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対象:住宅設計・構造

設計契約の解除について

住宅・不動産 住宅設計・構造 2014/12/10 23:54

住宅新築のため半年ほど前に知人に紹介された設計士にお願いし、基本設計を行ってもらっています。当方の条件としては、「家族6人で暮らすため木造2階建てで50坪は必要」「介護老人がいるため1階はバリアフリー」「予算総額は4000万円(建物本体価格3000万円(設計料含まず))」です。
設計の依頼は口頭だけで行い、契約書のひな形はもらいましたが、設計士からは「設計契約はもう少し基本設計が出来上がってからで構わない」と言われたので、書面での契約は締結してはおりません。(契約に際してはあまり細かい説明は受けていませんが、おおよそ双方に契約の意志はあったと思います。)
設計士と基本設計のための打ち合わせを数回行い、延べ床51坪でおおよその間取りの形ができ、一安心していましたが、突然設計士から「この間取りでは必ず予算内に収まらない。予算内に収めたければ面積を削って45坪で再検討してほしい。」と言われました。まだ決まったのは間取りだけで、外観や外壁や屋根材などの仕様もほとんど決まっていないのに、いきなり当方の当初の条件の1つである面積を削るように言われ大変ショックを受けています。なぜ面積が確保できないか、理由を聞いても「これまでの自分の経験から判断した。45坪に面積を削れば、予算内に収まるし、内部の仕様も上げることができるので、あなたのために言っている。」と言われました。
私としては面積は重要な要素であり、最初から伝えています。「では51坪の間取りを実現するにはあといくら必要なのか」と尋ねても、「金額は詳細設計を行い、施工業者に見積もりを取らなければ分からない」と言われ、全く金額を教えてもらえません。
不信感が募ったため、「設計を中断しこれまでの費用を精算してほしい」と申し出たところ、140万円の請求がありました。この請求金額は妥当なものなのでしょうか?
ちなみに契約書上では設計料は建物本体価格の13%(390万円)。このうち手付金は設計金額の総額の15%(58万円)、基本設計完了時に20%(78万円)の支払いです。基本設計の細かい部分はまだ完成していないので、基本設計としては8割くらいの進捗状況なイメージです。打ち合わせはこちらから設計事務所に行き10回程度。間取りの平面図は5パターン、立面図は2パターン作成してもらいました。

iwaniwanさん ( 神奈川県 / 男性 / 38歳 )

回答:5件

小さな工事でも契約に至らなかった場合の取り決めが必要

2014/12/11 14:35 詳細リンク
(5.0)

栃木県宇都宮市でヨシダクラフトという工務店を経営しています。吉田と申します。一級建築士で、設計施工で注文住宅やリフォーム工事を請け負っています。

今回は、施主の広さへの強い希望がある為、設計者は頭ごなしに「3000万円で50坪では出来ない」と言えなかったかもしれません。または、最初の施工費の読みが甘いまま設計に入ってしまったのかもしれません。設計者のみが知るといったところです。しかし、
建築費用を予算内に納めるには、とにかく小さくするしかありませんから、設計依頼されない可能性があっても、キッパリ最初から45坪以下でないと出来ないだろうと、設計開始前に言うべきでした。

設計契約してからスタートしなかったものも、お互いにとってまずかったと思います。知人に紹介されたからとはいえ、設計契約書を取り交わし、そこに契約にならなかった場合の報酬をどうするかを書いておけば、今回のようにならなかったと思います。設計者から貰っている設計契約書の雛形に契約に至らなかった場合の報酬をどうするかが書いてあれば、話し合いでそれに準ずるのが良いと思います。

もしくは、今回は建物が建つわけではないですし、設計契約を交わしていないので、手付金の50万円以下が妥当なのかもしれません。施主が支払いたくないと思えば、話し合いで解決するしかないと思われます。

こうしたケースは、住宅建築業界によくあることで(他業界にも多いと思いますが)、契約に至らなかった場合の報酬の取り決めていないばかりに、仕事をしても全く報酬を頂けない設計事務所や工務店は多いと思います。今回のよう新築工事はもちろん、図面作成を伴う小さいリフォーム工事や、図面は描かなくとも、手間の掛かる見積もりをして契約に至らなかった場合も、最初に契約に至らなかった場合の報酬を取り決めておく必要があるのだと思います。

