建替かリフォームか迷ったら？

yahho0392さんのご質問にお答えします。

yahho0392さんが建替がいいのか、リフォームがいいのかを決める事です。

私が、yahho0392さんでしたら、提案して頂ける専門家(建築家、建設会社等）に相談してみる事です。

建替案とリフォーム案をそれぞれ出してもらい、予算や工期等といろいろ判断材料はあると思います。
また、

それぞれに、メリット、デメリットがあると思います。

最終的には、PLANやイメージを解りやすく提案してもらったうえで、

どちらが自分にとって良いかを判断すればいいと思います。

提案してもらうにも、有償なのか無償なのかも確認の上でご相談されれば良いと思います。

株式会社 哲･Braveデザイン工房
堀内 哲幸

こんにちは
スタジオドゥカの畔柳です。

築８０年の住宅を維持していらしたとのこと、素晴らしいことだと思います。と同時に、おそらく様々な面で維持管理に費用も手間ひまもかかるというのが現実かもしれません。

さて、まず、建築家（設計・監理業務を独立して行っている専門家）にご相談なさることをお勧めします。

一般的には、あまり理解されていないことが多いのですが、建築家／設計者の立場は、弁護士と同じとお考えください。

弁護士が、弁護を引き受ける方の利益を守ることを仕事としているように、建築家・設計者の仕事は、依頼者・施主（建築主）の利益を守る形で仕事を行います。建物を建築すると言う、専門的な知識や技術を結集して行われる一大事業を、施主・建築主の立場を代表する形で自分の専門知識を行使することを仕事としているわけです。

その為に、施主・建築主を依頼者・クライアントと呼び、クライアントから業務料・設計管理費をいただきます。つまり、ご相談者の方の求めていらっしゃる中立的なアドバイスをできるのが建築家とお考えになると良いと思います。

リフォームにしろ、建替えにしろ、工事種別に関してしがらみ無く、施主・建築主の方にとって一番よい方法を模索することができるのが建築家です。

さて、ご質問内容とは異なりますが、築８０年の建物について、もしリフォームをお考えになるということでしたら、まずは、耐震診断・補強をお考えください。古いが為に劣化している部分もあると思いますし、なによりも、古い建物は耐震性が不足している可能性は十分にあります。

木造の住宅でしたら、その補強方法を様々に研究実施されてきていますので、補強すること、それと同時にリフォームを行うことで、安全で、かつ快適な住まいを手に入れることも可能です。お考えになっている減築も耐震性を高めるひとつの選択肢です。

また、行政機関によっては、住宅の耐震・補強設計・補強工事に助成金を出している場合もありますので、ご自宅のある役所に問合せてみるのも良いかもしれません。

築３０年くらいになると、
大幅リフォームか建て替えか、迷われる方が多いですが

築８０年というのは、素晴らしいですね。

それだけ、材料も作り方もしっかりした家なのでしょうし
お手入れもなさっていたと思います。

ご心配のように、
リフォーム会社だとリフォームだし
新築の工務店は、新築と言いますよね。

では、誰にそうだんすれば良いのか？
簡単です。

住宅も新築もリフォームも行っている
設計事務所に相談して下さい。

住宅でのそれぞれの実績を確認してください。

私が相談を受ければ、

ご希望や予算
これから何年くらいお住まいになりたいのか
家族構成
ライフスタイル

などをお聞きします。

その後、

現状の現場内部だけでなく
床下や天井裏なども拝見したうえで

建て替えやリフォームのメリット、デメリット
それぞれの概算金額をお教えして、

どちらがお勧めかをお知らせします。

実際に、リフォームを希望されていた方が建て替えになったり
建て替えを希望されていた方がリフォームになったりしています。

ミタス 一級建築士事務所

清水 煬二

リフォームか、建て替え（新築）か？
どちらにすればいいのか悩まれている方は多いようです。

リフォームの場合は工事の規模や部位、目指す性能によって予算が大きく変わります。新築との比較となると部分改修や設備（水廻りと換気冷暖房）の更新だけでなく、建物の性能（耐震性、断熱性等）も新築同等まで上げる全面リフォーム（スケルトンリフォーム）となることが予想されます。仕様や性能によってばらつきがありますが、今までの経験からすると全面リフォーム（スケルトンリフォーム）は新築の約90％はかかると思われます。特に昭和56年（1981年）以前の建物は耐震性能の大幅な見直しが必要となるケースが多く、工事箇所が増える傾向にあります。今回は築80年とのことなので、基礎の補強、屋根材の葺き替えも必要と思われます。

