都心の狭小地における設計

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、率直に申し上げて、もう数社からプレゼンと相見積もりを取ることをお勧めいたします。
特に、都内では賃貸併用ばやりで、賃貸供給は過剰気味な感があります。
また、必ずといっていいほどワンルーム系を勧めたりするのもどうかという思いもあります。

当方では、注文建築のサポートを行っておりますが、現在、サポート中のお客さまの事例をご紹介しましょう。
当初、とある人の紹介で設計事務所に３階建ての事務所兼住宅の建築計画をしておりました。
この事務所、設計委託契約等もしないまま、設計を先行させてしまい図面も確認申請まで出してしまったという進行状況でした。

その後に見積が出てきたら、なんと税別で１億３千万円、１００坪近い述べ面積でＲＣかと思いきや通常の鉄骨造、外壁はＡＬＣ版。
かなり高額となり、ＨＭ数社の相見積をすることに・・・

結果、３社で相見積もりしたところ、各社概ね１億円程度。
当初の計画が高いということが理解できました。

つまり、相見積もりをしてみないと、価格の妥当性が見いだせないということにはなりますね。

また、賃貸併用の場合、今後の賃貸需要がどうかもよく把握しておく必要があります。

建築地の浅草橋、蔵前地区はもともと玩具問屋や装飾品の問屋街でしたが、時代の流れで商売をやめて賃貸ビルにしている方が多いものです。

そのため、賃貸住宅が供給過多になれば、賃料は下落しその経営は一段と厳しいものになります。
したがって、賃貸部のプランは１ＬＤＫなど、どういった間取りがいいのか、吟味しなくてはなりません。

また、ご指摘のように、３階建ならともかく、それ以上の階数にはＥＶは必要不可欠ですし、間取りの可変性も考慮すべき点です。
単にコスト面だけではなく、トータルで最適なものは何かを探るべきでしょう。

併せて、ローンの相談も先にしておくべきです。
今回の計画では住宅ローンと取扱いでは厳しく、一般のプロパーかアパート・マンションローンという事業用のものになるでしょう。
返済期間、金利等、条件を事前に確定させておく必要がありますね。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■アネシスプランニング（株）寺岡　孝
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp

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