実は、私も最近、現地調査含めて打ち合わせ3回程度、図面作成、見積で実働2週間程度掛かった小さなリフォーム工事が予算オーバーとのことで、契約になりませんでした。リフォームの場合は最初にザックリした総額を出すのも結構難しく、同じような工事をした経験のある場合しか最初に金額は提示できません。時間も手間も掛かったので、設計料だけでも頂きたいと思いお話ししましたが、了承頂けず、無料仕事になりました。小さなリフォーム工事でも図面作成を伴う場合等は、最初に契約にならなかった場合の報酬をホームページに書いておくことが必要だと感じています。これだけ回答数が多いのも、住宅業界関係者の関心事だからだと思います。

補足

小さな工事でも設計契約書をとりかわし、そこに契約にならなかった場合に報酬が発生するのか、しないのかを書いておくことが、施主にも業者にも大切なのだと思います。業者側はそこをキッチリ書くと、お客さんに逃げられると思って設計契約書をとりかわしにくいのかもしれませんが、書かないと、今回のように施主さんが気を揉むことがあります。

ハウスメーカーさんは、現地調査、プラン十数枚、見積もり、パース(模型も無料なんてとこもあります)は全て無料なのですが、契約にならないことも多く、その契約にならなかった場合のコストは契約者から取られています。それよりよっぽど健全かと思います。

設計契約
新築工事
栃木県
一級建築士
工務店

評価・お礼

iwaniwanさん

2014/12/13 00:10

ご回答ありがとうございました。
確かにスタートがあいまいのまま見切り発車してしまったのが良くなかったのだと思います。
もらった契約書には、「解約時までに行った業務分を設計士に支払う」ことになっています。(解約により設計士が損害を受けている場合は、設計士が損害賠償を請求できることにもなっています。今回の請求は基本設計までの割合の金額を超えているので、損害賠償的な部分もあるのでしょうか。)
こちらにもまだ正式な契約を締結していない、という思いもどこかにあったので、設計士からきっちり請求され戸惑っている状況です。
手付金程度が妥当だというご意見も大変参考になりました。
ありがとうございました。

吉田 武志

2014/12/13 07:20

高いご評価を頂きましてありがとうございます。今回は、正式に契約していないし、約束通りの計画にならなかったので、支払をしないということで話を進めてもおかしくないと思います。ただ、設計者もかなり長い間作業をしています。設計者に世話になったと感じているなら、その気持ち分をお金等にかえて、相手方に渡し終了というのが良いかもしれません。感じていないなら、お金等は支払わずに、ちゃんと話をして解決したらどうでしょうか?人間、相手に大事にされていると思うと、気持ちが納まることが多いものです。

回答専門家

吉田 武志
吉田 武志
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寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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設計契約の解除について

2014/12/12 01:54 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、まずこの設計士の方には問題があります。

そもそも、なぜ設計の委託契約をきちんと締結しなかったのでしょうか?
にもかかわらず、依頼書から設計中止の申し出を受けると費用請求する。
あまりにプロらしからぬ行為としか言いようがありません。

本来、建築士に設計を依頼する場合、正式な委託契約前にラフプランを1、2度作成してもらい、その建築概算費用を出して委託契約をするかどうかの判断します。
その後に設計の費用、その支払い時期などの詳細を決めて委託契約を締結します。

そうした作業すらなく、あたかも無料の範囲での作業と思わせるような作図までしておきながら、最終的には依頼者の希望にすると予算に合わない、予算に合わすには面積を小さくしないとできないなど、依頼者に不信を募らせるのは当然かと思います。

また、費用請求の内容に関しても、その費用に見合う成果なり、成果物はできているのか疑問に思います。

こうした点を踏まえると、とても設計費用を請求できる状況ではないでしょうし、支払う必要性を感じません。

また、仮に、設計の委託契約をしていれば、その中には成果物を出した場合の費用請求があるわけですが、委託契約もしていない、さらに予算と希望にあわない設計図を何度ももらっても、ご自身にとっては到底成果があったものとは言えませんので成果物とは言えません。
したがって、それに対する費用を支払う必要はないでしょう。

