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対象:住宅・不動産トラブル

建築条件付土地取引についてお伺いしたいです

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/05/28 02:02

地元の不動産屋さんの謝恩販売で本来1000万円以上の建築条件付きの土地を500万円弱で土地契約をさせて頂きました。
知識がないながらも本やサイトを参考にし、親しみのもてる建築士さんとたくさん話し合い間取りが完成し、次に建物契約をさせてもらう段階です。
それに伴い建築条件付土地取引の建物契約について色々なサイトで見ていたら、
※建築条件付土地取引で発生しがちな問題として※
同時契約:土地契約と同時に建物契約を迫る行為。これにより停止条件が使えなくなってしまう。また、充分なプラン打ち合わせをする事なく曖昧な内容での建築契約を結ばせるものであり、消費者に不利益を強要する悪質な販売方法である。ちなみに建築プランや
*価格がすでに決まっている、もしくはほとんど決まっているものから選択させられる等も問題行為である*
とありました。

うちの場合、最初の土地契約の際に標準仕様の建物の価格目安として、1600万円弱という提示がありました。そして付帯設備やオプションとして付け足した部分がプラスになるということでした。
土地契約後の不動産屋さんのチラシにオール電化エコ住宅で1300万円弱との表記があったので、『エコ住宅でこの価格なので、うちの建物も少し安くなりませんか?』とお伺いしたら、『このエコ住宅は土地の値段がそのままなのです。申し訳ないのですが、土地の価格と建物の価格のダブル使いはできないのです。』とお返事を頂き、建物の価格目安については土地が安いからと納得できました。

しかし父は前から『どうして最初から建物の値段が決まっているのかな?不動産屋さんの言うままではなく、もう少し安く建物契約ができるのではないかな?』と言っていて、更にこの※建築条件付土地取引で発生しがちな問題として※を見て、建物契約をしぶっている状態です。
今の家に住む際もお世話になったとても信頼している不動産屋さんなのですが、こんな情報を見てしまって、家族みんな不安になっています。
建物契約をしないと前に進むことができないので、家族で話し合っているのですが、誰一人しっかりとした知識を持っていないので、くだらない言い争いになってしまいます。
そこで皆様にお力をお借りできればと思い質問させていただきました。
どうかよろしくお願いいたします。


長い文章で申し訳あしません。
最後まで読んでくださりありがとうございました。

補足

2010/05/28 02:02

☆☆文字数がオーバーしてしまいましたので、こちらに質問を載せさせていただきます☆☆

1建築条件付とは法律として、不動産屋さん側が建物の価格を最初から決めれる束縛力の
あるものなのでしょうか?

2建築条件付土地取引ということで、
建物の価格は、不動産屋さんの最初の提示に従わなければならないのでしょうか?

あひるんるんさん ( 埼玉県 / 女性 / 22歳 )

回答:10件

価格って分かりにくいですよね

2010/05/28 08:56 詳細リンク
(5.0)

文面を拝見しましたが、悩ましいところだと思います。
他の専門家の方も書かれていますが、土地代が高いと売れにくいので、土地代の利益を
なしにして売り出し、家の方で利益を確保するという方法をとっていると推測出来ます。
土地の利益500万円近くを家の方に乗せているイメージでしょう。なので家の値段は
実質1000万円〜1100万円くらいで造っている可能性があります。家は小さな規模
でも1000万円近くはかかるので、値引きが厳しいというふうなところが先方の本音
だと思います。

広告の1300万円の家の場合は、土地代に
利益を乗せて、家の値段を安く見せる手法の1つでしょう。

このように見ていくと、誰を信頼していいのか、分からなくなってしまうのも無理はない
と思います。じゃ、どう考えればいいか?ですが、一番大切なのは、今回契約を考えて
いる不動産業者と腹を割って信頼出来る関係性をつくるということです。

前提を疑ってかかるのではなく、信頼したいので色々と聞かせて欲しい、という流れで
話をしてみましょう。もしその時に、相手の口ぶりに信頼出来ない要素があるのなら
それは、再検討の余地ありだと思いますが、相手も親身になって話をしてくれるのなら
良い関係が築けると思いますよ。

後質問についてですが、
1.法律としては束縛力はないでしょう。ただし上記のような内情はあると思います
2.建物価格に関しても上記のような背景があるために下げづらいと考えられます

