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対象:住宅設計・構造

都心の狭小地における設計

住宅・不動産 住宅設計・構造 2016/08/27 22:03

現在、築60年程度の鉄筋コンクリート3Fを所有しており、
会社の事務所兼店舗としてを利用しております。
老朽化に伴い建て替えを検討しております。
左右後ろに6F建てくらいのビルが建っております。
道路幅は11mです。
現実的にこのような狭小地に下記のような建物は可能でしょうか?
総予算は税込1億円で考えております。

場所 東京都台東区浅草橋
敷地面積 58.36m2 (17.65坪)
用途地域 商業地域
防火地域
建蔽率 80%
容積率 500%
建替えの希望としましては、2018年2月完成予定。
RC造 地下1F地上6F建て

地下 会社事務所
1F エントランス、自転車置き場、エレベーター、階段、6帖の店舗スペースと地下への階段
2F-6F 1Kタイプ賃貸5部屋

現在、某ハウスメーカーから下記の提案を頂いており検討しております。
共用エレベーターが必要な6階建てや割高な地下を作るより現実的と薦められました。

重量鉄骨造
地上4階 エレベーター無
建築面積 43.55m2 (13.17坪)
延床面積 160.26m2 (48.48坪)
登記面積 160.26m2 (48.48坪)
施工床面積 181.44m2 (54.89坪)
1F 会社事務所(10帖ほど)、自転車置き場、階段、エントランス
2-4階(3戸)1LDK(43.55m2 13.17坪)

本体工事費 6250万円(税込)*付帯工事含む
地盤改良費 約550万円程度(税込)
解体工事費 約700万円程度 (税込)
トータル 7500万円(税込)
*火災保険・申請料等の諸経費は別途
良い点
・足場が不要な工法で隣接の建物に対して30cm程度の隙間で建築できる。
・狭小地向け賃貸物件の建築に実績がある。
・提案された賃貸の部屋が1LDKでとてもおしゃれ。
・大手ハウスメーカー
・共用エレベーターがないので、維持費が割安。

不安な点
・建築費が高いような気がする。(坪単価100万以上)
・足場が不要でも鉄骨が内部にはみ出るので、部屋に凸凹ができる。内部の広さはRC造と変わらない??
・エレベーターが無い。
・1LDKで造作の凝った部屋なので、年数が経ったときに多額のリフォーム費用が請求されそう。

建築費は全額借入で家賃収入をローンの返済の原資に考えております。
将来のリフォーム代等を勘案しても、月々の持ち出しは固定資産税程度が希望です。
ご意見をお聞きできればと思っております。
よろしくお願いします。

DEITEさん ( 東京都 / 男性 / 43歳 )

回答:4件

狭小賃貸マンション

2016/08/28 00:54 詳細リンク

横浜の設計事務所です。

ご予算とこの規模のビルの建築費を考えると、地下なし地上5階でもギリではないかと思います。
(RC壁式、エレベーター有り)
メーカーの提案は規模と予算は妥当かもしれませんが、計画はどうでしょうか?
3階以上はエレベーター無しでは都心と言えど避けられる傾向にあります。
また重量鉄骨は音や造りにチープ感は否めないでしょう。
多少洒落た内装にしても賃料は上記に引きずられるでしょうし、新築当初は埋まっても10年後はどうでしょうか。
この先空き住宅が増える事が予想される中で充分な競争力があるとは思えません。

ペット可であったり、賃貸でなら体験したいデザインであったり、訴求力があるマンション設計が必要なように思います。
相場より多少高くても入ってもらえ、魅力が衰えない仕組みがある計画が大事ではないでしょうか。

<あーす・わーくす http://office-ew.com

魅力
競争力
デザイン
賃貸マンション
設計

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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これからの不動産運用は、過剰供給後のノウハウが重要ですね

2016/08/28 22:00 詳細リンク

文面拝見しました。

浅草橋エリアととても貴重な敷地をお持ちなのですね。
おっしゃられるように建蔽率や容積率のバランスから、14坪ぐらいの平面を6層で84坪ぐらいの建物がざっくりと出来そうです。

ハウスメーカーさんが出されている建物以外にかかる費用なども参考にすると、仮にRC造6階建てが坪110万円だとしたら、建物だけで9240万円、解体費、地盤改良で1250万円、EVで400万円、設計料で700万円でトータル1億1590万円になります。

