フラット35Sor10年固定or変動 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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フラット35Sor10年固定or変動

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/09/20 00:25

借入額3000万を予定してます。

目先の安心欲しさにフラット1本で考えていたんですが、
銀行・HMさんに、今は変動もしくは短い固定金利のほうがよいと言われ
すごく悩んでいます。アドバイスお願いいたします。

夫30歳 年収500万 妻33歳 年収450万
子6ヶ月(できれば、もう一人考えています)
ローンは夫単独です。

薦められているものは、
フラット35S(20年金利引き下げ対応)
10年間 1.06% 11年目以降1.76% 21年目以降2.06%
融資手数料 31,500円
団信 残金10,000万円に対して37500円(年払い)

10年固定
1・01% 固定期間終了後1.5%の優遇有
融資手数料 52,500 保証料 50万ほど 団信込み

変動は0.9%前後でした


子供が小学生になるまでは共働きできそうなので、
それまでにどんどん繰り上げ返済はしていくつもりです。
なので、少しでも金利の低い方がいいと言われました。
また、フラットはこの低金利の時代に金利が確定するのはいいけれども、
団信の年払いの負担が大きいとも言われました。

やはり金利の安い 変動・短期固定にすべきでしょうか?
11年目の金利上昇のリスクを回避するために
フラットのほうがよろしいでしょうか?

KSKさん ( 愛知県 / 男性 / 29歳 )

回答:8件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

1 good

住宅ローンの選択について

2010/09/20 09:13 詳細リンク
(4.0)

KSKさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『やはり金利の安い変動・短期固定にするべきでしょうか?』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなっても長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、KSKさんの場合、ご夫婦合わせた年収が950万円もありますので、年収の上からは、また、繰り上げ返済はどんどんしていくつもりということですから、銀行やHMさんの言うとおり、変動金利や短期固定金利でもよろしいとも考えますが、フラット35sのローン金利も変動金利や短期固定金利の適用金利と今は大差がありませんので、当初のお考えの通り、フラット35sでよろしいと考えます。

また、住宅ローンを組む場合、お子様のこれからの教育資金のことをはじめ、将来予定しているライフイベント資金のことも十分に考慮したうえで、ご検討ください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

イベント
銀行
計画
更新
住宅

評価・お礼

KSKさん

いつまで共働きができるか、わからないので
あまり無理しない、予定が建てやすく
また、ローン更新の手続き・金利の動向チェックもあまり得意な分野ではないので
悪い金利では無い事がわかったのでアドバイスして頂いたフラットで考えて行こうと思います。

ありがとうございました。

渡辺 行雄

KSKさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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植森 宏昌 専門家

植森 宏昌
ファイナンシャルプランナー

- good

私ならフラット35を今はお薦め致します。

2010/09/21 03:26 詳細リンク
(4.0)

はじめましてKSK様。アイスビィの植森宏昌です。

以前にコラムでも書いたのですが最近、住宅ローンの事前審査での通過率が5割を切っています。昨今の低金利の関係で借入額の割には毎月の返済額が抑えられる関係から安易に不動産屋に言われるまま住宅購入に踏み切る方が増えたのも原因の1つと考えられます。会社倒産、失業、賃金カット病気等もあれば、取引先の倒産などに因る他の要因からの収入の減少等もあり、ある日突然何が起こるか分からない世の中になってきましたね。

又、仮に景気が回復した場合、1000万円当たり金利が1%上昇すると返済額は毎月5000円近く上昇します。給与の上がらない時代に5000円は死活問題ですよね?借り入れが3000万円あれば15000円ですからね。。。

そので最近は、フラット35の申込件数が急増しています。平成21年度は20年度に比べて、申込件数が約2倍(買取型)と大幅にアップしました。

では、何故、人気なのか?ですが1番はフラット35Sなら、返済開始後10年間の金利がマイナス年1.0%に拡大されたからでしょうね。それなら、今、流行りの銀行の変動金利とたいして遜色ない金利となる上、固定金利で且つ 11年目以降の金利も当初から確定しており、将来的な金利変動リスクがないからでしょうね。

賃貸は高ければ引っ越し出来ますが、購入した物は簡単には移れません。まして、購入時の価格より高く売れる家は殆ど皆無でしょうね。仮に同じ値段で売れたとしても購入時に掛かった諸費用や、売却時に掛かる仲介手数料、引っ越し費用などを考えるだけで赤字です。不動産屋は売れば終いですし、その後、買い換えてくれても再度、手数料が入ります。

