ワンルーム投資は東京か大阪か

マンション管理士です。

私からは構造面と建物の管理面についてご説明致します。
まずコンクリートの質のことをおっしゃられていますが、最近のマンションは「100年コンクリート」などと謳われた、簡単に言うと質の良いものを使用していたりします。
ただ、だからといってそれだけで安心かというとそうではなく、自分達で建物の維持修繕を定期的に施していかなければそこまでは持ちません。

所有者の集まりである管理組合がきちんと機能していて、長期修繕計画書を目安として定期的に建物のメンテナンスを行っているマンションと、誰も意識を持たず、引いては補修時期が来ても何の施しもしないマンションとでは、立地の問題以上に建物の価値に違いが生じてくるようです。

たいがいのワンルームマンションは所有者が自分で住まず、第３者に賃貸しているため、なかなか管理組合が機能しないところが多いようです。

区分所有者が誰も関心を持たず、役員のなり手がない管理組合では最近管理会社が区分所有者の代わりに管理者になるようなワンルームマンションが出始めています。
管理会社はそのマンションのお財布状況を熟知していますし、日常の建物の管理を任されていますので、現場のことはもちろん把握しています。
その管理会社が管理者になるとどういうことが起こるのか･･･
管理会社が自ら判断して修繕工事を実施していくことが予想され、その修繕費は概して高価だったりします。

また築１２～１５年には大規模修繕工事を実施するところが多く、多額の修繕費がかかります。
これらの先々に生じてくる修繕費用を区分所有者の毎月の修繕積立金で賄っていくわけですが、管理会社がバンバン工事を進めていくと、修繕積立金不足に陥る可能性があります。
その場合は、まず間違いなく区分所有者の毎月の修繕積立金を改定（値上げ）を提案してくることになります。

このようにマンションの管理面をチェックすることなく他人任せにしていると、現在支払っている毎月の管理費・修繕積立金が値上がりしていくという場合が起こり得ます。

ご参考になれば宜しいのですが･･･

株式会社アレップス 開発事業部の斎賀と申します。
弊社は賃貸住宅の管理一筋３０年の会社ですので、マンションの構造的なことについてのご意見は差し控えさせていただきますが、サブリースについては大阪の業者様がいう「空室リスク」がなく、賃料も下がらないというご意見には同意しかねます。
まず、サブリース契約に関しましては各社色々な形態があるのですが、総じて何年目かに賃料の改定の条項が含まれております。
空室が長引けば、その分サブリース会社の収益が赤字になりますので、それを補填するために保証賃料を値引きするということになりますので、結局のところ空室リスクをそこに持ってきているだけのことになります。また、会社によっては空室を埋めるために、入居者をつけることだけに注力し、入居審査も何もない会社もございます。
その場合、それが様々なクレームやトラブルの原因となり得ますし、それがオーナー様の無駄な出費につながることも少なくありません。
あと、家賃設定を築２０年の相場にしているから保証賃料が下がらないというのは全く根拠がない話だと思われます。
実際、今は賃貸住宅の供給過多により、賃貸市場は完全に借りて市場となっております。
築年数の経過した物件は賃料を値下げしても入居者が付かないという事態も多く見受けられますので、築２０年以降は賃料が下げ止まるというのは完全に絵空事といえます。

サブリース契約を全く否定する訳ではないのですが、それで全てのリスクから解放される訳ではないので、そのサブリース契約の内容を十分に把握する必要があるかと思います。

ワンルーム投資は中古か新築かは実際の物件を見てみないと判断が難しいですね。
また業者は両方ともそれぞれのメリットを言いますし。

また大阪の業者は良い会社、悪い会社あるので気つけましょう。結構だまされている人も
多い気がします（新聞で出ていた）
当社は大阪の独立系ＦＰ会社ですので、その点はよろしければご相談が可能です。

投資マンションは長期で考えていく必要があります！