5階建てだとちょうど1億円位になります。
ご質問いただいた内容からするとRC造 5階建て 約70坪 EVありぐらいまでが現実的な数字になるかと思います。

また、1階に会社事務所を入れられたいということですが、1階部分の不動産収益は一番大きな部分ですので、本来ならテナントに貸されるのが一番よろしいかと思います。

上階では1LDKの賃貸を考えておられますが、2020年以降の経済状況に合わせて自由に対応できる間取りや用途変更に耐えれるものにされることが得策だと思います。

詳しくは、無料相談なども行っていますのでご興味があればその場で詳細をお伝えしますが、ゲストハウス、マンスリーマンション、簡易宿泊所施設として運用されると通常の2~3倍の不動産収益も見込めます。その他にも、福祉施設としてテナント貸も可能です。

不動産運用ノウハウ+ノウハウを組み込んだ設計手法など、ご興味がありましたら、ご連絡ください。

yanou@keizo-office.com

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URL : keizo-office.com

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不動産
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都心の狭小地における設計

2016/08/29 00:06 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、率直に申し上げて、もう数社からプレゼンと相見積もりを取ることをお勧めいたします。
特に、都内では賃貸併用ばやりで、賃貸供給は過剰気味な感があります。
また、必ずといっていいほどワンルーム系を勧めたりするのもどうかという思いもあります。

当方では、注文建築のサポートを行っておりますが、現在、サポート中のお客さまの事例をご紹介しましょう。
当初、とある人の紹介で設計事務所に3階建ての事務所兼住宅の建築計画をしておりました。
この事務所、設計委託契約等もしないまま、設計を先行させてしまい図面も確認申請まで出してしまったという進行状況でした。

その後に見積が出てきたら、なんと税別で1億3千万円、100坪近い述べ面積でRCかと思いきや通常の鉄骨造、外壁はALC版。
かなり高額となり、HM数社の相見積をすることに・・・

結果、3社で相見積もりしたところ、各社概ね1億円程度。
当初の計画が高いということが理解できました。

つまり、相見積もりをしてみないと、価格の妥当性が見いだせないということにはなりますね。

また、賃貸併用の場合、今後の賃貸需要がどうかもよく把握しておく必要があります。

建築地の浅草橋、蔵前地区はもともと玩具問屋や装飾品の問屋街でしたが、時代の流れで商売をやめて賃貸ビルにしている方が多いものです。

そのため、賃貸住宅が供給過多になれば、賃料は下落しその経営は一段と厳しいものになります。
したがって、賃貸部のプランは1LDKなど、どういった間取りがいいのか、吟味しなくてはなりません。

また、ご指摘のように、3階建ならともかく、それ以上の階数にはEVは必要不可欠ですし、間取りの可変性も考慮すべき点です。
単にコスト面だけではなく、トータルで最適なものは何かを探るべきでしょう。

併せて、ローンの相談も先にしておくべきです。
今回の計画では住宅ローンと取扱いでは厳しく、一般のプロパーかアパート・マンションローンという事業用のものになるでしょう。
返済期間、金利等、条件を事前に確定させておく必要がありますね。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■アネシスプランニング(株)寺岡 孝
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電話:03-6202-7622
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寺岡 孝
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横田 之宏

横田 之宏
建築家

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メーカーの得意な部分を提案している様に思われます

2016/08/27 23:19 詳細リンク

横田建設マネジメント株式会社の横田と申します
文面を拝見して現在依頼されているメーカーはお客様のご要望ではなく、メーカーの得意な部分の提案をされているように思われます。エレベーター 、延べ床面積を含めご要望には程遠い感があります。狭小といえ136万/坪は割高のようですね。地下1階地上5階+最上階ロフトの規模でエレベーター付き壁式鉄筋コンクリート造で施工した上野の道明本店(江戸時代から続く組紐の老舗)でも120万/坪でした。賃貸マンションでは祐天寺で施工した案件で地下1階地上4階でエレベーターなし壁式鉄筋コンクリート造で110万/坪で仕上がっています。道明本店は無足場で隣地境界から20cmで施工しています。賃貸マンションを
は1ルームを多く配置し、収益を大きくする方法が一番です。賃貸の客付けに関してもマンスリーやこれからはウイークリーなど収益を大きくする方法はあり、大手では出来ないきめ細かいご提案がある様に思われます。参考に前記の物件の外観写真を掲載致します
またご興味がございましたらホームページには他の物件もございますのでご覧ください。

収益
狭小
賃貸マンション
鉄筋コンクリート
地下

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