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対象:住宅・不動産トラブル

中村 嘉宏

中村 嘉宏
宅地建物取引主任者

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売却をお勧めします。

2012/04/28 11:26
(
5.0
)

不動産投資アドバイザーの中村と申します。

今後の方針としては
1.2戸とも売却し、預貯金で売却損を埋める。
2.将来月々のキャシュロスが増えることを前提で持ち続ける。
のどちらかだと思います。

結論を出すうえで前提として考えなければならないのは
1.売却するとすれば相当の売却損が出る。
2.今後も賃料の下落は続き、空室期間も長くなる。
3.金利は上昇に転じる可能性がある。
4.将来にわたって不動産価格は下落していく。
ということです。

1については、預貯金の半分以上を使うことになると思われます。
(実際に査定してみないとはっきりしたことは申し上げられませんが…。)

預貯金があるので
現状では多少の空室期間やキャピタルロスには耐えられると思いますが、
長期にわたるとボディブローのように効いてきます。
将来、先ほど前提として挙げた2.3.4が好転すると思えば、
持ち続けるという選択もあると思いますが
残念ながらほとんどその可能性はないと思います。

よって、結論としては
「2戸とも売却し預貯金を使って残債を消す。」
という方法をとるのが一番良いと思います。

弊社にご相談に来られるお客様の中には残債を消すだけの資力がなく、
退去(リフォーム代等の出費)、空室と賃料の下落におびえながら、
なすすべもないという方もいらっしゃいます。

幸いにも、d-zyuhann様の場合は残債を消すだけの預貯金があるので、
それを活用し投資活動を一旦リセットされたほうが良いと思います。

おそらく決断を先延ばしにすればするほど傷口は大きくなります。

補足

築浅とはいえ墨田区を始め城東・城北の物件はそう簡単には売れません。
(もちろん売却価格にもよりますが…。)
もともと不動産は流動性の低い投資商品ですから、
それを考えて売却戦略を考えられた方が良いと思います。

不動産投資アドバイザー
売却
不動産価格
決断

評価・お礼

d-zyuhann さん

2012/04/30 00:01

ご回答いただきありがとうございます。
かなりひどい状況ですので、すぐにでも改善したいと思います。
私が考えているのは、貯金を使って、金利の高いほうのマンションの残積を払ってしまおうと考えております。が、2台ともに売却をしてしまった方がよろしいのでしょうか?場所は、墨田区立川の駅から徒歩6分ほどの場所なのですが。

中村 嘉宏

中村 嘉宏

2012/04/30 10:39

ご返答ありがとうございます。

前回の回答同様、あくまで2戸とも売却をお勧めいたします。
投資はビジネスですから、判断基準は「損得」でお決めになった方が良いと思います。

仮に2戸とも10年間持ち続け、10年後に売却したとして
現在の周辺の築15年ほどの売却例から考え
AもBも1100~1200万円での売却になるでしょう。
(以下、経済状況等すべての前提が現在と同じと考えます。)
その時の残債が
A.1800万円、B.1650万円
今後10年間の総キャッシュアウトは
80万円/年×10年+12万円/年×10年+80万円=1000万円
※すでに現状では8万5千円程度でしか貸せないので
賃料は2戸で年間12万円のマイナス追加。
退去での空室期間や現状回復費、
設備機器の故障修理・交換費用として80万円を想定。
(現状から考えれば、賃料の下落、修繕積立金のアップ、
固定資産税のアップなど、
もっとキャッシュロスは増える可能性があります。
ここが怖いところです。)

仮にどちらも1200万円で売れたとして
残債を消すための持ち出しは2戸で1050万円、
10年間のキャッシュアウトを加えると約2050万円の
の持ち出しになります。


現在売却したとして
AもBも1500万円~1600万円くらいでしょうか。
(しっかり査定しないとわかりませんが・・)
仮にAもBも1500万円で売却したとして
残債を消すために2戸で1500万円ほどの持ち出しが必要となります。
仲介手数料や繰り上げ返済手数料(これも調べなければわかりませんが)を
加えれば1600-1700万円の資金が必要でしょう。

これで手持ち資金のほとんどが吹っ飛びますが、
今後10年間持ち続けたことを考えて貯金すれば
1000万円が貯まるわけですから、残った手持ち資金と合算して
10年後には1100万円残ります。

持ち続ければ、手持ち資金を使っても10年後には
▲200万円。
今売却すれば、10年後には1100万円までキャッシュが
回復するとすれば
どちらを選択すればよいか自明の理だと思います。

私が売却をお勧めした根拠はここにあります。

ビジネスでは、「ヤバい」と思ったときにいち早く撤退すれば
傷口は浅くて済みます。
d-zyuhann様の例は、その典型的な例だと思います。

(あくまでざっくりとしたシュミュレーションで申し訳ございません。)

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この回答の相談

投資用ワンルームマンションの今後について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/04/28 00:34

神奈川県在住の35歳男性です。平成19年に東京都墨田区に2件の新築ワンルームマンションを購入致しました。
不動産投資は知識もなく、「節税、年金対策にもなり、絶対損はしません」という… [続きを読む]

d-zyuhannさん (神奈川県/35歳/男性)

このQ&Aの回答

中長期的なキャシュ予測を立て早めの決断を 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2012/04/28 03:22
投資用ワンルームマンション 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2012/04/28 11:55
2戸とも売却することをお勧めします。 木原 洋一(不動産コンサルタント) 2012/04/29 06:47

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