金利だけで判断せず、ご自身や家族の将来を含め慎重に判断される事を私ならご提案します。

収入
住宅購入
住宅ローン
フラット35
ローン

評価・お礼

KSKさん

ついつい支払額ばかり気にして、今の変動の低金利に目がくらんでいました。
しかし、将来教育資金増加に妻の収入減が予想される今
リスクを伴う変動より、確実に支払える額が決まるフラットは
私たちにあっていると感じました。
払えなくなってしまったら意味が無いですもんね

ありがとうございました。

植森 宏昌

コメント有難うございます。
ご自身のライフスタイルに合った方法を選ばれる事が1番だと思います。
又、いつでもご相談ください。

回答専門家

植森 宏昌
植森 宏昌
(大阪府 / ファイナンシャルプランナー)
有限会社アイスビィ 代表取締役
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羽田野 博子

羽田野 博子
ファイナンシャルプランナー

- good

フラットをお勧めします。

2010/09/20 07:10 詳細リンク
(4.0)

KSKさん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

変動金利1・01%(返済額84826円)とフラット35の10年間 1.06%(返済額85527円)なら返済額の違いは1000円にもなりません。
どう考えてもフラットのほうがおすすめです。

ご存知のように変動金利は半年ごとに金利が変わります。
この返済額は今後上がるかもしれないということになります。

フラットの場合は10年間同じですし、11年目以降の金利も決まっています。
21年目以降の金利が2.06%というのはいまだかつてないほどの低金利です。

団信ですが、フラットは任意ですので、団信ではなく、一般の生命保険のほうが安くなるでしょう。
収入保障保険のようなタイプを試算してもらうといいでしょう。
非喫煙や優良体割引といったものもあります。

ただし、団信の場合ですと、ローン残は年々減りますので、保険料も下がります。
また繰り上げ返済すると、その分ローン残も減りますので、それにも対応します。

一般の生保だと最後まで保険料は変わりませんし、繰り上げ返済にも対応しません。
最初は一般の保険がずっと安いのですが、ずっと先には団信のほうが安くなるでしょう。

その上で、比較検討してみてください。
(返済総額としては一般の保険のほうが安いのではないかと思いますが)

最後にフラットの10年間ー1%は税金で賄われるのですから、これを利用しない手はないと思いますよ。

生命保険
フラット35
ローン

評価・お礼

KSKさん

ありがとうございました。
団信を払わなきゃという事だけで、
生命保険の代替などは考えていませんでした。
どういうものがあるか、また調べてみないと・・・

毎月の返済額から見てもほとんど変わらないので
フラットを第一候補として考えて行こうと思います。

吉野 裕一

吉野 裕一
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンは長期です・・・

2010/09/20 07:19 詳細リンク
(3.0)

はじめまして、KSKさん。
FP事務所 マネースミスの吉野裕一です。
http://home1.catvmics.ne.jp/~you_y/


今後の金利の動向については、予測するのがとても難しく、金利の選択で正解は出せないと思います。

ただ、現在は低金利ですので、ある程度今後の金利上昇は予測できるのではないでしょうか?

すると変動金利や短期の固定金利では、返済額が増えていくリスクを秘めていると思います。

またお子様が小さいという事で、今はまだ教育費やお子様にかかるお金も少ないかもわかりませんが、これからは増えていく事も考えられますね。

繰り上げ返済も、共働きのうちにどんどん行うと予定されていますが、繰り上げ返済ばかりに気をとられて、手元資金がなくなるのもリスクです。

住宅ローンは長期の借入ですから、無理のない返済方法を考えられた方が良いですね。

出来れば長期の固定金利か、お子様にお金のかからなくなる時期までの固定金利で計画的に返済されて、資金の余裕のある時期に毎月の返済額を少なくする返済額圧縮で繰り上げ返済をされた方が良いでしょう。

住宅ローン
教育費
選択
返済
マネー

評価・お礼

KSKさん

まだ生まれたばかりで、
教育資金については、ただ漠然に考えていただけなので
繰り上げ返済をすることだけではなく もう少し先を考えないといけないですね
ありがとうございました。

