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対象:住宅・不動産トラブル

木原 洋一

木原 洋一
不動産コンサルタント

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2戸とも売却することをお勧めします。

2012/04/29 06:47

任意売却推進センターライビックス住販の木原洋一と申します。
よろしくお願いします。

2戸とも売却することをお勧めします。いきなり厳しい話で申しわけありません。
理由としては不動産投資は事業であり、ビジネスです。
つまり、d-zyuhann様は会社員ということですので、よくおわかりだと思います。
d-zyuhann様の会社では、不採算部門や赤字の事業は撤退するのではないでしょうか。

不動産投資の世界はプロだらけです。
会社組織で不動産賃貸業を経営している企業は沢山あります。
自分たちの入居者獲得にしのぎを削っているのです。
どうでしょう、朝から晩まで不動産投資を本業としているプロの投資家に、
アマチュアが勝てるでしょうか。

月々5万円の持出しで年間60万円のマイナスと管理費、修繕積立金、固定資産税、等で30万円。
還付が毎年12万円。ということは60万円+30万円−12万円=78万円ですね。
毎年78万円のキャッシュが失われているわけです。

また今の日本では、現在の家賃価格を将来にわたって維持することは難しと思われます。
一番の理由は人口の減少と地下の下落です。現在の賃貸市場の状況は、一度賃借人が退去すると
次の募集は賃料をいくらか下げなければ中々うまらなくなります。
建物は1年毎に古くなっていき、その間も新築の新しい競合物件が出てくるからです。

そしてなにより、賃借人が退去してしまったら、次の賃借人が見つかるまで、
ローンの返済分を丸々持ち出ししなくてはなりません。
2戸が重なるようだと相当な出費となります。その他、賃借人による事件・事故・家賃の不払い
など所有者としての責任に常にさらされているのです。

わたしへの相談で多いのが、逆ザヤのまま定年を迎えて、それでもローンが完済していない
個人投資家と呼ばれていれる方たちです。
購入当時は定年後は家賃収入で悠々自適のハズだったのです。

d-zyuhann様は現在35才でローンの残存期間が32年ですから、繰上返済をしなかったとしたら
完済時は67才ですね。その時の日本がどうなっているかは分かりませんが、
何もあと30年も持出を続けることはないように思います。

補足

最後にわたしは個人投資家による不動産投資を否定しているわけではありません。
将来の日本の年金問題のことを考えると、むしろ積極的に行うべきと考えます。

通常、新築のワンルームマンションは、購入時より逆ざやになるような価格設定でなければ
分譲業者は儲からないようになっています。
ということは、その投資事業ははじめから失敗してることになります。
投資ならばキャッシュを失っていくのではなく、産み出していくものでなければなりません。

ではどのような不動産投資を行えばよいのでしょうか?
投資利回りが15%から20%以上になるような中古市場が狙い目です。
例えば利回り20%なら5年で投資金は回収できてしまいます。
6年目からは家賃収入は丸々残ることになります。
これなら、多少の家賃の下落や空室期間があっても耐えられるでしょう。

「そんな高利回り物件なんて、プロしか入手できなでしょ・・・」と言われそうですが、
そう思うのなら不動産投資は、はじめから諦めることです。
何も自ら問題を抱え込むことはありません。

わたしに相談に来る方は上述のように、逆ザヤ状態を解消するため止む無く任意売却により、
手放す方がほとんどです。
この任意売却による売却は、債権者も抵当権額を下回った売買を認めてくれるので
投資利回り20%位の処分物件にもめぐり合うことが出来るのです。

d-zyuhann様は、一度、2戸とも売却して、リセットしてから出直されることをお勧めします。


<不動産投資のコラム>はこちらから

★事業用・投資用不動産の購入について・・・
http://profile.allabout.co.jp/w/c-73273/

★不動産投資失敗は早いうちに撤退を
http://profile.allabout.co.jp/w/c-72685/

★逆ザヤになっている事業用アパート・マンションの任意売却
http://profile.allabout.co.jp/w/c-72462/

★競売市場に参入する個人投資家たち
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この回答の相談

投資用ワンルームマンションの今後について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/04/28 00:34

神奈川県在住の35歳男性です。平成19年に東京都墨田区に2件の新築ワンルームマンションを購入致しました。
不動産投資は知識もなく、「節税、年金対策にもなり、絶対損はしません」という… [続きを読む]

d-zyuhannさん (神奈川県/35歳/男性)

このQ&Aの回答

中長期的なキャシュ予測を立て早めの決断を 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2012/04/28 03:22
投資用ワンルームマンション 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2012/04/28 11:55
売却をお勧めします。 中村 嘉宏(不動産コンサルタント) 2012/04/28 11:26

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