過去にも、当方にご相談のありました方で、委託契約を解除したい旨を通知した際にこうした費用請求をされましたが、成果がないので支払うべきものではないということになり、委託契約金を全額返金してもらったケースもあります。

以前にも、同様なお問い合わせに関して回答した内容がありますのでご参照くだされば幸いです。
詳しくはこちら ⇒ http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/q/q-146835/

最終的はご自身の判断にはなりますが、請求通りの金額に見合わない業務内容であれば減額して払っても数十万程度が上限かと思われますね。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。

以上、ご参考になれば幸いです。

■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx

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評価・お礼

iwaniwanさん

2014/12/13 01:11

ご回答ありがとうございました。
少しこちらの説明不足の点がありましたので補足しておきます。
ご回答にもあるとおり、最初に設計士を選ぶ段階で1つラフプランを書いてもらっています。(その費用3万円については支払い済みです。)
その設計士は要介護者がいる住宅の設計に造詣が深い点が気に入り、またこちらの要望と予算を伝えた上で、次のプラン作成をお願いしています。
その段階で契約書のひな形をいただいており、契約締結してないまでも、口頭のみで設計委託が始まった状態になっています。
その後、設計士からは要介護者のいる住宅について多くの提案をいただき、途中までは大変良好な関係でした。
途中で予算のことが心配になってので、「予算は大丈夫ですか?」と尋ねたこともありましたが、「金額については、詳細設計を行い最終的に複数の工務店に見積依頼をしなければ分からない」と言われました。
こちらも初めてなので、そういうものかと思い設計士を信頼し、ここまで進んできてしまいました。
設計士からは言いにくい話だとは思いますが、このような基本設計の途中の段階では設計士から概算金額を伝えないのが普通なのでしょうか?
確かにここまでに打ち合わせを重ねて出来上がった51坪の図面は私としては気に入っており相当の対価を設計士に払う必要もあるのかな、と思う反面、予算内で建てられなければ全く価値のない図面だとも言うことができます。
一度設計士と話し合いをしたいと思います。
ご丁寧に回答をいただきありがとうございました。

寺岡 孝

2014/12/13 03:46

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
また、詳細な経過をお知らせくださいましてありがとうございます。

さて、基本設計の段階での概算提示に関する件は概ね受けるケースがあり、万一、提示がない場合でも注文者から概算を出すように命じられれば、建築士も提示しなくてはなりません。

通常であれば、建築士の方もコスト管理の観点から、基本設計の段階である程度の概算費用は把握しておく必要があるでしょう。
そうでなければ、いくらでできるかわからない建物を設計するのは心配で仕方がないと思いますが…

また、建築士は単に設計だけすればいいという訳にはいきませんし、判例でも見られるように委託者の工事予定額を遵守した基本設計、実施設計をすべき義務を負っています。
しかしながら、この建築士のいう「金額については、詳細設計を行い最終的に複数の工務店に見積依頼をしなければ分からない」というような発言を聞く限り、そうした義務を負って仕事をしているとは思えません。

さらに、設計委託契約をする前には、管理建築士等による建築士の免許証提示をして建築士法第24条の7の規定にある重要事項の説明等、及び書面の交付を行う必要があります。
こうした説明がない場合には法令違反となり、その建築士事務所は登録の取り消しなどの監督処分を受けることになりますが、こういった説明などはあったのかは甚だ疑問なところです。

いずれにしましても、以上の点を踏まえ、今後の建築士との話合いの参考になればと思います。

取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
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寺岡 孝
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佐山慎英

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設計料として

2014/12/11 05:42 詳細リンク
(5.0)

現場管理を20%として残りを80%とする。基本設計と実施設計を図面作成作業量的に換算すると比率的に1対2と大把に換算する。よって基本設計料は26~27%位と思います。
ただし、基本設計は時間が思った以上にかかる場合があり、そこで専念して設計に取り組む環境作りの為に35%~40%を着手金と基本設計料金額で基本設計完了時までにもらう事がおおいいのです。今回の請求金額はその金額にあたると思います。しかし、実務作業量といたしましては26~27%にあたります。