吉野 裕一

吉野 裕一

良い評価を頂き、ありがとうございます。

実際に、金利の低さに目を引かれがちですが、住宅ローンは長期の債務です。

変動金利が上昇すれば、他の金利も上昇してしまい、あの時に長期の固定にしておけばとならないように、長期的な視野で考えましょう。

金利の変動に左右されない返済計画が出来ていれば、ある程度の金利の変動にも動じず、安定した家計を保てると思います。

山田 聡

山田 聡
ファイナンシャルプランナー

- good

金利タイプの選択につきまして

2010/09/20 09:26 詳細リンク
(4.0)

ファイナンシャルプランナーの山田と申します。

金利タイプでお悩みだと思いますが、住宅は人生最大の買い物ですから悩まなければいけません。
最終的に、自分自身で理解・納得し、決定するというプロセスが重要です。

どの金利タイプが有利となるかは結果を見るまで分かりません。
金利タイプの選択基準は支払額のみならず、その特徴と仕組みを理解した上で、自分達のライフスタイルや性格に適しているものを選択する事が一番です。

まず、住宅ローンは総支払額が問題ですから、金利のみではなく、当初借入時費用、団信保険や代替としての生命保険を含んだ総支払額で比較しましょう。

また、変動金利⇒10年固定⇒フラット35sの順番で当初金利が低く設定されています。その一方で、この順番に将来の金利上昇リスクが高くなります。将来の金利上昇リスクを低減するには、教育資金等の必要資金を確保したうえで、期間短縮型の繰上返済を積極的に行い、借入期間を短くする事です。
また、フラット35s⇒10年固定⇒変動金利の順番で教育資金等の将来計画が立て易くなります。

そして、変動から固定へ変更する際の特約料や、繰上返済時の手数料等、返済期間中のコストについても確認しておきましょう。

以上その他の仕組み・特徴を理解した上で、将来金利を仮定してシミュレーションをしてみましょう。
フラット35Sと10年固定のどちらが有利となるか、11年目以降の損益分岐点金利も試算します。
また金利タイプの選択は、各タイプ単独だけではなく、ミックスタイプもあるということも理解しておきましょう。金融機関の担当者にもどんどんシミュレーションしてもらってください。

住宅ローンは、実際に住宅購入する立場になるまではほとんど関わりがなかったわけですから、決定するまで労力を必要とします。
しかし、冒頭にも言いましたが、人生最大の買い物です。コストや時間がかかっても、自分で理解、納得して決定しましょう。

以上、僅かでも参考になれば幸いです。

山田FP事務所 http://www.yamadafp.com/
山田 聡

シミュレーション
ファイナンシャルプランナー
住宅購入
住宅ローン

評価・お礼

KSKさん

今は共働きで、教育資金もかからないので
とてもゆったりしています。
また夫収入は下がることは無いと思うのですが
妻の退職後は、ガクンと減ることになるので、
将来の金利予想は難しいんですが、色々シュミレーションして
調べてみます。

ありがとうございました。

山田 聡

山田 聡

ご評価ありがとうございます。
様々な角度から点検、シミュレーションをして
自分に合った納得のいく住宅ローンとなるよう頑張ってください。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

- good

団体信用生命保険は任意加入!

2010/09/20 09:34 詳細リンク
(3.0)

KSK様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、KSK様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.フラット35(35S)申込者が急増している事の実態を幾つかの金融機関担当者から入手しております。

2.そのため、ご提案として10年以降の金利未確定な民間住宅ローンよりも、フラット35Sの要件に合致することを前提に是非お勧めいたします。但し、私(FP)が個別相談者のフラット35申込みをお手伝いする中で、以前よりも審査が(貸出しリスク回避のため)厳しくなって来た感じがします。

3.さて、KSK様が危惧されている団体信用生命保険の保険料負担問題は任意加入ですので、フラット35S借入後に他の民間生命保険の逓減定期保険(月払い:フラット35Sより少額な保険料)での加入も一方と考えます。

4.仮に、フラット35Sの団体信用生命保険加入(年払い)であれば、債務残高に並行して保険料(フラット35S=特約料と言います)が減額していきます。

(例)

フラット35S3,000万円、借入期間35年、金利~10年(1.06%)・11~20年(1.76%)・21年以降(2.06%)

・1年目(年払)107,300円⇒2年目以降減額されます。
・35年間(累計)206万円程度


以上

評価・お礼

KSKさん

生命保険については、調べたことが無かったので
色々検索してみます。
どこの生命保険会社でも扱っているのでしょうか?
年払いで払うものなので、支出額が減る方がもちろんいいんですが
なるべく繰り上げ返済をしていこうと思うので、どちらが得かを見極めないといけませんね

