売却か賃貸か、STAYか・・・

不動産を主としたFPの野口です。

びとさまの家庭事情で、折角取得したマンションから、賃貸へ移行とは大変です。

売却後のオーバーローン300万の分割返済は、ローン会社にもよりますが、従来のローン金利では、分割に応じてくれません。金利は少なくとも担保があっても２～3倍の金利になり返済期間も短くなるでしょう。

賃貸は、今春賃料も大幅ダウンしており、先行きは明るくありません。空室リスク又は賃料ダウンを覚悟です。

私も神奈川に住んでいますが、神奈川の東京に近いほど４～５年前の一種のマンションバブルで、多くマンションが建てられており、既に過剰気味です。
よほど幸運な条件（駅歩10分以内、都心まで１時間以内、価格が新築坪＠２００万以下）でないと売行きは、芳しくないようです。

解決策は次の２点をご選択されては
（１）現状のマンション所有をして、ローンを払い続け、一方マンションは賃貸にする。
賃料７５,０００円とすると、ローン支払い８０，０００円であれば、管理費･積立金
１５，０００円など差し引き、月２０，０００円のキャッシュ持出しです。当面の
資金負担は軽減です。
（２）オーバーローンを一挙解決。決断してマンション売却。差額３００万を別途担保を 提供して、金利負担軽減するため、銀行に交渉する。
その他、貴殿の諸事情を組んだ処分も選択肢（個人情報に付き別途ーー）

言える事は、又不動産が上がって、オーバーローンが解消されることは特殊な個別事項が発生（公共地になり買収されるなど）しない限り、20％～の上昇は起こりえないでしょう。
寧ろ、まだまだ下落していく可能性のほうが強いです。

従って、私は売却をお勧めします。
個別相談↓
http://www.iriscon.co.jp

こんにちは。

下記のご質問の件について


１、売却･･･300万円程度のオーバーローンを一括返済しなければならない（買い替えは検討していないので）？分割返済の手段はあるのか？

基本的には一括返済です。ほかに何か担保が取れるのであれば分割でもいいという可能性はゼロではないと思いますが、金融機関に交渉するしかありません。


２、賃貸･･･物件持ち主としていろいろ面倒が多いのか？不動産屋からはあまり勧められなかった。

賃貸というのは、設備面などでコストがかかったりします。また、一番のリスクは空室リスクです。不動産屋の方からあまり勧められなかった理由として考えられるのは、賃貸市場としてはあまりよくない。または、不動産会社としては売却の依頼のほうが利益がでる。どちらかの理由なのではないのでしょうか。

３、いろいろと情報収集はしているのですが、時期尚早と判断してもう少し待つという選択肢もあると思っていますが、不動産市場の観点から、オーバーローンなく売却できる時期が来るのか？ということもわかりません。

不動産を売却する時期としてはよくない時期です。今後景気がよくなったときのほうが一般的にはいいです。ただし、場所によっては時期が異なります。


詳細な情報がわからないので、一度お近くの独立系のファイナンシャルプランナー（CFP保持者）にご相談されるといいでしょう。

ぴとさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『売却．．．３００万円程度のオーバーローンを一括返済．．．』につきまして、３００万円程度とはいえ持ち出しは避けたいところです。

引き続き分割払いができるかどうかにつきましては、融資先の金融機関との交渉となります。

尚、もし残債の分割払いが融資先の金融機関から認められても、新たに負担することになる支払い家賃のことを考慮した場合、家計に占める住居費用の割合が格段に上昇してしまうことになりますし、家計を維持していくことができるかどうかを冷静に判断してみてください。

住居費用が二軒分となりますので、家計を維持していくことはかなり難しくなってしまうと思われます。

『賃貸．．．物件持ち主としていろいろ面倒が多い．．．』につきまして、住宅ローンと受け取れる支払い家賃とが同額の場合は、新たに住居費用を負担しなくて済みますし、住宅ローンと支払い家賃との間に差額が発生しても、負担は差額分だけで済みます。

よって、家計のことを考慮した場合、最も現実的な選択肢になるものと考えます。

尚、賃貸にだした場合のマンションの維持管理につきましては、不動産会社に管理委託することで管理の煩わしさはなくなります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