繰り上げ返済のタイミングについて - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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繰り上げ返済のタイミングについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/12/24 06:31

はじめまして。当方40代前半正社員夫婦(夫700万円:妻650万円)と小学生1人の家庭です。住宅ローンの繰上返済についてご相談させていただきます。
平成23年12月にマンションを買い替えました。気に入った物件が先に見つかったこと、旧居(築4年)はローン完済済みで新たな借り入れが可能だったこともあり、新居購入を優先し引越後に旧居の売却を本格化しました。

物件価格 6,400万円(持分1/2ずつ)
頭 金 1,900万円
住宅ローン 4,500万円(30年返済、5年固定1.1%(固定終了後1.4%優遇))
※ 2,250万円ずつのペアローン
旧居の売却益で2/3程度の繰上返済(期間短縮)を予定

旧居の売却は苦戦し、購入時価格から大幅に下げて平成24年9月に売却、手元に2,700万円ほど残りました。
手元資金を追加して3,000万円を繰上返済しようかと考えているのですが、そのタイミングに悩んでいます。
1 平成25年早々に繰上返済(あと1回住宅ローン減税を受けてから繰上)
2 5年経過時に繰上返済(低金利を享受してから繰上)
3 10年経過時に繰上返済(住宅ローン減税をフルに享受)
いずれがよいでしょうか。

5年、10年のタイミングならば当分は運用も可能ですが、資金の用途を考えると目減りは受け入れられません。元本保証の商品ではたいした利息は得られないと思います。
また、性格的に借金を抱えているのが嫌いだというのもあります。
住宅ローン減税を受けても実質的には利息として銀行に持っていかれてしまいますし、戻し保証料まで考えれば早く繰上返済した方がいいかな、と漠然と考えています。

なお、現在の手元資金は売却益とは別にこれだけあるので、繰上返済をしても当面の生活に支障は生じません。
1 結婚前からの預貯金(夫1100万円:妻1500万円)
2 結婚後に夫婦で貯めた預貯金(1200万円)(うち300万円を繰上に使用)
3 子供のための預貯金(貯金340万円、学資保険200万円(一括払済))
手元にある程度預貯金がないと安心できない性格で、住宅ローンがない時期は年間400万円程度貯金していました。今年も住宅ローン約200万円を払った上で約200万円を貯金できています。

ゆうぱぱさん ( 埼玉県 / 男性 / 41歳 )

回答:3件

三島木 英雄 専門家

三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

2 good

有利不利は殆どなく、ご自身が希望する方法で

2012/12/24 17:50 詳細リンク
(4.0)

ゆうぱぱ様

住宅ローンの繰り上げ返済をご検討中とのこと。
非常にいい計画で現在まで来ていますね。

内容を拝見しました。
まず、住宅ローン減税の効果と繰り上げ返済の効果を
比較する必要があると思います。

年収から想定するに、概ね年間約26万程度の所得税を払っている
かと思います。
2,250万円のペアローンですから、お互いに概ね年間22万弱の
所得税還付。

それに対して、住宅ローン利息は年間概ね23万程度。

わずかな差ですよね。

5年固定を選択されているので、固定金利の残りの期間のリスクも
ありません。またローンの返済にかかる利息と住宅ローン減税の割合も
同じように低減していきますので、有利不利はそれほど大きくはありません。


それを考えますと、「借金を抱えているのが嫌だ」という所だと思います。
人間ですから精神的に良い状態を保つことがなによりだと思います。

本来は固定金利適用中は殆ど有利不利がないので、3,000万円を遊ばせるよりは
運用商品でというアドバイザーもいるかもしれません。

ただ、3,000万の繰り上げ返済で約20年程度期間短縮できるので
精神的安心はとても大きいものとなると思います。

今現在、繰り上げ返済をしても大丈夫な金融資産をお持ちですし
ご自身が一番気持ちがよい方法で宜しいかと思います。

私の助言としては、有利不利はほとんどないので自身が安心できる繰り上げ返済を
翌年行うという所に賛成です。

ご参考になりましたら幸いです。

期間
所得税
比較
住宅ローン
返済

評価・お礼

ゆうぱぱさん

2012/12/26 00:05

さっそくご回答いただきありがとうございました。

自分でもエクセルでざっくり計算してみて「突出して有利な案はなさそうだ」とは思っていたのですが、素人ゆえなにか抜けているものがあるのではないかと思っていました。
ご回答いただいたおかげで、計算を大きく間違っているところはない、と安心することができました。

平成25年早々の繰上返済を第一選択肢としつつ、他の回答者の方のご意見も参考にしながら妻と相談して決めたいと思います。

ありがとうございました。

三島木 英雄

2012/12/26 12:51

ご評価頂きまして有難うございます。
有利不利はないという観点から他の選択肢としては
3,000万円を「運用」するという方法になろうかと思います。
実際に年利2%~3%程度であれば多少のリスクで金融資産投資は
十分に可能です。

ただ、投資期間が5年という事を考えますとあまり大きな
メリットがないと思い投資に関してはご提案しておりません。
もし、投資などにご興味が御座いましたら直接お問合せ下さいませ。
有難うございました。

回答専門家

三島木 英雄
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寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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住宅ローンの繰り上げ返済

