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対象:住宅設計・構造

都内狭小ビル新築建築について

住宅・不動産 住宅設計・構造 2015/11/23 19:09

都内に18坪弱の三階建て鉄筋コンクリのビルを所有しております。その物件が古くなり、建て替えを希望しております。現在の建築敷地面積から道路削除部分を引いた上での床面積面積は4490✖️9800で、44.002へーべです。間口前道路は4m強ありで、側面は2m幅道路で、角地です。容積率は600%です。年老いた親もおりますので、将来の事を考え、現在のように、1,2階は賃貸物件とし、3階以上は居住スペースとして活用したいと考えております。ただ、18坪弱と狭いので、4階建てにするか、またはエレベーターを付け6階建てにするか迷っております。エレベーターを付けずに考えると、簡単にどの位間取り、広さが変わるのでしょうか?またこのような狭さでも、エレベーターを付ける事は可能でしょうか?鉄筋コンクリで建てるとすると、大体1坪80万から100万位の予算で考えれば充分でしょうか?あいまいな情報だけで大変申し訳無いのですが、ご教示頂けると幸甚です。よろしくお願い申し上げます。

補足

2015/11/24 12:32

角倉様 早々にご返答頂きありがとうございます。エレベーターを付けるのであれば、やはり、かなり広さが取られるのですね。親も高齢な為出来ればと思いましたが。なるべく出来る限りスペースは確保したいので、階段4階までの方がいいのか、家族と再度相談してみます。また、ご相談させて下さい。

タイガーチャトさん ( 東京都 / 女性 / 43歳 )

回答:2件

都内狭小ビル新築建築について

2015/11/24 10:18 詳細リンク
(5.0)

以前4.5m×13mの狭小地で、地下1階地上7階鉄骨造の自宅兼テナントビルの設計をおこなったことがあります。
http://www.smkr.jp/index.html?page=works&id=yk
まずコストですが、その当時坪100万程度でできましたが、昨今の建築コストを考えると、坪120万程度は見込まないと難しいと思います。

エレベーターについてですが、大きさにもよりますが、エレベーターとエレベーターホールで約7平米程度の面積が必要でしたので、例えば、各階36平米程度の建築面積がとれるとして、36-7=29平米。階段も7平米程度必要でしょうから、29-7=22平米=13畳程度の床面積で、各階をプランニングできるかということになるかと思います。
お伺いしたお話から、ざっと言えることをお伝えいたします。ご相談などありましたら、お気軽にご連絡いただければと思います。

角倉剛/(有)角倉剛建築設計事務所
メール info@smkr.jp

狭小
建築設計

評価・お礼

タイガーチャトさん

2015/11/24 14:22

角倉様
早々にご返信頂き大変ありがとうございます。助かりました。計画がまた進みましたら、ご相談させて頂きます。やはりスペースはある程確保したいとは思っておりますが、将来の事を考えるとエレベーター付きの方がいいのか、悩み中です。ありがとうございました。

角倉 剛

2015/11/25 21:40

タイガーチャト様

文書でのやりとりでは、限界もありますので、どこまで的確なアドバイスができるか分かりませんが、可能な範囲で、お応えしますので、計画を進める上での情報収集の場として、まずはご活用されるのが良いかと思います。

またお気軽にどうぞ。

角倉剛/(有)角倉剛建築設計事務所

回答専門家

角倉 剛
角倉 剛
(東京都 / 建築家)
角倉剛建築設計事務所 建築家
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2015/11/24 15:58 詳細リンク
(5.0)

タイガーチャト さま
はじめまして
SOCIUS 岩間隆司 と申します。

ご質問 拝見いたしました。
18坪弱のビルを建て替えて、ご自宅部分も併用した賃貸物件をお考え、ということですね。
賃貸の建物を建てる、ということはビジネス(事業)であり、収益性を見据えて考えます。
自宅を建てるという、いはばご自身の嗜好による計画とは、じつは別な行為となるのです。
そこが 賃貸併用住宅の考え方の難しく、また、面白いところでもあります。

収益性を優先させるのか、ご自宅部分を大切にさせるのか。
融資を受けて建築されるのであれば、賃貸収益でどの程度償却が可能なのか‥。
(多くの金融機関の場合、賃貸部分が半分以下であれば、住宅ローンでも可能かと。)

このマネージメント部分のコンセプトを明確にしていけば、
エレベーターの問題も、自ずと答えが出てくると思います。

工事の単価 は だいたいその通りだと思います。

私もじつは、都内狭小ビルのオーナーです。
10坪の敷地に 賃貸集合住宅を建てました。
(ですので、おおよそ皆さんのこと、想像がつきます。)
私の場合は 割り切って自宅部分は考えず、すべて賃貸としました。
エレベーターは スペース的にも金額的にも 厳しかったので 設置しないですむ高さ
(地上3階・地下1階)としました。そのおかげで、逆に利回りは良くなりました。

選択肢は いろいろあると思います。
タイガーチャト さんご一家が出された結論が正解でしょう。

ご相談は いつでもどうぞ。

狭小
集合住宅
賃貸物件
賃貸併用住宅
建築

評価・お礼

タイガーチャトさん

2015/11/24 16:13

SOCIUS 岩間 様
ご返信頂きありがとうございます。そうですね、確かに色々な選択がありますね。家族と再度相談してみます。ただ、祖父母代々から守り続けて来た場所で、親もそこに愛着が人一倍あるようなので、現在のような賃貸物件兼住居を考えておりました。ただ、確かに色々な角度から再度検討したいと思います。また、何かございましたら相談させて頂きます。ご返信ありがとうございます。助かります。

岩間 隆司

2015/11/24 17:06

タイガーチャト さま
SOCIUS 岩間隆司 です。
ありがとうございます。

ちょっと 出過ぎたこと 申し上げちゃったかな‥と思いましたが
このようなお返事いただけて 私も嬉しいです。

お年を召された方ですと、生活の場を変えるというのは、どしても
大変ですし、その土地への愛情は大切にされた方が良いでしょう。
受け継がれた土地を どうやって活かすか。という視点も ひとつ
考慮の観点かもしれませんね。

良き結論 出されますように。

回答専門家

岩間 隆司
岩間 隆司
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