宅建業の無免許営業について

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

土地を分割して販売した場合に、宅建業法違反にあたるのかどうか
については、国土交通省から発表されている
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
www.mlit.go.jp/sogoseisaku/asubesuto/fudousan/05.pdf
に準じて総合的な判断がなされます。

上記の基準に5つの判断基準が明記されていますが、
どれか一つに当たれば即違反ということではなくて、
その基準を勘案して総合的に判断されます。

今回、内容の詳細が分からないので、なんとも言えませんが、
仮に、売主が宅建業法違反であれば、その物件を仲介した仲介業者は
宅建業法違反のほう助となり、罰を受けることになります。

実際は、上記の基準の解釈等が曖昧です。

役所の方も、最終的な判断は、警察で調査して
検察が起訴をするのかどうかによりますと言って
業法違反かどうかに対する明言は避けます。

どういう形であれ、最終的に宅建業法違反にあたるのか
どうかに関しては警察の判断となります。

今回、まずは、各都道府県の管轄の宅建指導班等
（名称はいろいろあります）にご相談ください。
その上で、告発をするのであれば、
警察へ通報する形になります。

少しでもお役に立てれば幸いです。

はじめまして。

宅建業を兼業しております、
「さくらシティオフィス」の代表者、
不動産コンサルタントの松本です。

気づいた点について、書かせていただきます。

自らが売主となって不動産を販売することを業とする者は、
あなたがご指摘の通り、宅地建物取引業免許が必要になります。

あなたが購入する前に、宅建業法第３５条に規定されている、
重要事項の説明と書面交付があったと考えますが、
それをどこの誰が行ったかを、今一度、
確認していただきたいと思っています。

媒介をした宅建業者であり、かつ、
その宅建業者の宅地建物取引主任者から説明を受け、
宅建主任者の記名、押印がなされてあって、
売買契約書にも同じような形式で作成されてあるとするならば、
当該土地における業法違反はなかったものと思われます。

広告についてですが、
媒介をした宅建業者が媒介物件である事を示したうえで、
チラシやＷｅｂサイトなどの媒体により、
広告されていたのであれば、こちらのほうも、
特段、宅建業法に抵触するような事はないと思っております。

法人が所有している土地を売却するために、
宅建業者に対して媒介依頼がなされている場合にあっては、
その宅建業者が法に抵触するような行為がなければ、
適法に宅建業者としての業務を行っていると考えます。

当該土地の売買契約書、重要事項説明書の記載部分、
広告物の内容において宅建業者が媒介している旨の掲載がなく、
媒介した宅建業者ではなく、売主自らが行っている場合には、
宅建業法違反の可能性が高いものと考えられます。

業としていないのであれば、売主の法人に、
宅建業免許を有しなければならない理由はありません。
当該土地の取引においては、媒介した宅建業者に、
重要事項説明書に重大な告知事項についてのミスがあれば、
その責任を負わせることは可能であると考えます。

契約前の重要事項説明書。
契約時の売買契約書を確認してください。

それらの書面に不備があり、
そこに、現在、発生しているトラブルの原因があれば、
宅建業法第３５条に違反する行為があったと主張してみてください。

宅建業免許を管轄している都の担当部局でもいいですし、
媒介業者の所属団体に対して、相談されてもいいように思います。

少しでも、お役に立てていれば、幸いです。