お役にたてれば幸いです。ステキな家造りになることを祈っていますね。

八納啓造

契約
広告
不動産
土地

評価・お礼

あひるんるんさん

2010/12/19 19:19

遅くなってしまい申し訳ありません。
おかげさまで、無事、前に進むことができました。
やさしいお言葉、アドバイス本当にありがとうございました。
失礼いたします。

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
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鈴木 豪一郎 専門家

鈴木 豪一郎
宅地建物取引主任者

7 good

販売戦略

2010/05/28 09:32 詳細リンク
(5.0)

あひるんるんさん

謝恩販売とは言いえて妙という感じです。
朝三暮四的な
入口を下げて出口で帳尻を合わす手法ですね。


建築条件付き売り地で実際に現場で行われる考え方として
『マイナス見積もりはしない』
ということです。

どういうことかと申しますと、
仮に、間取り決定やその他打ち合わせが“完全に自由”にできるのであれば、
これ要らない、あれ要らないということを突き詰めていくと結局建物は
極限まで小さくなりますよね。
すると、事業主にしてみれば土地だけを薄利で売るだけで
建築請負での利益や事業としての通産した利益が出ないことになります。

それでは事業として失敗ですので、“建築条件付き”の法理論上のものとは
かい離するものの、実態としては大きくマイナス見積もりはしないブレーキが
働いているのです。


以上を踏まえたうえで


Q1建築条件付とは法律として、不動産屋さん側が建物の価格を最初から決めれる束縛力の
あるものなのでしょうか?

A 法理論上は決められませんが、実態としてはある程度事業収支上の下限値はあるはずで す。もし、その下限が事業主として許容範囲を超えるならば、事業主にも“請け負わな い自由”が存在しますので、『あなたとは請負契約を締結したくない』となれば、請負 契約が成立せずに、土地の売買契約も白紙解約になります。


Q2建築条件付土地取引ということで、
建物の価格は、不動産屋さんの最初の提示に従わなければならないのでしょうか?

A もちろん価格交渉をしてみる必要はありますが、商取引ですので売主の収支上の観点か ら許容範囲は当然にあると思います。



互いに話し合い誠意をもって協議打ち合わせをして、歩み寄る姿勢が必要です。
良いお取引ができますよう祈念しています。



不動産ドクター 鈴木豪一郎

取引
事業
手法
販売
売買

評価・お礼

あひるんるんさん

2010/12/19 19:19

遅くなってしまい申し訳ありません。
おかげさまで、無事、前に進むことができました。
やさしいお言葉、アドバイス本当にありがとうございました。
失礼いたします。

回答専門家

鈴木 豪一郎
鈴木 豪一郎
(東京都 / 宅地建物取引主任者)
不動産クリニック 株式会社常盤不動産 代表取締役 主席コンサルタント
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契約

2010/05/28 12:22 詳細リンク
(5.0)

「1建築条件付とは法律として、不動産屋さん側が建物の価格を最初から決めれる束縛力の
あるものなのでしょうか?」

これは売り手と買い手の条件付きの契約であり、法律ではありません。ですから契約の内容がどうなっているかでしか判断できません。契約で金額まで設定されているのか、間取りや面積まで例示されているのか等により答えは変わってきます。

「2建築条件付土地取引ということで、
建物の価格は、不動産屋さんの最初の提示に従わなければならないのでしょうか?」

1.でお答えしたとおりです。
契約の中に建築価格(総額であったり、坪単価であったり)が あるのなら当然拘束されることになりますが、あくまで私人(法人であっても)間の約束事です。当事者が合意をすれば好きなように変更できます。

ただ業者を知らずにこんなことを言うのはいけないかもしれませんが、通常1000万のものを500万で売れるはずがありません。こういう商法をする業者は私なら信頼できません。結果として値打ちのある買い物にはならない気がします。どうしても欲しい場所ならともかく、そうでないなら、建築条件が付いてることをこちらの幸いとして、建築の合意ができないとして、土地契約も無かったこととされることをお勧めします。

契約
法律
商法

評価・お礼

あひるんるんさん

2010/12/19 19:21

遅くなってしまい申し訳ありません。
おかげさまで、無事、前に進むことができました。
やさしいお言葉、アドバイス本当にありがとうございました。
失礼いたします。

回答専門家

田中 光一
田中 光一
(工務店)
株式会社 田中光工務店 

お客様と同じ目線で対話する「建築屋」。和を活かした家づくり

建築家ではなく、住む人の目線を何よりも大切にする「建築屋」として、家づくりの想いや夢をカタチにしてきました。古き良き「和」の持つ絶妙なバランスを現代の住宅に活かし、自然と共生できる心地よい住まいを提供します。

