都心の狭小地における設計

横浜の設計事務所です。

ご予算とこの規模のビルの建築費を考えると、地下なし地上5階でもギリではないかと思います。
(RC壁式、エレベーター有り)
メーカーの提案は規模と予算は妥当かもしれませんが、計画はどうでしょうか？
3階以上はエレベーター無しでは都心と言えど避けられる傾向にあります。
また重量鉄骨は音や造りにチープ感は否めないでしょう。
多少洒落た内装にしても賃料は上記に引きずられるでしょうし、新築当初は埋まっても10年後はどうでしょうか。
この先空き住宅が増える事が予想される中で充分な競争力があるとは思えません。

ペット可であったり、賃貸でなら体験したいデザインであったり、訴求力があるマンション設計が必要なように思います。
相場より多少高くても入ってもらえ、魅力が衰えない仕組みがある計画が大事ではないでしょうか。

＜あーす・わーくす http://office-ew.com＞

文面拝見しました。

浅草橋エリアととても貴重な敷地をお持ちなのですね。
おっしゃられるように建蔽率や容積率のバランスから、１４坪ぐらいの平面を６層で８４坪ぐらいの建物がざっくりと出来そうです。

ハウスメーカーさんが出されている建物以外にかかる費用なども参考にすると、仮にRC造６階建てが坪１１０万円だとしたら、建物だけで９２４０万円、解体費、地盤改良で１２５０万円、EVで４００万円、設計料で７００万円でトータル１億１５９０万円になります。

５階建てだとちょうど１億円位になります。
ご質問いただいた内容からするとRC造 ５階建て 約７０坪 EVありぐらいまでが現実的な数字になるかと思います。

また、１階に会社事務所を入れられたいということですが、１階部分の不動産収益は一番大きな部分ですので、本来ならテナントに貸されるのが一番よろしいかと思います。

上階では１LDKの賃貸を考えておられますが、２０２０年以降の経済状況に合わせて自由に対応できる間取りや用途変更に耐えれるものにされることが得策だと思います。

詳しくは、無料相談なども行っていますのでご興味があればその場で詳細をお伝えしますが、ゲストハウス、マンスリーマンション、簡易宿泊所施設として運用されると通常の２～３倍の不動産収益も見込めます。その他にも、福祉施設としてテナント貸も可能です。

不動産運用ノウハウ＋ノウハウを組み込んだ設計手法など、ご興味がありましたら、ご連絡ください。

yanou@keizo-office.com

八納啓創
株式会社 G proportion アーキテクツ １級建築士事務所
URL : keizo-office.com

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、率直に申し上げて、もう数社からプレゼンと相見積もりを取ることをお勧めいたします。
特に、都内では賃貸併用ばやりで、賃貸供給は過剰気味な感があります。
また、必ずといっていいほどワンルーム系を勧めたりするのもどうかという思いもあります。

当方では、注文建築のサポートを行っておりますが、現在、サポート中のお客さまの事例をご紹介しましょう。
当初、とある人の紹介で設計事務所に３階建ての事務所兼住宅の建築計画をしておりました。
この事務所、設計委託契約等もしないまま、設計を先行させてしまい図面も確認申請まで出してしまったという進行状況でした。

その後に見積が出てきたら、なんと税別で１億３千万円、１００坪近い述べ面積でＲＣかと思いきや通常の鉄骨造、外壁はＡＬＣ版。
かなり高額となり、ＨＭ数社の相見積をすることに・・・

結果、３社で相見積もりしたところ、各社概ね１億円程度。
当初の計画が高いということが理解できました。

つまり、相見積もりをしてみないと、価格の妥当性が見いだせないということにはなりますね。

また、賃貸併用の場合、今後の賃貸需要がどうかもよく把握しておく必要があります。

建築地の浅草橋、蔵前地区はもともと玩具問屋や装飾品の問屋街でしたが、時代の流れで商売をやめて賃貸ビルにしている方が多いものです。

そのため、賃貸住宅が供給過多になれば、賃料は下落しその経営は一段と厳しいものになります。
したがって、賃貸部のプランは１ＬＤＫなど、どういった間取りがいいのか、吟味しなくてはなりません。

また、ご指摘のように、３階建ならともかく、それ以上の階数にはＥＶは必要不可欠ですし、間取りの可変性も考慮すべき点です。
単にコスト面だけではなく、トータルで最適なものは何かを探るべきでしょう。

併せて、ローンの相談も先にしておくべきです。
今回の計画では住宅ローンと取扱いでは厳しく、一般のプロパーかアパート・マンションローンという事業用のものになるでしょう。
返済期間、金利等、条件を事前に確定させておく必要がありますね。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■アネシスプランニング（株）寺岡 孝
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp

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横田建設マネジメント株式会社の横田と申します
文面を拝見して現在依頼されているメーカーはお客様のご要望ではなく、メーカーの得意な部分の提案をされているように思われます。エレベーター 、延べ床面積を含めご要望には程遠い感があります。狭小といえ136万/坪は割高のようですね。地下1階地上5階＋最上階ロフトの規模でエレベーター付き壁式鉄筋コンクリート造で施工した上野の道明本店(江戸時代から続く組紐の老舗)でも120万/坪でした。賃貸マンションでは祐天寺で施工した案件で地下1階地上4階でエレベーターなし壁式鉄筋コンクリート造で110万/坪で仕上がっています。道明本店は無足場で隣地境界から20cmで施工しています。賃貸マンションを
は1ルームを多く配置し、収益を大きくする方法が一番です。賃貸の客付けに関してもマンスリーやこれからはウイークリーなど収益を大きくする方法はあり、大手では出来ないきめ細かいご提案がある様に思われます。参考に前記の物件の外観写真を掲載致します
またご興味がございましたらホームページには他の物件もございますのでご覧ください。