東京スター銀行　0金利ローンへの借り換え

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

スター銀行は最初の手数料等を勘案すると、実質１％程度の
固定金利のローンを組んでいることになりますので
残り期間全て固定金利で担保できますので、安心感は強いですね。

借換の費用も保証料が大半を占めますので、保証料がいらない
スター銀行は登記関係の司法書士報酬２０～３０万程度で済むと思います。

ただし、スター銀行も新規と借換の枠の割合が示されていないことや
ご質問者様のような、いわゆる優良顧客の囲い込みが本音ですので
審査が無事に通るのかは、本当にスター銀行にしかわかりません。

スター銀行のスターゼロ住宅ローンに関しては、私のブログでもう少し
突っ込んで書いておりますので、ご覧下さい。

住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

仮にスター銀行がダメだった場合に、借換をするかは非常に微妙なラインです。
住信ＳＢＩ銀行でも固定金利型だと、借り換えても金利は同水準レベルです。

確かに変動金利と比べると現在の金利は高いですが、絶対水準ではかなり低い金利です。

まずは、スター銀行の審査がどうなるかお待ち下さいませ。

沼田 順

住宅ローンの返済の仕方によるかと思います。過去の期限前返済のペースを見ますと、最後まで借りて行くというシミュレーションは妥当性を欠くかも知れません。


恐らく比較すべきは期限前返済を絡めたシミュレーションになります。もし、ローンの返済を5年程度で終了されるのであれば、そのまま返済して行くのが良いでしょう。ただ、学費の増加で期限前返済のペースが落ちるという事であれば、悩ましい所かと思います。


一つのバロメーターとしては固定期間終了時までに期限前返済出来るか否かを目途に考えられたら如何でしょうか？もし、8年以上期限前返済を含めて返済に時間が掛ると思われるのであれば借換をし、そうでなければ現在のまま継続し期限前返済で8年以内に終了するという事です。


結局早期に返済する事になるのであれば登記費用等の当初コストが無駄になりますので。


ちなみに、住宅ローンの繰上げ返済は減税メリットを最大限受けるには平成26年までしない方が良かったかもしれません。下記参照ください。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/h17zeiseigaiyou.pdf


住宅ローン減税を目いっぱい受けるのであれば繰上げするのは借入をしてから10年経過後です。（但し、金利の将来の減少分との比較になりますが…）


東京スター銀行の住宅ローンの一部の商品では借入金と預金額が同じ場合には借入金の利息がゼロになるというプランもあります。その辺りの比較を含めてトータルで研究されてみたら宜しいかと思います。

シフォンのままさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『ただ、最初の事務手数料＋登記費用などのことを考えると今のままの方が良いのか悩んでいます。』につきまして、住宅ローンの借り換えによりメリットが出るための要件として、
・返済期間が１０年以上残っていること。
・借入残高が１，０００万円以上残っていること。
・現在のローン金利と借り換えを行った場合の住宅ローンとり金利差が、１．０％以上あることとなります。

尚、シフォンのままさんの場合、現在の残高が１，２００万円、返済期間も１５年残っていますし、住宅ローン金利の差も１．０％以上ありますので、事務手数料や登記費用などの諸費用を考慮しても、借り換えを行っても十分にメリットがあるものと考えます。

また、シフォンのままさんも書いているとおり、今後お子様の教育費用がかかるようになりますので、その時期に住宅ローン負担を軽減できるという点からも借り換えによるメリットは十分に期待することができると考えます。

融資先の金融機関でもシミュレーションを行ってもらったうえで、決定するとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

シフォンのままさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


一部繰上げ返済計画によりご判断ください。今までと同じような条件で一部繰上げ返済を継続される場合は、現状のままでも誤差の範囲で収まるように思います。


例えば、現状の住宅ローンのまま仮に年間２００万円ずつ一部繰上げ返済を継続した場合、２年間で借換え後の軽減利息等（登記費用マイナス）と同等以上の利息が軽減されます。


ただし、実際は借換え後のローンにおいても同じように一部返済することを考えた場合、こちらも利息の軽減があることから、一部繰上げ返済の計画を基に詳細計算後でないと正確な答えは得られません。


一方、一部繰上げ返済のご予定がほとんどないというこであれば、借換えされた方がメリットがあるといえます。簡単ですが、ご参考となれば幸いです。

シフォンのままさん、はじめまして。
やさしいお金の教室（合）エムズアイの築地と申します。
http://www.supremehiroshima.com/MSI/

住宅ローンに関しては、多くの方が短く早く払い終えることや金利の削減効果の事を一番の得策の様に言われますが、それはあくまで数字のみのお話です。

ですのでローンの借換えもシフォンのままさんの場合、繰上げ返済や借換えによる金利削減効果のみに目を奪われるべきではないと思います。

シフォンのままさんもご心配されておられます様に大切なのはお子様の教育費やその他の支出が今後も払っていけるかどうかと言ったライフプラン（将来計画）の方です。

そうしたライフプランから考慮しますと、目先の数字に囚われるべきではなく、定年退職時までにキッチリと毎月ローンを換えせることに主眼を置くべきだと思います。

住宅ローンの借換えに関しては低い金利で固定のものがあればそれにされると良いと思います。

ただ私は東京スター銀行はやめておかれた方が良いとおもいます。

それは東京スター銀行の大元（筆頭株主）がアメリカの投資ファンドだからです。

こうしたところは表面上はお客様第一主義だと言っていますが、中身は自行利益第一主義のところが多いように思います。

また、このスターゼロ住宅ローンは話が旨過ぎる様に感じています。これではどうやって銀行が儲けるのでしょうか・・・5.25％の手数料その他では到底利益は出せない様に感じます。

恐らくそれは住宅ローンで利益が出なくとも、それをきっかけに貯金も保険も他の全てのお金も、お客様をまる抱えすることによって発生する利益を期待してのことだと思います。

だたこれではそれを利用するお客様は普段は便利がよくともイザ資金繰りが悪くなったりすると全ての金融がストップする可能性も高くなります。

リスクの分散は金融機関を分散してリスク分散をすることも大切だと思います。リスク分散の意味からするとワンストップサービス（一つの金融機関で全ての金融サービスをまかなう）は何の意味もありません。

アメリカのサブプライムローン破綻では事実上の銀行（投資ファンド）による住宅ローンの貸しはがしもあったわけですので、このあたりは慎重に物事を運ばれるべきかと思います。

シフォンのままさんのご参考になれば幸いです。