マンションを売却して頭金にして住宅を購入したい

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

お聞きしている範囲において、ご主人の年収400万円で
2600万円の住宅ローンを組むことは可能だと思われます。
（都市銀行の審査では、ぎりぎりですが、、、）

2600万円を35年間で借り入れた場合の毎月の支払いは
・変動金利1.075％（店頭金利2.475％から1.4％の金利優遇を想定）
74,306円/月（ボーナス払い無し）
・固定金利2.160％（平成22年度10月度フラット35最低金利 団信別）
88,278円/月（ボーナス払い無し）
となります。

選択する住宅ローンの商品によっては、気にしている
毎月8万円を超えてしまう可能性があります。

ただ、毎月の支払い額が高い固定金利を選択したとしても
住宅ローン支払いの年収に対する割合である返済比率が
26.4％となっているので、一般的には
それほど無理のない借入となります。

しかし、マンションの場合は、住宅ローンの支払いに加えて
管理費・修繕積立金（必要によっては駐車場代）等が加算されます。
また、固定資産税等が年間でかかってきます。
都心部で、70平米程度の一般的なマンションにおいて、
これらの保有費は、毎月3万円程度（駐車場代は別）
は見ておいた方が良いと思います。

したがって、今回、ご両親の援助3万円は、
上記の保有費で消えてしまう可能性が高いと思われます。

今回、同居によって「空子」さんの仕事復帰が早まり、
世帯収入を上げることができるのであれば、
十分に購入は可能だと思われます。

逆に、ご両親の介護等が必要となるのであれば、
ご両親の年金等も含めて、総合的な世帯収入を考えて
今回の購入が可能かどうかを検討する必要があります。

一度、ご主人だけでなく、ご両親も含めて家族会議を行い、
今回の話を検討してみてください。

参考までに、
住宅ローンの審査において、国民年金の未納は通常審査対象となりません。
今まで、一度も国民年金を払ったことが無い方でも住宅ローンの承認が
得られているので、特に気にする必要はありません。

ただし、国民健康保険の未納に関しては、保険証の有効期間から
判断が可能なため、住宅ローンの審査において、審査対象と
なってしまいます。
したがって、仮に国民健康保険の未納があるのであれば
早急に完済してしまってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

空子さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『この場合、２，６００万円程度の住宅ローンの借り入れは難しいでしょうか？』につきまして、借入金額２，６００万円につきまして、住宅ローン金利１．０％・３５年返済とした場合の毎月の返済額は、７３，４００円ほどに収まりますので、現在の支払い家賃から３，４００円ほど増加した返済額となります。

尚、ご主人様の手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合は、２６．２％ほどに収まっていますので、この水準でしたら家計にそれほど負担はかからなくて済む水準となります。

ただし、１．０％のローン金利の場合、変動金利となりますので、半年ごとにローン金利の見直しが行われるため、将来的にはローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配があります。

また、ローン金利２．０％とした場合、毎月の返済額は８６，２００円ほどになってしまいます。

尚、ご主人様の手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合は、３０．７％になってしまいますので、この水準になってしまうと家計に相当な負担がかかってしまうことになると思われます。

ただ、ご両親からの援助も含めた場合の住宅ローンの負担割合は、２７．８％と、２８％以内におさまりますので、この水準まででしたら家計を管理していくうえでも、何とかなる水準だと考えます。

参考までに、ローン金利３．０％とした場合のご両親なの援助も含めた住宅ローンの負担割合は、３２．２％にもなってしまいます。

よって、家計への負担を考慮したうえで、２，６００万円の住宅ローンを組む場合、ローン金利として２．０％までの範囲内で住宅ローンを組むようにしていく必要があります。

ご両親からの資金援助のことや、今後の教育資金のことも十分に考慮したうえで、総合的に判断するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

空子 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

少々辛口のアドバイスになりますが、ご参考になればと思います。

ご質問を拝見した第一印象としては、借入額が大きく過ぎると感じました。
借り入れは可能だとしても、今後、お子様の進学やご両親の万が一の介護費用等を考慮に入れた場合、返済に窮する見込みがあるように思います。

そこで今回の計画を進められる場合は、ご両親の資産状況を考慮せず予測すると、早急に空子様の収入が必要となりそうです。

一方、補足事項にお書き頂いている年金の件ですが、特に退職がある方にとっては大きな収入源のひとつになります。現状、その権利がない状況で長期の住宅ローンを組むことはリスクを増幅する感があります。

またご主人に万が一のことがあった場合、別途生命保険でカバーされていれば安心感はありますが、現状では遺族年金もありません。

その問題の年金は、２５年間以上加入期間がないと６５歳以降いただくことができません。そこで未払い分を一括で支払うことをお考えですが、今年、未納者の方でも１０年間（現在２年間）さかのぼって追納できるようにする法律が可決され、来年末を目処に施行される予定になっています。

そこで、これからの納付を含めて何年分を追納するのがの良いものかご検討いただくことになりますが、おふたり分を１０年分追納されるのであれば結構まとまった金額となります。

また、これから納付されるのであれば、納付額は１５，１００円（現時点ひとり分）ですからおふたり分で３０，２００円となられます。これも残念ながら負担を強いるひとつとなられます。

一度、今後の資金スケジュールを書き出し検討されてみられることをご提案いたします。

後向きのアドバイスとなり恐縮ですが、買ってからでは遅いものですから敢えて書かせていただきました。

以上、ご参考となれば幸いです。

参考コラム
安心はキャッシュフロー表の中にあり！
⇒http://profile.allabout.co.jp/w/c-45077/