契約後の条件変更に対する責任について - 住宅・不動産トラブル - 専門家プロファイル

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契約後の条件変更に対する責任について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/10/12 03:18

契約後に工務店の初期確認不足で、大幅な変更を余儀なくされました。

建てる土地が風致地区というエリアで、建蔽率の制限があるようです。
市役所で建築条件を確認すれば分かるそうで、
契約後に、確認申請を出そうとしたら判明したとのことです。
市役所の担当者いわく、最初にそういった条件は確認するのが普通とのことでした。

1年半程度図面の調整などをしており、
土地も実際に見てもらっていたりしていたのに、
計画していた図面も変更しなくちゃならないし、
今さら・・・という気分でいっぱいです。

○建蔽率
契約時:60%
実際 :30%

○間取り等
敷地面積 :143m2
契約時の総建物面積:100m2
変更後の総建物面積: 80m2
もとから大きくない家がさらに小さくなることから、
やむなく8畳程度のロフトを追加することにしております。

今年の4月ぐらいから取り壊してからの建築を予定しておりましたが、
今年度の補助金が出る長期優良住宅にしようとしたため、
着工が11月中旬からとなってしまいました。
当初の予定より、半年ぐらい仮住まいが長くなり、引越しが1回増えてしまいました。
変更後の建物では長期優良住宅に該当しなくなり、その補助金が出ません。
今さらなので、住宅エコポイントももらえなくなっております。

長期優良住宅だと思っておりましたので、
税金優遇、保険が安くなる、不動産価値向上などがあると思っておりました。
幸いなことに、ローンを組まないので、
優遇された金利からの見直しをしなくて済むのが助かったと思っております。

契約した図面、費用、条件でやってもらえれば何も言うこともありませんが、
条件を変えて工事してもらう場合、ある程度の値引きをしてもらわなければ、気がすみません。
文面からではすべて分からないかもしれませんが、
工務店側の責任の程度、それに見合った費用負担はどれぐらいとなるでしょうか?
精神的にもかなり疲れたので、工務店を変えようとは思っておりませんが、
最悪の場合、契約破棄を求めても、問題ないでしょうか?
(契約書によるかもしれないですが)
向こう側としても、風呂等の設備を発注したようなことを言っていたので、それなりに困ると思っております。

rgkkc588さん ( 栃木県 / 男性 / 31歳 )

回答:3件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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工務店の役所調査不足による弊害

2012/10/13 02:48 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、いささかお粗末なお話で、同業関係としてはちょっとあきれる内容ですね。
また、ご自身の状況を鑑みると心情お察しするしだいです。

今後の対応としましては、仮住まいの費用や補助金分の負担など相当な損害を被っておりますので、まずはその費用負担は業者にしてもらうべきでしょう。

次に、今回の請負契約は明らかに履行できず違約になりますので、違約金の請求をすることかと思います。
違約金などは契約書に記載されている可能性が高いので、確認されることをお勧めいたします。

さらに、今後の対応につきまして、この業者と引き続き建築を進めるのかどうかの判断をしなくてはなりません。
その場合には、正しい条件に基づいた設計や見積をやり直ししていくことになりますし、金額に折り合いができない場合には契約は解除すべきかと思います。

特に、風致地区の場合には、植木の種類や木の高さの指定、外壁や屋根の種類、色などの指定がありますので、建築コストのプラスの費用がかかる場合もあり注意が必要です。

今回の事案は注文者から契約解除をされても仕方ない事由ですし、発注した材料云々は業者の負担で処理すべきものでしょう。

尚、私どもではこうした契約のトラブルのサポートとアドバイスも行っておりますので、宜しければ個別にご相談ください。

詳しくはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tab2/free/tabid/170/Default.aspx

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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寺岡 孝
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辻 唯寿

辻 唯寿
建築家

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基本的なことです。

2012/10/12 08:02 詳細リンク

はじめまして。名古屋の建築事務所TREEHOUSE辻と申します。

○建蔽率
契約時:60%
実際 :30%

若干の数字の問題であったりとか斜線規制などの問題ならともかく
そこを確認しなかったというのは基本以前の問題ではないでしょうか?

敷地面積 :143m2
契約時の総建物面積:100m2
変更後の総建物面積: 80m2

ということですと間違いなく当初の予定した面積とは大きく違います。
敷地がもっと広い場合は面積に影響が出ないと思いますが
今回は違います。

あくまで相手方のミスで契約時に要求したものと大きく違うわけです。

請負契約というものは契約した内容で完成させる。
そうでない場合、仕上がりの不出来や形状が違う、寸法が違う場合は
その状態で直すなどして引き渡すこと、これが請負契約なわけです。

今回の場合これが全くできないわけです。
あまり争いごとにしない方が精神的にも賢明ではないとは思いますので
後はお金で解決する方法もしかりではないでしょうか?

実際上記条件で法律を遵守する中で床面積に算定されない方法(天井裏収納、ロフト、床下収納などに)によって十分な生活空間を確保することが可能です。

出来合いの工務店の設計よりも住宅を得意とする建築家さんに設計をし直してもらうのも
一つの方法だと思います。

ご健闘をお祈りいたします。

http://www.shosai-4031.jp/ TREEHOUSE 辻

名古屋
建築家
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住宅
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菊池 克弘

菊池 克弘
建築家

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まずは契約解除からです

2012/10/12 13:22 詳細リンク

はじめまして。
ご質問に対し、以下のように回答いたします。

市役所の担当者いわく、最初にそういった条件は確認するのが普通とのことでした。

回答:これは業者としては重大な過失ですね。市役所の担当者の方が言うとおりです。

今年の4月ぐらいから取り壊してからの建築を予定しておりましたが、今年度の補助金が出る長期優良住宅にしようとしたため、着工が11月中旬からとなってしまいました。当初の予定より、半年ぐらい仮住まいが長くなり、引越しが1回増えてしまいました。変更後の建物では長期優良住宅に該当しなくなり、その補助金が出ません。今さらなので、住宅エコポイントももらえなくなっております。長期優良住宅だと思っておりましたので、税金優遇、保険が安くなる、不動産価値向上などがあると思っておりました。契約した図面、費用、条件でやってもらえれば何も言うこともありません

回答:あくまで、契約した図面、費用で工事をするのが基本です。それが、業者側の重大なミスで不可能となったのですから、常識的には無条件解除と同時に、業者に対し損害賠償も求めることができると思います。
変更した計画で工事をするにしても、一旦、最初の契約を解除し、損害も賠償していただいてから、新たな契約を締結することをお勧めいたします。

工務店側の責任の程度、それに見合った費用負担はどれぐらいとなるでしょうか?

回答;詳しく、資料がいただければ、算出いたします。(ただし、有料となります)

精神的にもかなり疲れたので、工務店を変えようとは思っておりませんが、最悪の場合、契約破棄を求めても、問題ないでしょうか?(契約書によるかもしれないですが)

回答:契約書にもよりますが、これは工事業者側の重大な過失による工事不可能ですので、民法の規定から解除できます。また、併せて損害賠償も請求できます。

向こう側としても、風呂等の設備を発注したようなことを言っていたので、それなりに困ると思っております。

回答:そのようなことは、業者側の都合です。工事不可能になったことの帰責事由は100%業者にあるので、業者の言い分など聴く必要はありません。

尚、弊社においても、設計及び工事まで対応できますので、以下、ご覧になってください。
http://profile.allabout.co.jp/pf/katsuhiro-kikuchi/

変更
損害賠償

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