築20年の中古物件。不動産業者に聞く事は? - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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築20年の中古物件。不動産業者に聞く事は?

住宅・不動産 不動産売買 2010/10/04 23:54

私自身、今まで全くご縁がなくこの度初めて不動産に行く事になりました。分からない事がたくさんあり、全くの無知でしたので同じような質問ばかりしていますが、申し訳ありません。宜しくお願い致します。
両親が住むマンションを売却して、その費用を頭金として中古物件の購入を考えています。立地、間取りは今回同居する上でとてもよく、価格は3600万円、マンションは少なくても1000万で売れると思います。残りは住宅ローンを組む予定です。ここからが質問なのですが、築20年の中古物件、■見学する際はどのような場所を見た方が良いでしょうか?
また■必ず聞いておいた方がいい事は何でしょうか?
ご回答宜しくおお願い致します。

空子さん ( 東京都 / 女性 / 38歳 )

回答:6件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

1 good

次の点に留意してください。

2010/10/05 01:22 詳細リンク
(5.0)

不動産中心のFP野口です。

空子さんのお求めになる中古は、一戸建のことと思います。これを前提に申し上げます。

・敷地の測量図と境界がハッキリとしている事(ポイントに確定的なしるしがあること)
・実測図と登記上の面積が大きく異ならないこと。地域が低地でないこと。
・隣地所有者の状況、トラブル発生有無。建築協定等の有無。
・私道の持分、負担。接道幅(2m以上)。GLと境界、道路の関係。
・建築時の設計図面、確認申請書、許可書などの有無、基礎の工法、増改築の履歴。
・シロアリ発生、駆除の履歴。
・アスベスト(石綿)使用の状況。
・注文住宅か、建売か、建築会社、設計会社など(現存するか否か)。
・各設備(キッチン、バス、トイレ、給湯、エアコン、防犯などの)設置業者とメーカー。
・契約状況(電気容量、ガス、水道管、下水、地デジ、光配線など)
・防水、防火対策。

後は、素人の点検で、建具の開閉の円滑さ。梁、柱、床の傾斜がないか。
壁の隙間、床のきしみと隙間、隣地よりの見通し。日照、通風、騒音、異臭の発生。

上記は、やや素人には判定が困難です。これらが全て万点という事はないでしょう。
それが、価額に反映されるのです。
大きい買い物ですから、案内する不動産屋は多分売主側に立っています。ですから貴女は是非買う立場に立った業者を立てるべきです。この方式をバイヤーエージェント方式と言って欧米では当たり前になっています。この方式でも仲介料は全く変わりません。

場合によっては、数百万円の差が出ることもあります。
更に最近は中古住宅にも「瑕疵保険」制度が有ります。

個別の件は、http://www.iriscon.co.jp

補足

住宅ローンを組まれるそうですが、一戸建の築20年に長期ローンはかなり難しいです。
事前に銀行に当たっておられるなら良いですが、先に取引ある銀行に打診すべきです。
10年程度ローンであれば可能かも、高い金利(3%以上)ではライフプランが困難にならない様ご留意ください。

トラブル
注文住宅
不動産
保険

評価・お礼

空子さん

2010/10/06 01:01

とても詳しいご回答有難うございました。一戸建ての築20年に長期ローンが難しいとの事、初めて知りショックを受けています。新築でも、中古でも長期ローンは組めるとばかり思っていました。10年ローンは不可能に近いので、諦めるしかないでしょうか。。。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

1 good

中古物件について

2010/10/05 11:51 詳細リンク
(5.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

中古物件とは、マンションですか、それとも戸建ですか。それによりチェックするところが違ってきます。住宅ローンについては、フラット35Sを利用できるといいですが、フラット35Sは、建築の基準があります。それを使えるかどうか不動産会社に確認してください。
建築基準については、
住宅金融支援機構のホームページ(http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html
に載っています。
また、フラット35Sが使える物件のほうが使えない物件より安心です。
将来その中古物件を売却などする場合には、選び方も変わってきます。
チェックは、昼、夜と見に行ったほうがいいです。

主なチェックポイント
<戸建の場合>
1、境界線のチェック
境界線がきちんと明確になっているかチェック
2、基礎周り、外壁にひび割れがないかチェックする。髪の毛ぐらいの太さのひび割れは大 丈夫です。
3、床下点検口、または床下収納から床下を除いてみる。
きれいであればとりあえずOK
4、小屋裏も小屋裏点検口から除いてみるといいです。一見してきれいならばおそらく大丈 夫でしょう。細かいところは専門家に依頼してみてもらうしかありません。
5、内壁の壁にひび割れがないか確認。特に斜めにひび割れがある場合には構造的に問題が あるか、施工をきちんとやっていない可能性があります。
6、扉の閉まり具合のチェック(おもに壁が斜めになっていないか確認できるといいです)
7、近所の人にその地域のことをいろいろ聞いてみる
8、施工会社のチェック(大手のほうがより安心)
9、周りの環境 など