そのように契約解除の段階では実質的な作業となります。しかし、完成度の高い基本設計完了状態ではないとのことであれば、また少なくともコストに関する情報を前向きに対処すべき前向きに対応し解決に向かい業務を推進する姿勢が無いように思います。問題は継続意思が見えない事が破談に繋がっていると思います。

かかった期間にもよりますが最大出してもプランニング1案10万として50万でまとめるのが適切に思います。思わぬ建設費をロスした分を分離発注で取り戻されては如何でしょうか。
写真は分離発注でつくった住宅です。参考にしてみてください。


総事業費4000万であれば事細かに諸経費をきちっと出して調整し、なおかつ分離発注にて実質コストを算出し、工務店経費をかけずに行えば15%近いコストメリットは出ます。お金の使いでが現場に物と質として残ります。そのコストメリットを有効利用し質を保った家を建てる事を推進しています。今は保険制度が完備しているため瑕疵担保にもフラット35にも対応していて問題はありません。できるだけロスを少なくして総工事費を3950万にまとめ、分離発注でロス分を取り戻しては如何でしょうか。

気が向くときにはどうぞ、、、、、、、、、、、、、、
総事業費からみて実現は難しくはないと思います。
写真は分離発注にて造った住宅です。

佐山慎英+FUTURE STUDIO
渋谷区神宮前6-14-15
080-3695-8873
from_link@mac.com

分離発注
工事費
瑕疵担保

評価・お礼

iwaniwanさん

2014/12/12 23:20

ご回答ありがとうございました。
実務作業量の目安はとても参考になりました。
設計士の話として、解約時の請求額の根拠としては、契約書の内容によらずこれまでかかった実費を請求したとのことです。(本当にそれだけの経費がかかったのかは不明です。)
分離発注という方式については知りませんでした。
設計士にかなり高いスキルが求められるようですね。
ありがとうございました。

佐山慎英

佐山慎英

2014/12/13 01:03

通常は基本構想のブランにておおよそのこれならよいと基本合意を施主がしてから契約して、基本設計に入ります。それまでは普通料金はかかりません。文書からはあたかも、基本構想の時点ですでに契約をされていたようにとれます。普通は基本構想で規模やコストを踏まえて、基本構想プランをだします。施主要望に無理がある場合は、普通その段階で45坪と50坪の案をだし、比較検討の結果を説明し45坪のこちらにすべきとお伝えするのが普通の建築家のとるプロセスです。その基本的合意=ある程度これでお互いにいける合意をへてから契約し、双方納得した状態で契約し基本設計をすすめます。基本設計に入ってからできませんという仕事は通常はありません。また、責任ある仕事として、これなら収まりますと45坪の計画をだし比較検討材料をもって説明する義務が建築家にはかせられています。基本構想段階で施主様にお気に召していただかないケースは破談として、普通はお金はいただきません。基本構想のこの段階で建築家との相性をはかるのです。相性を確かめ契約し基本設計を合意内容にそって進めるものです。そのようなプロセスではなく、基本構想のプランがまとまらない状態で先に契約されたのではないのですか、疑念がのこります。ふりかえれば、施主様の基本的合意がないまま基本設計を進めたことになります。基本的合意をもてるプランを提出できないまま、基本設計を進めたことになります。それはお金を支払う仕事に値しません。この相談は折り返しメールは一回までです。もしお困りで、もう少し詳しくききたいときにはメールをいただければ対応はいたします。前回自宅兼用マンションの工事費で計画に無理があったので正直に説明し辞退しました。それは、基本構想の段階で責任を持ってこの計画をまっとうできない根拠を説明し、かつ契約前にお伝えしました。請求は勿論いたしませんが、お施主様のご好意で蟹と多少の商品券をいただきました。実にうれしかったですね。

中舎 重之

中舎 重之
建築家

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設計料の話

2014/12/11 08:23 詳細リンク
(3.0)

回答は、当方が設計・監理を依頼された場合を想定しています。
まず、建設費用の予算の話ですが、当方が計画するならば、
50坪x80万/坪=4000万からスタートします。

本件の計画では、50坪x60万/坪=3000万としています。
計画の予算でのスタートには無理があります。
一般の相場を言えば、
東京で80万、神奈川・大阪で70万、名古屋で65万のようです。
本件の設計士が延べ床面積を45坪に抑える提案は、
3000万/45坪=66.7万/坪と計算しての事でしょう。

