離婚後の住宅ローン整理について

FP（アイリスコンサルタント）の野口です。
契約書を一度確かめてください。

多分、「結婚」が共有、ローン契約の絶対条件になっていないと思います。
１、借主に重大な事項変更が起きたときは、貸主（保証会社）に通知するなどの項目があれば通知する必要があります。
２、離婚後の財産分与の期限は、財産分与でもめていて裁判などをするときの期限です。
双方が、合意していれば期限はありません。
３、ローン名義を一本化するには、ローン会社（保証会社）に連絡して、変更願いをすれば応じてくれます。銀行を通じて行うのが良いでしょう。（銀行に知らせることになりますが）
４、第3者に相談は、特に必要ないです。ローンが延滞とか、リスケなどの問題、がなく元ご主人が今後も返済されるのであれば、問題ありません。

離婚時の事項が守っていけるのであれば。
借換は通常利息の低減などの変更をするときで、元ご主人が現状で全額負担しているのであればあえて借換をしなくても貴女の負担ははありませんからーー。

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

公庫勤務時代に離婚等で債務引受（旦那様と奥様の連帯債務から旦那様のみの
単独債務に変更すること）等を担当したことがありますので、
あくまで銀行側の観点からご回答いたします。

まずご質問を拝見する限り、ご質問者様は持分をもたれていて
連帯債務者にも入っていると読み取れますので、
その前提でご回答いたします。

１質問者様も連帯債務者の場合は、上記の債務引受が必要になりますので
早急に連絡して下さい

２名義を全て元旦那様名義に戻した段階で贈与の疑いは晴れますが、今の状態では
グレーゾーンということになります

３普通は上記の債務引受の申請を銀行側に申出て債務を一本化します。
ただし、元旦那様だけでは返済負担率をオーバーしてしまう場合等は
同居のご家族と収入合算するなど、それなりの対応を求められます。
そして、登記を単独名義にします。

４離婚問題専門の弁護士はたいてい、登記に関しては司法書士と提携していますので
まずは離婚問題に詳しい弁護士にご相談されると良いと思います。

順番的にはまず弁護士にご相談されてから、行動された方が無難です。

蛇足ですが、残りの返済期間が短い場合はそのまま返済されて完済してしまう
お客様も中にはいらっしゃいます。但し、延滞した場合はこの対応はかなりの
ペナルティを受けることになります。

以上はあくまで一般論ですが、
参考にしていただけますと幸いです。

沼田 順

まず、一番のお勧めは、借入銀行以外で住宅ローン融資業務をされていて内部情報に精通している銀行員に相談する事です。


４．について、その上で更に相談するとすれば弁護士になると思います。（税務や金融に詳しい人がベストです。）


１．についてですが、銀行に伝えた方が良いとは思います。

弊社のお客で実際に別れた方がおりますが、支払が続いている限り「実務上は」問題はありません。ただ、住宅ローンは住宅を購入した時点でのお二人の状態を前提にしていますので、恐らく変更があった場合には連絡する様に約款に記載されていると思いますので約款を
ご確認ください。


２．これについては税理士に確認する必要があるでしょう。ただ、ご参考まで下記ご参照ください。3割の部分に関してかと思いますが、名義上はご本人でも元夫が払っているのであれば単なる名義上の持分となるでしょう。

（公証人連合会の説明→ http://www.koshonin.gr.jp/ri.html）


３．これは上記でも書いた様に他行で聞くのが一番でしょう。現在の融資をしている銀行としては単に事務手間が増えるだけの事なのであまり歓迎されないと思います。


文面から推測するに元夫さんは経済的には問題が無い様に思われますので他行で借換をする際に、「現在離婚しているので債務を一本化したい」という事で話されれば良いと思います。他行でまず、元夫単独で借換を出来るか相談して聞いて、それで駄目な場合には現在の借入行に相談するのが良いでしょう。


（住宅ローンの返済を迫られる事は通常の返済をしていれば無いとしても、元夫さんとしては心理的な障壁になるのでしょう。（「期限の利益」と言います。）よって他行でローンの内定を連帯保証人の無い団体信用保険か、元夫の身内の方に連帯保証人前提でとられれば受け皿が出来るので次に進めます。）



全体的な話ですが、元夫さんにも不動産の名義を自分一本にする事がメリットがある事を理解してもらい協力を仰いだ方が宜しいと思います。



実際にこの様な状態を放っておいて、片方が自己破産したケースを知っておりますが再婚して不動産を買う際の融資審査等に大きなマイナスとなっておりました。ご質問の通り早目にクリアする事をお勧めします。