<マンション>
1、管理状況のチェック
エントランスや共用部分がきれいかどうかチェック。

きれいでない場合には、住んでいる人のマンションの管理意識が低い可能性がある。
2、外壁などにひび割れがないかチェック
3、施工会社は、大手、または準大手のほうがより安心です。
4、周りの環境 など

他にもいろいろありますが、参考にしてみてください。

構造
不動産
マンション
住宅ローン

評価・お礼

空子さん

2010/10/06 01:06

初めの質問で戸建と書いていなかった為、戸建とマンションのチェツクポイントの両方を細かく教えていただきまして有難うございました。
希望に満ち溢れていたところですが、築20年の中古戸建には長期ローンが組めないと知り絶望しているところです。また何かありましたら宜しくお願い致します。今回は有難うございました。

辻畑 憲男

2010/10/06 15:23

評価ありがとうございます。
中古戸建住宅でも条件が合えば、長期のローンは組めます。
フラット35については、下記のホームページを確認してください。
http://www.flat35.com/loan/flat35/tech_cyuko.html#SUB3

回答専門家

辻畑 憲男
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住宅と保険。自らの経験を活かしたライフプランをご提案します

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

1 good

築20年の中古物件購入について

2010/10/05 16:57 詳細リンク
(5.0)

空子さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『見学する際はどのような場所を見ておいた方が良いのでしょうか?』につきまして、築20年と決して築浅という訳ではありませんので、水回りは念入りにチェックしておく必要があります。

また、日当たりや柱など痛み具合、特にシロアリのチェックはとても重要となりますし、床下なども目視で確認するようにしてください。

更に、建具がスムースに動くかどうかや、基礎部分のクラック(ひび割れ)も確認するようにします。

『必ず聞いておいた方が良いことは何でしょうか?』につきまして、検査済み証がないと住宅ローンを借りることができませんので、検査済み証があるかどうかは必ず確認するようにします。

また、売り主ではなく近所の方にトラブルなどの有無を確認します。

更に、容積率や建坪率が建物を建てたあとから見直されている場合があり、将来立て替えの時には今の規模の建物が建てられない場合がありますのでも区役所などに行き、購入する建物が容積率や建坪率のうえで、再建築が可能な建物であるのかも確認するようにしてください。

私からのご提案としては、多少費用がかかっても設計士など専門家にも同行してもらい、チェックしてもらうことをお勧めします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

購入
費用
中古
計画
トラブル

評価・お礼

空子さん

2010/10/06 01:11

全くの無知で勉強不足な私でも分かりやすく教えていただいたので理解できました。今後いい方向に向かえばぜひ参考にさせていただきます。この度は有難うございました。

渡辺 行雄

2010/10/06 08:54

空子さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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初めての不動産(住宅)購入

2010/10/07 14:33 詳細リンク
(3.0)

既に多くの専門家の方が注意点やチェックポイントを上げているので、その点はそちらを参考にされる事をお勧めします。


ただ、どんなに注意しても物件を見始めたばかりの人では見慣れた人が気付くポイントを見過ごすのが世の常です。出来れば身内の方や友人で不動産・建築に詳しい人と訪問される事をお勧めします。


物件を数多く見ている人は頭の中にチェックポイントが入っていますし、通常の物件との相対比較が瞬時にできます。「普通はこうなんだけど、なんでこの物件はこうなんだろう?」という疑問点に意外と重要な問題点がかくされています。


ちなみに中古住宅であっても住宅ローンは全く問題なく長期で付きますのでご安心を。(問題物件以外は)

住宅
住宅ローン

評価・お礼

空子さん

2010/10/07 16:07

ご回答ありがとうございました。私自身、物件を見るのが全くの初めてだったもので、不安がとても大きかったのですが皆様のアドバイスによって、とても救われました。住宅ローンも問題物件以外は全く問題がないとの事でしたので、とにかく一度不動産業者に相談してみようかと思います。有難うございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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畑中 学

畑中 学
不動産コンサルタント

1 good

見学・ヒアリングのポイントについて

2010/10/05 12:01 詳細リンク
(5.0)

こんにちは空子様

不動産コンサルタントをしています畑中と申します。

築20年の中古不動産の購入をご検討ということですが、
マンションか戸建でポイントは大きく異なります。
ただ、ポイントも数多いので、ここでは大きく3つの
ポイントに絞って書かせていただこうと思います。