古くても建物状態が良く、既存の部分を残す範囲が多ければ工事費は下がります。
建物の状態が悪く、柱や梁の構造も含めて修繕する範囲が増え、工事費は上がります。

家を直したいという家族の思い入れがあったり
再現するのが難しい良質な設えのある建物など
家に対する住まい手の価値観による判断となります。
つまり、直してでもその家に住みたいかどうかが大きなポイントになると思います。

リフォームか新築かという二者択一的な極論ではなく、もう少し柔軟に考える事ができれば、選択肢も広がると思われます。例えば、耐震性能はしっかり上げるが、断熱改修は普段生活する範囲だけにして、リフォームしない部分をつくれば、改修の坪単価は自ずと下がります。弊所では全面リフォームを行わない場合は、リフォームの規模に分けて概算費用を考ます。

［大規模改修］：間取りの変更伴う工事。
耐震補強、断熱改修を確実に行うことができます。

［小規模改修］：間取りの変更は行わず、耐震補強は確実に行います。
断熱改修は可能な範囲で行います。

［模 様 替］：最小限の耐震補強とクロス等の張り替え。
基本的に断熱改修は難しいです。

［設備の更新］：キッチン、トイレ、エアコン等の設備工事。
設備の有無によって、坪単価が大幅に変わるので分けて考えています。

［外部の改修］：屋根、外壁、基礎の補強等

このように、工事区分によるゾーン分けを行うことで、家での住まい方を整理することができ、限られた予算で効果的にリフォームすることが可能になります。既存家屋の調査をすることで、補強や修繕が必須な箇所、ゾーン分けの範囲を見極めることができます。

以上です
参考になれば幸いです。

TownFactory一級建築士事務所 酒井哲

栃木県宇都宮市で工務店を営んでおります。ヨシダクラフトの吉田武志と申します。
住宅の新築とリフォームを設計施工で行う工務店で一級建築士です。
質問を読ませて頂きました。

まずは金額面からお話しします。
新築するにしてもリフォームするにしても、構造体(基礎、柱、梁、屋根)だけを残すような新築に近いリフォームであるならば、ほぼ新築に近い金額が掛かります。
80年前の建物ですと、基礎が現在の基準になっていない可能性が高い為ので、リフォームする場合は、基礎を新たに造り直さなければならない可能性が高いです。補強程度で済めば良いですが、土台から上を浮かして、基礎を造り直すのはとてもお金が掛かります。そうなると新築よりもお金が掛かってしまうかもしれません。構造体を残す価値があり、予算的に可能ならそうする場合もあります。

一番良いのは、信頼できる住宅のプロである友人、知り合い等にちょっと見に来てもらい、アドバイスを受けることです。本当は中立性よりも信頼関係が大事なのです。そういう方がいらっしゃらないようなら、ネットで信頼できそうなプロに依頼して、現状をありのまま話して、見に来てもらうことが良いかもしれません。

役割的に中立性が高いのは、専業の設計者ですが、注意が必要です。
よく専業の設計者の方がいうセリフで、「私は工事をしないので、中立性があります。3社程度相見積を取って、しっかり予算管理と現場監理をしますから、工務店やリフォーム会社に依頼するより安くなります。」とか言う人がいますが、これは注意が必要です。

工事の度に施工会社が変わるのは、予算管理の実力が無いので、施工者からの信頼も無い場合が多いのです。そういう方は、シンプルな形態を求めるあまり自然の摂理に反したカタチとなり、瑕疵が発生したりする場合もあるかもしれません。

リフォーム業者、工務店、ハウスメーカー、専業の設計事務所の4者どちらに依頼しても、キチンとした方に依頼して、コミュニケーションが取れれば、新築するにしてもリフォームとなるにしても後悔はしないのではないかと思います。住宅は究極のオーダーメイドなので相性がとても重要なのです。