ありがとうございました。

山中 三佐夫

山中 三佐夫

KSK様へ

住宅ローンに於ける団体信用生命保険は民間生命保険会社の逓減定期保険に類似しております。そして、殆どの生命保険会社がこの商品を取扱っておりますので、既加入先で先ずはご相談されることをお勧めいたします。

FP事務所アクト
山中 三佐夫

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

安心感か投機的なチャレンジか

2010/09/20 10:39 詳細リンク
(4.0)

KSK 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

全期間固定金利を選択される主旨は、長期の安心感を優先する場合だと思います。

奇妙な表現をしますが、固定金利の安心感をとるか、変動金利(期間固定も含む)を採用し、損得を考えて投機的なチャレンジを試みるかの選択だと思っています。

KSK様が共働きの内は、どちらでも問題はないように思いますが、KSK様が退職なさった以後のことを想定する必要があると思います。

年間いくらぐらい繰上返済が可能で、いつ完済予定になるのかなど計算されてみてください。

一方、借入方法として、ご主人とKSK様のローンを2本に分け、KSK様が退職されるまでにご自身のローンを完済する計画なども考えられます。

これはローン控除額も関係しますが、片方の月々返済額が全て無くなるメリットは大きいと思います。

最後に、ローン控除の対象となる徴収税額を確認しておいてください。初年度は、約30万円近い金額になりますが、ご主人おひとりで全額控除となるかどうかです。ちなみに、控除の上限は、所得税+住民税(97,500円が上限)です。

以上、ご参考となれば幸いです。

参考コラム(プロファイル内)
安心はキャッシュフロー表の中にあり
http://profile.allabout.co.jp/w/c-45077/

計算
所得税
住民税
ローン控除
選択

評価・お礼

KSKさん

ありがとうございました。

ローンも二本に分けるかでも本当に悩んでるんです。
妻も職場復帰していますので、BKの担当者・HMさんもローン控除があるので
二本にした方がいいと・・・。
ローンの割合と言うのは、
例えば夫2500万 妻500万とかこちらの希望で出来るのですか?
また、その場合団信もドュエットとなって負担額が増えてしまうんですよね。
希望はあと5年から7年までは共働きで行こうと思っているんですが
団信等の負担が増えるのであれば、
いつまで働けるかわからないので夫単独で・・・という結果になりました。

西垣戸  重成

西垣戸  重成

KSK 様

ご返信有難うございます。
フラット35では2本に分けることはできません。そこで、返済を分担する場合は、連帯債務という形式をとります。この形式をとって初めてデュエットも利用可能となります。

ローンを2本にする場合、フラット35+民間の融資か民間融資の2本のいずれかになります。

私がアドバイスさせていただいたイメージは、共働きの間にKSK様が完済できる範囲の借入にされることです。これは月々の返済額を軽減することを優先した考え方です。

ご質問にもある借入額の設定は、持ち分と比例して自由に決めていただくことが可能です。再度、借入の形式を整理されて焦らずに考えてみてください。

EYE-PLUS 西垣戸 重成


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二人三脚サポート⇒http://eye-plus.verse.jp/minimamusupport.html

鈴木 宏

鈴木 宏
宅地建物取引主任者

- good

フラット35Sor10年固定or変動

2010/09/20 12:56 詳細リンク
(3.0)

KSK様


はじめまして、株式会社クレドの鈴木と申します。
不動産仲介業15年の実務経験からご質問に回答させて頂きます。

トレンドからみると、フラット35Sが良いと感じます。
実際に私も来月フラット35にて借換予定です(笑)
借換の場合Sに準ずるものがないので金利は2.06%ですが・・・

変動金利や固定金利はライフプランを確立しづらいので
私は積極的にフラット35Sをお薦めしています。

当初10年までのお支払いが変動とほとんど変わらないなんて
夢のような条件ではないかと感じています。


この回答が 様のお役になれば幸いです。


株式会社クレド 鈴木 宏


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計画
条件
不動産

評価・お礼

KSKさん

専門的な方が
実際にフラットで借りられるというお話を聞くと
安心して申し込みできそうです。
また、夢のような金利と言うことで
背中を押してもらったようです。

ありがとうございました。

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