約18坪の狭小地に店舗併用住宅を建築するにあたって - 住宅設計・構造 - 専門家プロファイル

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約18坪の狭小地に店舗併用住宅を建築するにあたって

住宅・不動産 住宅設計・構造 2013/11/06 19:17

現在、約18坪の土地に約15坪の3F建ての建物に住んでいます。
築60年以上で構造は鉄筋コンクリートです。
さまざまな箇所で老朽化が進んでおり、現在建て替えを検討しております。

質問の内容は下記になります。
大変お手数ですが、よろしくお願いします。

1.希望の建物は可能ですか?(下記の土地の条件・希望の建物をご参照ください。)
狭小地で左右後に7F建ての建物があります。


2.建築費用を低く抑えるため、S造で建築できますか?(耐火構造?)
またはRC造とS造を組み合わせての建築は可能ですか?
例えば1-2階RC造、3-7階S造のような建築。


3.7階建てで足場無しまたは足場を狭くできる工法はありますか?
左右後に7F建ての高い建物あります。足場の工夫で土地を少しでも広く活用したい。
工法的には例えばパナホームのビューノのようなもの。

*ちなみにパナホームで見積もりをお願いしたところ、
5F建てまでで坪単価100万円、諸費用込みで大体1億円と言われました。


4.エレベーターは7階までつけないといけないのでしょうか?
建築費用とメンテナンス費用を低く抑える為、小規模向けの1-5階までのEVでも可能ですか?



土地の条件

用途地域 商業地域 防火地域
地積(m2) 58.97m2(17坪83)
間口 5m10cm
奥行き 11m56cm
建ぺい率(%) 80%
容積率(%) 700%
間口の公道11m
左右後に7階建てのビルが建っています。


希望の建物
地上7階/RC造/店舗併用二世帯住宅。
*すべての希望を盛り込みました。

1階 駐車場(リフトで上下に2台置き・1Fの天井の高さを4mにしたい)
2階 店舗
3階 倉庫
4階 母の居室(1LDK、介護がしやすいバリアフリー構造)
5-7階 4人家族の住宅(4LDK 将来的に間取りの変更をしたい)
*年を老い仕事を引退した後は2-4階を賃貸にして家賃収入を得たい。

予算 約1億円

想定の内訳
取り壊し料 1000万円
基礎工事 500万円
建物 90-100坪(13坪から14坪*7F)*坪単価85万-90万円位で計算

デイテさん ( 東京都 / 男性 / 40歳 )

回答:4件

狭小地の店舗併用住宅

2013/11/06 20:02 詳細リンク
(5.0)

横浜駅の近くで開業している設計事務所です。

1.希望の建物は可能ですか?
可能だと思います。

2.建築費用を低く抑えるため、S造で建築できますか?
S造で造ることは可能ですが、RCより安くできるかは微妙です。
設計内容によってはRCの方が安い場合もあります。
間口を広くとりたい等の理由でS造で造るというような理由のほうが現実的かと思います。
RCとS造の混構造は費用的なメリットはないかと思います。構造的にはかなり面倒です。
申請にも適合性判定といった面倒な手続きが必要になると思われます。

3.7階建てで足場無しまたは足場を狭くできる工法はありますか?
足場無しは通常の工法では基本的には無理です。(労働基準法的にも)
S造で内側からなんとかALCの外壁を留めたりという事は低層では聞かない事は
ありませんが・・・、状況や工務店次第です。
また、シールや塗装を考えるとあまり上等な造りにはならないかと思います。

4.エレベーターは7階までつけないといけないのでしょうか?
特に規定はありません。

将来的に賃貸に出したいと言う事でしたら、いろいろそれも考えた設計をした方が
良いと思います。
費用の目安は悪くないと思います。あとは内容や敷地条件次第かと思います。
(その他に設計費用、申請費用、登記費用、水道局納金等はかかりますが)

詳しくはお問い合わせいただければお話できます。
よろしければご相談頂ければ幸いです。

<あーす・わーくす http://office-ew.com

狭小地
店舗併用住宅
設計

評価・お礼

デイテさん

2013/11/07 09:54

早速のご回答をありがとうござました。
設計内容によってはRCのほうが安くなるのですね。
やはり足場も必要ですね。
とても参考になりました。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
045-314-5360
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青沼 理

青沼 理
建築家

2 good

より詳細の条件をいただけたら違うご提案になるのかも・・・

2013/11/06 20:21 詳細リンク
(5.0)

1.
いただいた条件のみですと
前面道路11mx1.5=16.5m
階高3mして5.5階の高さです。


2.
S造で建築は可能です
1-2階RC造、3-7階S造のような建築は
建築費の観点からはコストアップです。


3.
7階建てで足場無しまたは足場を狭くできる工法は
あるかもしれませんが建築費アップだと思います。


4.エレベーターは7階までつけないといけないことはありません
6階までとして、階段で7階に上がる計画も可能です。
デイテ様の価値観が何なのか
お目にかかって詳細のお打ち合せをしたら
いろいろご提案がデキると思います。

評価・お礼

デイテさん

2013/11/07 09:58

ご回答ありがとうござました。
詳細の条件が必要ですね。
建築コストの認識についてとても参考になりました。

青沼 理

青沼 理

2013/11/07 12:24

評価ありがとうございました。
詳細のご相談お待ちしております。

島崎 義治

島崎 義治
建築家

1 good

問題ないと思います。

2013/11/06 21:05 詳細リンク
(5.0)

1.希望の建物は可能ですか

前面道路も十分ありますので、問題ないと思います。基礎工事に500万円見込まれていますので十分配慮された予算であると思います。

2.建築費用を低く抑えるため、S造で建築できますか?(耐火構造?)

