修繕積立金の上昇率と価格の目減り率を精査しましょう。

はじめまして。あゆみリアルティーサービスの田中です。

CF計算の考え方は概ねよいと思います。

ただし、他の専門家も指摘しているように、シミュレーションをする上ではコンサバティブに考えるべきで、
・金利は固定で考える
・修繕積立金の上昇率を勘案する
・設備の修繕費を加味する
・価格の目減り率を勘案する
ことが必要です。

小生からは、「修繕積立金の上昇率」と「価格の目減り率」についてお話させていただきます。


「修繕積立金の上昇率」は、簡便法として、長期修繕計画と定期総会議事録をチェックしてみてください。
概ねの上昇率が判ります。

チェック方法は小生のブログ記事を参考にしてください。
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2595745.html


「価格の目減り率」については、首都圏の平均的なマンションの場合、築15年で36％程度、価格が下落するようですので、もう少し保守的に見るという選択肢もあります。（もちろん、貴殿が検討しているマンションは目減り率の低い立地・建物グレードかもしれませんが）


首都圏マンションの価格目減り率の統計記事を参考にしていただくとイメージしやすいと思います。

一般的な価格の目減り率で言えば、中古マンションの場合、築10年～築15年くらいの物件が狙い目だと言われているのも、このデータから判ると思います。
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2678928.html


なお、マンションの購入にあたっては、管理の状況をきちんとチェックする必要があります。
この方法も小生のブログ記事インデックスにある「５．管理のチェックポイント」をご参照ください。
http://www.ayumi-ltd.com/blogindex.html

以上、参考にしていただければ幸甚です。

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