■見学する際のポイント
A)マンション
1:室内状況と設備の瑕疵の有無
→リフォーム代及び修繕代の確認
2:前面敷地の状況
→将来にわたる陽当たりの確認
3:共用部の清掃状況と管理人さんの雰囲気
→マンションの資産価値の確認
B)戸建
1:建物の柱や床の歪み・外装と屋根の状況
→建物が使用できるのか否かの確認と
リフォーム代の確認。
2:敷地境界の確認
→隣地との関係を確認。
3:売主様の雰囲気と家への愛着度
→居住中のみ。愛着度が高い家はいい家だと思います。

■必ず聞いておいた方がいいポイント
A)マンション
1:売却理由
→価格の妥当性や心理的瑕疵の有無。
2:上下左右のお部屋の方について
→音の問題。
3:修繕積立金と修繕状況について
→今後、出ていくお金に影響。
B)戸建
1:売却理由
→価格の妥当性や心理的瑕疵の有無。
2:近隣の方との関係
→揉めごとや地域ルールの確認。
3:用途地域と接道状況
→物件を中心とした街の将来像と
再建築の可否を判断。

上記でしょうか?

さて、こうは書きましたが、空子様が最も注意するポイントは、
「信頼できる不動産屋かどうか?」
ここの見極めに尽きると思います。
信頼できる不動産屋に空子様の要望をお伝えして
それで薦めてくれるのであれば、先方はプロなので
まず間違いのない物件ではないでしょうか?

以上、ご参考になれば幸いです。


不動産コンサルタント

畑中 学

補足

築20年以上の戸建であれば、
リニュアル仲介という仕組みを使えば
様々なメリットがあります。

弊社リニュアル仲介説明ページ:
http://www.mf-soudan.com/contents/renewal.html

是非、一度ご覧になって下さい。

購入
不動産コンサルタント
中古
不動産
マンション

評価・お礼

空子さん

2010/10/06 01:09

大変ご丁寧に詳しく教えていただきまして有難うございました、とても勉強になりました。今後いい方向に向かえばぜひ参考にさせていただきます。有難うございました。

畑中 学

畑中 学

2010/10/07 10:27

空子様へ

評価をいただきありがとうございました。
長期住宅ローンに関しましては、フラット35に限らず、不動産(土地部分)の担保評価が高ければ、民間金融機関でも借入ができるところはございますので、いろいろとあたって見ることが必要かと思います。
今回の住み替えがうまくいくといいですね!

不動産コンサルタント 畑中

中石 輝

中石 輝
不動産業

1 good

築20年超の一戸建てを購入する際の注意点

2010/10/07 10:48 詳細リンク
(5.0)

ある程度築年数の経過した中古戸建を購入される際には様々なチェックポイントがあります。
建物の構造的な部分や境界といった部分は、なかなか一般の方では確認しづらい部分かと思いますので、仲介業者さん、又はホームインスペクター等の専門家に依頼されることをお勧めします。

築年数が20年を超えている中古物件を購入される際に、買主様にとってまず確認するべき点は、「耐震基準適合証明書を取得できる物件かどうか」というところかと思います。

築20年超の木造住宅(耐火建築物以外)の場合、住宅ローン控除の適用外であったり、登記費用(登録免許税)の軽減が受けられなかったりと、住宅を購入される際のコストの部分で大きく変わって参ります。

前述の「耐震基準適合証明書」取得済みの物件であれば、そうでない物件と比べて下記のようなメリットがあります。
(物件の規模等によって、当てはまらない場合もあります。)
1.住宅ローン控除の適用対象となる
2.登記費用(登録免許税)の軽減が受けられる
3.不動産取得税の軽減が受けられる
4.固定資産税の軽減(取得後3年間)が受けられる
5.地震保険等が割引される場合もある

これだけ買主様にとってメリットのある「耐震基準適合証明書」ですが、現在の制度では、中古物件を販売している売主様が当該証明書を取得する必要があり、費用と手間が掛かるため取得していないケースが多いのが現状です。

また、建物の構造やメンテナンス状況によっては、当該証明書が取得できない場合もあります。

検討される物件があれば、まずは当該証明書を既に取得しているかどうか、取得していない場合は、売主様の方で取得いただけるかどうかを契約前に確認されることをお勧めします。

購入
一戸建て
中古
不動産
住宅ローン控除

評価・お礼

空子さん

2010/10/07 16:11

耐震基準適合証明書に関しまして大変詳しく教えていただきまして有難うございました。住宅を購入すると言うことは(一生に一度の大きな買い物のため)
簡単な事ではないんだな、と改めて思いました。
大変勉強になりました。有難うございました。

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