本件の基本設計料の請求の140万は妥当と思われます。
文面に、手付け58万+完了時78万=136万とあります。
請求額が、契約書上の設計料390万の1/3に相当しています事で、
お客様が納得して、支払いをしてあげて下さい。

以上です。 2014.12.11 中舎重之

基本設計料
延べ床面積
予算
契約書
計画

評価・お礼

iwaniwanさん

2014/12/12 23:28

ご回答ありがとうございました。
大変ごもっともだとは思いますが、当方としては最初から面積と金額の要望は伝えており、それに沿って設計が進んできた経緯があります。
設計士が最初から○○万円/坪以上でしかできない、と言われれば納得し、ここまで進んでしまうことはなかったと思います。

中舎 重之

中舎 重之

2014/12/13 09:53

当方の設計契約の条件にて、コメントします。当方では、設計契約の前段階として、計画をします。
計画とは、ラフな間取りで、お客様の希望を探る作業です。
希望の間取りが決まったなら工事の概算予算に入ります。建物の内外の仕上げ、設備等の話です。
間取りと概算予算がお客様と折り合えば、設計契約へと進みます。
計画段階では、手間賃なしの手弁当です。計画が中止なら、当方は計画の金額は請求しません。
計画が了承され設計契約をします。
当方の設計・監理料として工事の概算予算の10%を提示します。
契約時には、設計契約金の半額の前渡金を支払をしてもらいます。
本件のケースなら、3000万x0.10x(1/2)=150万になります。

ただし、当方なら建物が50坪で予算が3000万の設計依頼ならば、
スタートで遠慮させてもらいます。
理由は、お客様の「夢は大きく、予算は小さく」の希望には、とても添えないからです。
建物が50坪と決めているのなら、予算は1000万の上乗せを、最初にお願いします。

当方のQアンドAでの回答でも、予算が1000万に膨らんだケースを、ごく最近扱いましたが、
お客様の希望を小さくして貰うしか、方法がありません。
建物の面積に拘るのであれば、建物の仕上げや設備の仕様のダウンを計ります。
さらに、10年後に完成させるか、お客様の手で造る部分をも加味して、
1000万に相当するコストを抑えるしか方法はありません。

当方の話が、お客様の気に入られないのは、承知しております。
ですが、予算が3000万では、設計において見掛けでは可能であっても、
神奈川の施工業者では、無理があります。業者に無理を押せば手抜きへと進むケースになります。
工事を依頼する大工さんを選ぶのに、長野、新潟、福島とかの遠方に目を向ける手はあります。
当方が羅列した所は、坪60万相当の地域です。
神奈川の大工手間が2万円とすると、上記の大工手間は1万円位と思って下さい。
木材は大工さんの原産地で仕入れて、木材の加工も現地で刻むのです。建て方以降は当地です。
設計と監理がしっかりしていれば、基礎だけを神奈川の業者に分離発注する事も可能です。

2014.12.13 中舎重之

坪山 利明

坪山 利明
ハウスリフォームアドバイザー

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同業として情けないです。

2014/12/11 09:59 詳細リンク
(5.0)

初めまして、iwaniwan様。

設計士としても最大の仕事は、
建主様のご要望に最大限こたえること。

それが出来なければ仕事は引き受けない、
ことのはずです。

それが出来る、うえで仕事をお引き受けする、
当たり前のことですね。

予算と規模、それが叶うかどうかは
大まかでも把握できなければ先に進んではいけないのです。

実現できない計画を進めてもそれは建主様の時間を無駄に費やす、
ことでしか有りません。

これは契約後の設計でも同様です。
出来ないことの報酬は0のはずです。

満足と実現できる仕事を提供するのが設計士で、
それに見合う報酬を契約にそって建主様が支払う、

シンプルなようですが、これに尽きると思います。

今回のご相談の件では、
同業として弁解の余地が無く、

お詫びさせていただくしだいです。

設計士
実現
予算
契約
報酬

評価・お礼

iwaniwanさん

2014/12/12 23:33

ご回答ありがとうございました。
こちらの気持ちを理解していただきありがとうございます。
今回について振り返ると、私の思いと設計士の思いが最初から合っていなかったようです。

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