古住宅を土地代金として考えると、総額3000万円程度の予算で新築を検討してもいいかと思います。
それには、建物の概算を計算しておくことです。
お近くのモデルハウスに行けば、概ねの建築費は算出してもらえますので、参考になるでしょう。
また、最近では、ネットでご自身の希望の間取りを作成し、概算が計算できるハウスメーカーもあります。
さらに、ローンに関して、フラット３５Ｓを利用すれば、低利な長期固定金利で高性能な住宅を購入できます。
予算とローン返済に無理がなければ、新築される方をお勧めいたします。
以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
アネシスプランニング
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
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評価・お礼
だっくさん
2010/11/21 15:38迅速な回答ありがとうございます。主人も、リフォームして仮に購入費用を安くおさえたとしても、あまりにも古い家に無理に住みたくないとの事。確かに購入後に気に入らなくなっても簡単に買い替えができるわけではないので、土地を半分だけ購入し、新築した場合など 他に良い方法がないか・・もう少し考えたいと思います。
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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寺岡 孝が提供する商品・サービス
渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー
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リフォームか建て替えについて
だっくさんへ
はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。
『知人より土地が気に入っているのなら、取りあえず古い家で我慢し最低限のリフォームと後の土地を駐車場にしてにして、ローンを早めに完済してから．．．』につきまして、
１．建物が築４０年となりますので、金融機関が住宅ローン融資に応じてもらえるかどうかを、予め確認しておくようにしてください。
尚、金融機関によっては、検査済み証のない住宅へのローン融資は行っていない金融機関もあります。
２．私がだっくさんと同様なケースで何度もキャッシュフロー表を作成して、リフォームをした後から立て替えた場合と初めから建て替えた場合につきまして、何度もシミュレーションを行ったことがありますが、経験則からするとリフォームを行い後から建て替えをするよりも、初めから建て替えた方が住宅費用につきまして、トータルでは少なくて済む場合がほとんどでした。
だっくさんの場合も一度、リフォームをした場合と建て替えた場合のふたとおりにつきまして、キャッシュフロー表を作成して資金残高の推移を比較していただくと、どちらが有利かよく分かると思われます。
以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
評価・お礼
だっくさん
2010/11/21 15:45迅速な回答ありがとうございます。やはり新築の方が良さそうですね・・。安い買い物ではないので、出来れば質素でもきれいな家に住みたい！と私も、主人も思っています。住宅付きの土地と、裏の畑を別々に販売してくれる様ですので、畑の土地だけ購入し、そこに新築するか検討したいと思います。
渡辺 行雄
2010/11/21 16:44だっくさんへ
お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。
これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。
リアルビジョン 渡辺行雄
（現在のポイント：12pt）
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（ファイナンシャルプランナー）
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