建物の価値と価格

2010/05/28 20:35 詳細リンク
(5.0)

建築条件付の問題点に関しては、おっしゃる通りです。

ウィキペディアにあるようにあまり感心できない部分が多々あります。

しかし、あひるんるんさんの今回のご相談に関しては建築条件付の問題点とは

ちょっと方向性が違うのではないかと感じます。


建物にかかわる人(販売や設計や職人さん)の労力と建物の基本的な構成や性能が

建物の建築費に連動します。

建物は、中国の工場で同じものを何万も作る工業製品ではなく、日本人の職人さんが

手作業で現場で作る一品生産品なのです。

なんぼなら値切れる?っていうのは根本的に違います。

これまでの経緯で、建物のグレードやそれにかかわる人の労力が先方の提示する値段と

吊り合わないとお考えでしょうか?


もちろん、値段が先にありきではなく、設計事務所が施主さんと相談しながら設計した

家を工務店がその部材を積み上げて見積もりを出すのがもっとも「まっとう」な家造りです。

もし、そのような家造りをしたいとお考えならば契約を解除してやり直す事をお勧めします。


ただ単に、その家と値段が吊り合っていないとお考えならば、その理由をきちんと考えて

場合によっては第3者の専門家に相談して、その結果によって対応を考える事が良いと思います。

価格
建築
条件
設計

評価・お礼

あひるんるんさん

2010/12/19 19:23

遅くなってしまい申し訳ありません。
おかげさまで、無事、前に進むことができました。
やさしいお言葉、アドバイス本当にありがとうございました。
失礼いたします。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
045-314-5360
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佐藤 紘孝

佐藤 紘孝
建築家

7 good

住まいの適正価格ってなぁに?

2010/05/28 03:21 詳細リンク
(5.0)

初めまして

建築条件付き土地に関する質問が結構ありますね

基本的に、土地の契約から3ヶ月以内に請負契約を締結しないと解約になります
あひるんるんさんの場合、土地を500万円相場より安く手にいれることができたと考えてよろしいでしょうか?
それであれば、その500万円を建物の資金にしたいのか、単純により安くしたいのかという問題も出てくるでしょう

家づくりはものづくりです

作り手の立場からの考えを申し上げますと、全ての望みを叶える住まいというのを作ることは、作り手と住み手が協力しないとできないと思います
歩み寄りですね!

どちらか一方が上に立つのではなく、同等なんです



ボクはお父様の意見に賛同します
もう少し安く建物契約はできると思います
ちょっとダブル使いの意味がよくわかりませんが・・・

ただ、それには前述の通り歩み寄りが必要です
あれもこれもつけてさらに安くしてくれはやっぱり無理なんです
どの会社も、赤字になってまで家を作ることはしません

住んだあとのアフターサービスはどうしますか?
薄利多売で大きくなっていく建売会社がありますよね?
当然、そこで働く社員も安い給料で働いていると考えられます
もしくは、会社の規模が大きいハウスメーカーなどはどうでしょうか?
平気で500万から1000万円値下げします

住まいの適正価格ってなんでしょうか?

ちょっとずれてしまいましたが、こんな方法はどうでしょうか?

プランを2つだしてもらう
1つは希望をすべて詰め込んだプラン
もう1つは1300万円でできるおまかせプラン

これで、適正価格を知ることができると思います


家づくり
本当に難しいですが、とっても楽しいので悔いの残らないようにしてくださいね!