ｇｅｒｕｇｅｒｕ１２さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問１について
毎月遅滞なく住宅ローンを返済していれば特に問題はないと思われますが、念のため融資先の金融機関にも確認をしておくことをお勧め致します。

質問２について
離婚時の財産分与につきまして、いつまでに完了させなければいけないという定めは民法などには、特段定めがなかったと思われます。

尚、離婚時の財産分与につきまして、課税されるようなことはなかったと思われますが、残念ながらファイナンシャル・プランナーは税金に関しては専門家ではありませんので、最寄りの税務署で確認するようにしてください。

質問３について
現在、ご主人様との共有名義になっている不動産をご主人様だけの名義に変更するためには、一般的には不動産売買契約書を作成・締結したうえで、ｇｅｒｕｇｅｒｕ１２さんの持ち分３／１０をご主人様に移転する方法が一般的となります。

このときに合わせて、住宅ローンも借り換えを行うことで、ご主人様ひとりに変更することになります。

また、心配されている連帯保証人からも外れることができます。

尚、詳細につきましては、借り換えを希望する金融機関にご相談していただくとよろしいと考えます。

質問４について
相談をするのでしたら、借り換えを希望する金融機関にご相談されるのが、一般的となります。

また、弁護士さんは相談費用が多額になってしまいますし、登記手続きは司法書士さんが専門となりますが、登記手続きを行うときに融資先の金融機関から紹介してもらえると思います。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

gerugeru12様

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、gerugeru12様からのご質問につき、実際の相談者（離婚後の住宅ローン諸手続き）の経験を基に、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．公正証書等による離婚契約を作成して、相互に所持されていると考えます。

２．住宅ローン返済につきまして、お借入は元ご主人さまとgerugeru12様となっていますが、実質的に居住されている元ご主人さまが全て返済していることは問題ないと思います。

３．しかし、住宅ローンの返済は長期の亘り完済後に名義変更をすることに一つの不安があります。万が一、元ご主人さまに経済的な困窮する状況が発生した場合は、担保提供者兼連帯保証人のgerugeru12様へ請求が来ることです。

４．それであれば、土地及び建物のgerugeru12様持分を通常な評価で元ご主人さま又は同居のご家族へ売却することが、将来へシコリを残さない方法と考えます。

５．さらに、銀行等に告知はタイミングを見てされてはいかがでしょうか。

以上

gerugeru12さんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

離婚に関する専門家ではありませんが、気が付いたところをお話せていただきます。

まずは、ご相談内容を整理させていただくと、元夫と別々にローンを組まれて購入
、いわゆるぺーアーローンを利用されたということですね。

また、離婚時の取り決めでは財産分与により、まだ所有権の移転手続きはされていま
せんが、土地建物は負債と共にご主人のものにされたということだと解釈されます。

そこで、住宅ローン部分が実態と合わないものとなっている状況ですね。

ご質問１の件
現状での問題点としては、gerugeru12さんが居住用ではなくなっており、今後も住む
見込みがないこと。この点は、期限の利益の喪失条項に抵触する可能性があります。
金銭消費貸借契約書を確認してみて下さい。これは、金融機関側から一括返済を求め
ることができるという条項にあたります。

ご質問２の件
財産分与による請求権は２年の時効にかかります。贈与の疑いに関しては、gerugeru12
さんのローンの返済部分と、完済後に約束されている名義変更が財産分与として認めら
れるかどうかは判断がつきません。贈与と見られる可能性はあるかもしれません。

ご質問３の件
gerugeru12さんのローンを元夫名義に変更する方法は、債務引受することを金融機関が
認めるかにありますが、そもそもペアーローンにされた理由が、元夫の返済能力を補完
する意味だったとすると、元夫が引き継ぐことは難しいように思います。

また、借り換えというよりは、gerugeru12さんの持ち分を元夫が買い取ることに対する
新規の住宅ローンを組むという解釈になりますから、これも難しいと思われます。

ご質問４
贈与の件は、取敢えず税務署に匿名で訊いてみられたらいかがでしょうか？

元夫がローンの延滞されなえれば問題となる可能性は低いと思いますが、元夫の借入
に関する連帯保証人も同時に入れ替えする必要があると思いますので、gerugeru12さん
の名義を外すことは難しい感じがあります。

よい回答ではなく誠に心苦しく思います。難しいことを前提に今後どうするのか、もう
一度お話合いいただくかどうかをご検討いただければと思います。