住宅購入か賃貸か

住宅・不動産不動産売買 2017/02/03 11:21

現在賃貸に116,000円かかっています。
正社員にて働いてきましたが、2人目妊娠で体調不良により退職しました。4月に出産予定です。
夫は33才、年収500万です。
恥ずかしながら貯蓄は全くありません。
現在1LDKですが、2人目が産まれ手狭になってしまうので引越しを考えていますが、賃貸で広いところを探しても12万以上はかかります。
夫1人の収入でこの家賃ではボーナスを崩しての生活となり苦しいので、中古マンションを購入し、1人目の子が小学校に上がる前に(来年度に3才なので、中古マンションに住むのは3〜4年となると思います)売却し、新築戸建てを購入したいと思っています。
現在都内郊外在住ですが、戸建て購入の際は少し離れてもいいとは思っています。
夫は転勤はありません。
私も産後1年ほどしたら働くつもりなので、そこから貯蓄していきたいのですが、今以上の家賃を支払っていくとなると厳しい気がします。
購入してもすぐ売ることになるので、中古マンションは売却時にも築25年以内になるもので、リノベーションやリフォームされ大規模修繕も終わった直後の物や、築浅(5年ほど)のものを考えています。
住宅ローン控除や固定資産税軽減などを考えて、購入してもいいのかもしれないと思うのですが、売却し戸建て購入の際の不安もあります。
買換えローンは審査が厳しくなるようですし。。
ちなみに今回住宅購入する際、諸費用にかかるお金は有難いことに親に頼れることになりました。
あとは売却時の諸費用と戸建て購入時の諸費用をあと3〜4年で貯めるのですが、無謀でしょうか。。

poonさん（東京都 / 女性 / 35歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

マンションの所有か、賃貸か、短期の場合。

2017/02/03 18:55 詳細リンク

: (5.0)

不動産コンサルタント＆ＦＰ野口です。

poon様が、東京都内で現在の居住狭さから、3～4年間の短期の間、広いマンションに移転する場合のマンションを購入するか、賃借にするかの判断をする事をどちらを選択するのが、賢明であるかを経済面だけで検証したいと思います。

求めるマンションの広さを60～70平米（3LDK）を仮定します。
賃借でも、購入でも、築10～15年程度とします。
新築の場合は、購入は都内平均額は約5,000万円ですが、中古マンションで築10年～では、20％減の約4,000万円です。
このような中古マンションの賃借は、管理費込で￥135,000/月

A、中古マンション築10年を￥4,000万で購入、フルローン￥4,000万諸費用は概算250万
で、4年後売却とした場合の、キャシュフローを検証しましょう。
ローン＝35年、金利変動0.6％とすると月支払い＝105,611円（年間126.7万、4年間506.9万）
管理費等月2万と仮定（年24万、4年96万）
4年後、同マンションを売却する場合は、通常年2％程度減価します。従って、売値は、少なくとも300万程度安くなり、3,700万とします。
売価却諸費用は、取得時より少なく殆んど仲介料です（130万円）。
所有による取得税、固定資産税は、4年間で60万程度。
ローン支払いによる4年後のローン残高：3,584万

A、4年間のキャシュ収支（万）
収入売却 3,700-3,584＝116
支出購入諸費用 250
ローン支払 506
管理費等 96
諸税 60
売却諸費用 130
計収支差－926 ----- （A)
B,4年間の賃借の場合(万）
支出月額 135,000円と仮定 4年間賃料等 648
敷金2ヶ月、更新料1ヶ月賃料12.5万で3ヶ月37.5万
原状回復費＝敷金とすると
計支出 4年間合計－682.5---（B）
キャッシュ比較：（A) －(B) =－243万購入の方がキャシュが、30％以上支出が多い。

以上は、飽くまでいろいろな仮定ですので、中古マンションの値上がりや家賃の値上がりが
有った場合で、地域によっても異なるでしょう。

失礼ながら、poon様が子育てながら働かれれてどれ程の収入があるのか、わかりませんが現在のご主人の給与年収500万前後であれば、所得税等は殆んど少なくなり、ローン減税もそれほど影響しません。

諸費用のご両親からの援助は、有り難く感謝し次の住宅取得時の費用や一時の子育て中の費用の一部にされるようにされてはと思います。

月々の賃借する家賃が、1万円UPしてもなお差が有りますが、月々の家計は大変でしょうが、しっかりとライフプランをお立てになり、人生設計を立ててください。

現況、中古マンションンもこの2～3年上昇基調にありましたが、もう下降に向かっています。何でも「マイホームがすべて」では有りません。

立派なお子様のお誕生を祈ります。

賃料

キャッシュ

ローン

評価・お礼

poonさん

2017/02/04 16:55

野口様。具体的な数字を出していただき感謝いたします。
3500万程の中古購入を考えていたのですが、それでも支出が大きくなってしまいますね。
とてもわかりやすく、中古マンションについて知りたかった内容でしたので、本当に助かりました。
迅速な回答有難うございました。

野口豊一

2017/02/07 14:59

高い評価有難うございました。
過去50年間、政府の政策もあり「マイホームが資産形成の柱！」と庶民に浸透させてきました。
従って、賃借人＝貧困な人と言うイメージを国民感情に色濃く残っています。
しかし、この2年間「空家問題」が社会の課題となり、地方問題ではなく東京も例外では有りません。
私は、今後欧米の如く賃借率がグンと上がると思います。ローン地獄は過去のものになってほしいと願っています。
相続対策と称して、ハウスメーカーや専業者が賃貸住宅こぞって建設して、大儲けしていますが、この不動産＝負動産になって賃料はグンと下がるでしょうから。