契約
建築
条件
土地

評価・お礼

あひるんるんさん

2010/12/19 19:17

遅くなってしまい申し訳ありません。
おかげさまで、無事、前に進むことができました。
やさしいお言葉、アドバイス本当にありがとうございました。
失礼いたします。

弘中 純一

弘中 純一
建築プロデューサー

- good

住まいづくりはプロセスが大事

2010/05/28 06:47 詳細リンク
(5.0)

「土地と建物のダブル使いが出来ない」というのは、うまいやり方だなと少し感心させられました。
さて、あひるんるんさんの悩みがすこしでも解消できればと思い、いくつかお話します。

建築条件付きの不動産販売では、業者側が受ける利益の部分をどこで確保するかという面を考えてみます。

1.土地と建物の両方で適正な利益を確保する。
2.土地の利益は無しにして、建物で利益を確保する。
3.土地で利益を確保して、建物の利益は少なくする。

この3通りがありますが、今回の場合は、2.に該当しているわけです。

つまり、土地価格を相場の半分にして集客を図り、建物価格にある程度の利益を上乗せして利益補てんをしていることが考えられます。

もちろん、土地売買契約と建物請負契約とは別になりますし、契約相手が異なることもあります。
(土地契約は不動産会社、建物契約は建築会社)

業者側は利益の無い商売はビジネスとは言えませんから、当然のことですが、予定している利益があるはずです。

そこで、1600万円弱が妥当な金額かどうかということが、問題となってきます。
不当に高い金額であれば、最終的に「予算が合わない」という理由で契約解除する方向で考えなければなりませんが、そうでもないのであれば、土地と建物の合計金額で判断してみてはどうでしょう。

土地+建物価格が、結果的には付近で販売されている分譲住宅と比較して、同等程度になるのであれば、「謝恩販売」にうまく乗せられてしまったということになりますし、もしも割安感があれば、上手なお買いものだったということになります。


最初に書きましたように、業者は「どこかで予定利益を確保」するものです。
「謝恩販売」というキャンペーンの場合には、通常の予定利益率よりは低めに設定するのが普通です。

そのため、付近で販売されている分譲住宅と比較すると「割安感」があるはずだと思います。

土地と建物価格を別々に評価するのではなく、一緒に考えてみてはどうでしょう。

補足

それから・・・住まいづくりは価格の面はもちろん大事なことですが、つくっていくプロセスがもっと大事なことであるということを忘れないで下さい。

ご質問の冒頭にありました
「親しみのもてる建築士さんとたくさん話し合い間取りが完成し」と書かれていますが、建てる側との信頼関係がすごく大事なことです。

住まいづくりは、施主と業者の共同作業で進んでいきます。
これから何十年と住まわれる住宅を託すのに、満足できそうな業者であればお話を進めていくことが望ましいと思います。

満足できるかどうかは、価格面よりも、対応のしかたとか、工事の技術力といった面がより重要です。

そんな観点からもう一度、考えてみてはいかがですか。

契約
相場
建築
条件
土地

評価・お礼

あひるんるんさん

2010/12/19 19:18

遅くなってしまい申し訳ありません。
おかげさまで、無事、前に進むことができました。
やさしいお言葉、アドバイス本当にありがとうございました。
失礼いたします。

岡部 千里

岡部 千里
建築家

1 good

惚れたが負け?!

2010/05/28 09:38 詳細リンク
(5.0)

あひるんるんさん

建築条件付の土地を購入される誰もがかかえる共通の悩みですね。
「どうしてもここの土地が欲しい・・」という気持ちが弱みになり・・

ご質問について

1.拘束力はあるということになるのでしょう。
その「条件付」で購入すると意志表示しているわけですから・・
しかしながら、この見えないパンドラのハコを開けて、
満足の行く家づくりに成功された方もいます。

その事例はこちらでご紹介していますので、参考にしてみてください。
http://www.atl3c.com/kiso2.htm

2.建物の価格は提示どおりでなくてはいけない?
これを覆すためには、この価格の見積りの根拠を出してもらうことになります。
まず、先方は出してこないでしょうし、出てきたとしても、素人の方が
それの高い安いを談じることは、まず不可能です。ではどうしたら??

こちらについても上記の事例で説明していますので、参考にしてくださいね。

建築
条件
土地

評価・お礼

あひるんるんさん

2010/12/19 19:20

遅くなってしまい申し訳ありません。
おかげさまで、無事、前に進むことができました。
やさしいお言葉、アドバイス本当にありがとうございました。
失礼いたします。

小林 良

小林 良
建築家

- good

自分たちの価値観をもういちど考えてみましょう。

2010/05/28 10:04 詳細リンク
(5.0)

こういう経済社会ですから、当然と言えば当然の問題でもあり、同時に悩ましい問題でもあります。
そして実情は、他の専門家さん達が書かれている通りだと思います。

まず、ご質問の答えを端的に言うと、
1.建築条件付とは法律的な拘束力はありません。
2.建物の価格は、不動産屋の提示額に従わなければならないということはありません。

では、どうすればいいか?