ヨシダクラフト http://www.yoshidacraft.net

都市にある在来軸組工法での建物は、その耐用年数は３０～３５年位です。築８０年の建物と言うのは、吾々が言う古民家のタイプの建物と思われます。古民家の耐用年数は２００～３００年ですので建て替えは勿体ないと思います。柱も太く、梁も大きく土台がしっかりとしていると同時に基礎は玉石ではと想像しています。当方は都市の建築家ですので古民家と聞くとリフォームにしましょうと言います。古民家は当方にとっては憧れの建物です。広すぎる分は減築にしましょう。建物の躯体本体は大事にして、設備や建具・内外の仕上げ等は現在のシステムに置き換えていけば、お客様が満足できる建物を提供できると確信しています。
以上です。 ２０１４．５．１８ 中舎重之

はじめまして、PAO建築設計の上村です。

迷われていることから想像しますに、築80年とはいえまだしっかりした建物であり、それを建て替えるには、未練がお有りのように感じました。それはごく自然な感情ではないかと思います。

既に80年間も持ちこたえているということは、それだけの高い耐久性や、時代や生活様式の変化を柔軟に受け入れることのできる、優れた許容性をも併せ持っていると見ることもできます。つまり、これからも工夫次第では十分に使い続けることが可能ではないかとも想像できます。

建替えかリフォームか迷った時には、「建替えの必要性の有無」と「不自由・不満等の居住者のニーズの高さ」との関係で決まってくると思われます。

そこで、今回のお尋ねのケースでは、多くの行政で行っている無料の簡易耐震診断等で、客観的で中立性の高い第3者機関の調査結果を、まずは参考にされては如何でしょうか。これにより、耐震補強で済むのか（リフォームで済むのか）、あるいは、基礎から作り替える必要がある等、建替える方が合理的なのか、その方向性が見えてくるのではないかと思われます。

そこで相談の流れですが、行政の無料の簡易耐震診断等を受け、その結果も踏まえ、現在の建物の状態や歴史的な価値等、そして、建て主の希望の把握とその解決策を、現状を踏まえたうえで提案できる、建築設計事務所（建築家）に相談することでないかと思います。
その提案内容を見て、十分な説得力のある合理性を持っているか、そして、ご自身の不満・希望等を解決している納得できる案かどうかを、その建築家のアドバイスなども参考にしながら、ご自身で判断することになります。

以下の内容は現時点で思い付く、参考や補足説明です。

何か不自由なり不満があり、それを解決する為に建て替えかリフォームを考えるものですが、具体的に建て替えやリフォームをしてまで解決したい、不自由・不満が何かを今一度再確認してみては如何でしょうか。

強いニーズがないと、それを解決するような的確なアドバイスは難しいものになります。また、建て替えやリフォームをしても、そう大きな満足は得られないかもしれません。それは、計画から工事完成まで、一般的な戸建て住宅の新築の場合、約1年ほどかかります。また、建て替えとなれば、既存家屋の解体処分の費用も別途必要です。更に工事期間中の約半年間ほど、引越し先での仮住まいとなります。それら工事費をも含めた全体の費用は大変大きな負担となります。
それらに見合うだけの、建て替えやリフォームをしなければならない理由を、今一度、耐震性等のことも併せて考慮し、整理してみては如何でしょうか。

耐震診断の結果を見て、大きな不安を感じるようでしたら、将来の安心を為に、耐震補強を計画し、その際に同時に必要なリフォームも併せて行うことは、工事を１回で済ませることができ、工事費用の面や煩わしさ等の面でも、共にメリットがあると言われています。なお、リフォームの場合は多くのケースで、そこに住みながらの工事となり、音、振動、防犯面等でなにかと煩わしく、不自由を伴います。

耐震改修等については、行政の補助が期待できます。その具体的な内容は、それぞれの行政で若干の違いがあるようです。参考までに広島市の場合を下記に記載しておきます。補助金等も可能であれば、上手に活用されては如何でしょうか。

広島市役所/ ●耐震（補助・融資・税金等）
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/1267159530617/index.html#%E2%97%8F%E8%80%90%E9%9C%87%EF%BC%88%E8%A3%9C%E5%8A%A9%E3%83%BB%E8%9E%8D%E8%B3%87%E3%83%BB%E7%A8%8E%E9%87%91%E7%AD%89%EF%BC%89

以上、少しでも参考になれば幸いです。

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