一般的にはS造で進めてゆく内容だと思います。当然耐火構造です。RC造にこだわれるならば、対応は可能です。耐震性はS造もRC造も変わりなくできますが、RCは耐火性や揺れの問題には強く、S造は常時の振動に弱いです。(よく揺れます)ですので上階の住宅部分の構造設計に注意が必要です。


3.7階建てで足場無しまたは足場を狭くできる工法はありますか

足場なしで施工し、境界線まで工事することは可能ですが、特別の外壁材を工夫して使用する必要があります。ただ、将来の補修工事に支障が出る場合が多いため、補修の必要のないように設計する必要があります。隣地のビル程度は境界部分を空地にしておいた方がよいように思います。

次に、WEBSITEを拝見しますとビューノは自由性ありと書いてありますが、これまでのハウスメーカーの既製品の住宅と比べれは若干自由性が増しただけだと思います。制約のある小さな敷地の建設には不向きです。しかし、一般建築ならば十分可能です。


4.エレベーターは7階までつけないといけないのでしょうか

住宅部分(5~7階)の玄関にEVが停止できればいいと思いますし、住宅部分には住宅用EVを設置できるようにしておかれたらいかがでしょうか。

将来構想もしっかりされているようですので、耐久性や可変性などそれらの条件に見合うように、しっかりとした建築家と設計を行い、工務店や施工会社に工事を依頼されたらいかがでしょうか。設計委託費は必要となりますが、設計施工の建物やパナホームの見積もりにも設計費は含まれていますし、きちんと施工会社を管理することは大変重要なことと思います。

わからないことがおありでしたら、ご遠慮なくご質問してください。

島崎義治/株式会社島崎義治建築設計事務所
2012年、13年グッドデザイン賞を受賞しました
http://architect-studio.com

デザイン
耐震性
構造設計
建築設計

評価・お礼

デイテさん

2013/11/07 10:05

ご回答ありがとうございます。
詳細にご説明して頂いたおかげでとても参考になりました。
RC造とS造は悩みますね。

田口 継道

田口 継道
建築家

1 good

7階建てビルの建設

2013/11/07 11:50 詳細リンク
(5.0)

デイテ様
1.S造、耐火建築は可能です(規模から耐火建築物にしないと許可になりません)
2.足場なしでも施工可能ですが、敷地境界から有効で350~450mm程度の空き寸法は必要です。(隣接建物の外壁位置にも寄りますが)
3.エレベーターは設置義務はありませんので5階までとして、それから上は階段でも法的にはOKです。
4.下部がRC造で上部S造は、可能ですが、構造上、下部のRC部躯体サイズが大きくなり今回の場合は現実的ではないとおもいます。
5.間口寸法が狭いため、おそらく構造的に塔状建物となり、基礎、躯体サイズが可也、大きくなり、特に柱間の室内有効寸法が狭くなります。
6.1階に駐車機械を設けるのは実質的に平面計画が難しくなると思います。
7.駐車機械を建物外に配置できれば、内部の階段、エレベーターの配置は可能と思いますが他の実質的使用スペースの有効な平面は限られるとおもいます。
8.コスト的にはやはり可也、アップすると思います。坪当たり100万は必要かとおもいます。
以上満足のいく回答になったかどうかわかりませんが、参考としてください。
もう少し具体的なお話を、お聞かせ願えれば、具体的なご提案も出来るかと思いますので、気軽に御声掛けください。以上
田口継道

ビル
計画
建築
構造
現実

評価・お礼

デイテさん

2013/11/08 09:53

ご回答ありがとうございます。
詳しくご説明して頂き理解しやすかったです。
やはり駐車機械は現実的ではないですね。
都内だと駐車場代が高いので、何とか2台おけたらいいなと思いました。
ちなみに今、利用している駐車場は一ヶ月45000円で、
荷物を運ぶ仕事用とプライベート兼用にした1台が費用的に限界です。
車のことを考えると色々と悩みます。

田口 継道

田口 継道

2013/11/08 10:34

評価頂き有難うございます。
駐車機械は有効巾が約2.7mは必要となりますし、設置のための空き寸法も必要になります。残りの寸法で階段、通路等を快適に確保するのは難しいです、1台分平置きで考えたらいかがでしょうか?1台分の駐車料金はたすかります。
疑問点等ありましたら、気軽に相談ください。

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