まず、大事なのは、
「無用な情報におどらされないこと」
です。

ご家族で住む家です。ネットや情報誌などに氾濫している情報に左右されずに、自分たちが「これならOK」と納得できるような状況になるように、自分たちで判断することが大事です。
謝恩販売の他にも、超特価、限定販売、相場、適正価格、好条件などなど、世の中には、判断を迷わせる言葉がたくさんあります。ですが、これらの言葉、すなわち情報は、個人個人の「価値観」で変わるものです。

1300万と1600万を比較するのは、あまり意味がありません。
1600万で「高い」と感じたのなら、「高い」のです。

家づくりは、これから先、「自分で考える事」がいろいろな場面で出てきます。
そのたびに、納得する根拠を自分以外の情報などに求めていては、本当に自分たちが求める家はできないでしょう。

これから家づくりを進めるための準備運動と思って、もういちど、自分たちの価値観を見つめてみて、「自分たちの価値観で判断する」ことを実践してみてはいかがでしょうか。

価値
情報
相場
価格

評価・お礼

あひるんるんさん

2010/12/19 19:21

遅くなってしまい申し訳ありません。
おかげさまで、無事、前に進むことができました。
やさしいお言葉、アドバイス本当にありがとうございました。
失礼いたします。

廣田 文子

廣田 文子
建築家

6 good

不安を残したまま契約はなさいませんように!

2010/05/28 12:24 詳細リンク
(5.0)

ご質問1:「建築条件付土地取引」は不動産業界で広く用いられている用語ですが、法の中で規定されているものではありません。よって法により土地販売側の建物取引価格決定権が認められているものではありません。
「建築条件付土地取引」は、不動産業界の自主規制団体である社団法人首都圏不動産公正取引協議会において業界ルールを設けていますので、こちらのサイト内コラムをご紹介させていただきます。 http://www.sumainavi.net/column/nattoku/col060117.php

ご質問2:今回の最初の提示価格には、標準仕様の建物として予め間取りと仕様が想定されています。他の専門家の方々が書いていらっしゃるように、そこには利益をどう発生させるかということが組み込まれています。提示価格よりも安くという希望が受け入れられない場合は、この建築条件付土地取引は成立しませんでしたね、ということになっていくと思います。土地もあきらめなければなりません。

ご質問内容で気になることは、間取りが完成した後に工事請負金額の見積書が提出されているかということです。きちんと見積書の内容を確認し、予算が不足の場合は値引き交渉とされるのではなく用いる仕上げ材料を変更する等減額案を請負側から提示してもらうことが必要です。そして、請負先の工務店の実績、アフターメンテナンスの体制、実際に建てた家の見学とその家の住み手の意見などを必ず確認されてください。
決して不安を残したまま契約はなさいませんように!

評価・お礼

あひるんるんさん

2010/12/19 19:22

遅くなってしまい申し訳ありません。
おかげさまで、無事、前に進むことができました。
やさしいお言葉、アドバイス本当にありがとうございました。
失礼いたします。

市川 均

市川 均
建築家

- good

価格をきちんと精査するためには建築家が必要です

2010/05/28 16:06 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、アーキネットデザインの市川均です。
建築条件付き土地分譲は、土地と建物を一体化し、そのどちらかで利潤を上げようとする販売側の手法です。よって、双方の価格が不明確になり、素人が価格の適正化を図るのは困難です。もちろんそのような法制度があるわけでなく、そのような契約形態という事です。ですので、それを受け入れてしまう(つまり契約です)とそれに従わざるをえなくなります。
では、どうしたら良いかですが、出来る事なら特定の建築家に相談してください。その上で、どうしてもその土地が気に入っているのであれば、土地、建物双方の価格の適正化を交渉してもらうしかないと思います。お父さんが感じている疑問は正しいです。当たり前の事ですが、建物の価格は、設計し、その建物の内容(仕様)が決まった時点で決まる物です。最初から価格ありきはおかしいです。

契約
建築家
価格
設計
土地

評価・お礼

あひるんるんさん

2010/12/19 19:23

遅くなってしまい申し訳ありません。
おかげさまで、無事、前に進むことができました。
やさしいお言葉、アドバイス本当にありがとうございました。
失礼いたします。

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