2012/12/28 01:54 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、現在のローン残債額は概ね4,370万円程度かと思われます。
この額で3,000万円を繰り上げ返済すれば、残りは1,370万円。

この額であれば変動金利で10年返済等々、返済期間短縮とより低金利で返済総額を減らす方向がいいかと思います。

特に、このご時世、将来の勤務先もままならないですし、ご夫婦での連帯によるローン返済は極力定年までに完済しておく方が理想的です。
また、繰り上げ返済の時期につきましては、早めにされることをおススメいたします。
ローン減税はある意味時代的背景によるオマケですから、あまりに期待はしない方が得策でしょう。
もし、減税をフルに受ける場合には、その時期の金利や経済環境、ご自身の就労など不確定な事項を想定しておくべきでしょう。

さらに、資金運用に投信や不動産投資などをと考える場合もありますが、それぞれの金融商品にはその資産を維持するためのコストがかかります。
また、いざという時にすぐにお金に代えられないものですから、運用を検討するにはこうした点を加味しておく必要があるでしょう。

気になる点は、売却した不動産に関して、譲渡損失の繰越控除等は該当するかは確認しておく必要がありそうですね。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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住宅ローン
ローン返済

評価・お礼

ゆうぱぱさん

2013/01/06 22:58

寺岡 様

回答をいただきありがとうございます。評価とコメントが遅くなりまして申し訳ありません。

ご回答いただいたとおり、今のうちに期間を短縮しておけば定年前かつ子供の学費がピークを迎える前に完済できるので、気分的な安心はやはり大きいと感じました。
運用する場合でも、商品によっては現金化に時間がかかるとのご指摘も勉強になりました。

売却した不動産は、購入での契約日から売却での引き渡し日であれば1月1日を5回またぐのですが、購入時の引き渡し日から売却での引き渡し日までですと4回しかまたいでいません。
ネット上で「新築マンションの場合は、契約日ではなく(購入時の)引き渡し日からしか認められない」との書き込みを見たことがあるので、これが本当なら譲渡損失の繰越控除は難しいのかなと考えています。

売却不動産の損失にまでご指摘をいただき、ありがとうございました。

寺岡 孝

2013/01/08 00:20

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

ご指摘の通り、気分的な安心感はこの時代には必要なんでしょうね。
不安材料の多い生活は本業の仕事や子育てに集中できず、色々な面での冷静な判断を失うものです。

そう考えると、多額の借金である住宅ローンを身軽にしておくことは、今後のライフプランで重要でしょう。

また、損失控除の件はお近くの税務署にお問い合わせされることをお勧めいたします。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

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寺岡 孝
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taishi‐kanazawa

taishi‐kanazawa
建築プロデューサー

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繰り上げ返済でお得する方法 by taishi-kanazawa

2012/12/25 19:27 詳細リンク
(3.0)

はじめまして、不動産コンサルタント・住宅ローンアドバイザーの金沢 と申します。

繰り上げ返済でお得する方法は・・・早く返済することです。

当たり前のように聞こえますが、これがなかなかできないのが現実です。

ゆうぱぱさんのようにゆとりある返済計画を立てられる方は選択肢が多いので、悩みますよね。
ただ基本的には早い段階で繰り上げ返済したほうがお得になるケースが多いです。

ゆうぱぱさんのケースだと、平成23年度入居の住宅ローン控除が年間40万までが還付されますので、3000万円分の借入分のローン控除と総支払との差額がポイントとなります。

あくまでも参考程度にしてほしいのですが、下記の通りになります。
1.平成25年1月に繰り上げ返済 3000万の場合 (他はゆうぱぱさんの条件とおり、5年固定後は変動1.075%計算)
総支払額 1614万2719円

2.5年後に繰り上げ返済 3000万の場合
総支払額 1755万8319円 (1との差額 141万5600円)


3.10年後に繰り上げ返済 3000万の場合
総支払額 1922万1618円 (1との差額 307万8899円)

繰り上げ返済に伴う住宅ローン控除減額分は
1 30万×残り8年 240万
2 30万×残り5年 150万

検証すると一番お得なのは1になりますが、2・3には団信が含まれております。
1と3で約68万円の差があります。
その差額をどうお考えになるかは、ゆうぱぱさん次第です。

考えようによっては、1と3で差額が68万しかないので3000万円を元手に投資マンションを現金購入して運用利回りを稼ぐという考えもあります。
僕でしたら、投資マンションを買っちゃいます笑

具体的なご相談・提案などをご希望の方は、お気軽に問い合わせください。

物件のご紹介から住宅ローンのアドバイス、不動産・建築コンサルティングを行っております。

大志 株式会社
TEL:0120-339-301
MAIL:taishi33@live.jp

不動産コンサルタント
投資
住宅ローン控除

評価・お礼

ゆうぱぱさん

2012/12/26 00:21

金沢 様

ご回答をいただきありがとうございました。

早めの繰り上げが金額的には一番有利、だけど投資用マンションを買って運用利回りを稼ぐ案もあるとのご提案、自分にはなかなか思いつかないものでした。

旧居がなかなか売れず現金化に時間がかかり、結局4ケタ万円台の売却損を出したため、「しばらく不動産はいいかな…」というのが正直な気持ちですが、将来の選択肢として参考になりました。

ありがとうございました。

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