住宅ローンの準備について

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

今回、現状で住宅ローンを組むためのいくつかの方法があります。

一つ目は、フラット35の活用です。
仮にフラット35を適用できる物件であれば、
収入が分散していること、確定申告書を3期分出せないこと
を理由に住宅ローンを断られることはありません。

二つ目は、将来的に東京に出てくることを前提として
奥様と収入合算をする方法です。
ただし、その際の説明として、奥様が継続的に仕事に
つけることを合理的に説明する必要があります。

三つ目は、奥様が主債務者として、セカンドハウスローン
で住宅ローンを組む方法です。セカンドハウスローンでは
購入物件と住民票がずれていても問題はありません。
今回は、配偶者であるご主人が居住するので
セカンドハウスローンも組みやすいと思います。

ただし、どの場合も、住宅ローン審査を有利に進めるためには
少なくとも諸費用程度は自己資金を投入してください。

世帯の収入から考慮すると、借入はゆとりを持った
返済計画となります。
おそらく15年の完済目標も達成可能だと思います。

今回の不動産業者の態度から、
その業者はあまり住宅ローンについて
詳しくないのかもしれません。

住宅ローンの組み方については、いろいろな方法があります。
住宅ローンに詳しい不動産業者を探して、話を進めるのが
良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

確かにご主人様単独では厳しいですが、奥様と合せてダブルインカムでありますので十分可能性があると思います。というよりは通らない方がおかしいです。


恐らくその不動産屋は住宅ローンや不動産融資に関して知識や経験が乏しかったかと思います。酷過ぎますね。


１． 信用金庫や信用組合等の地域金融機関は居住地が融資をするしないのポイントとなりますが、それ以外の都市銀行等に相談されれば十分住宅ローンの融資を受けられるはずです。

（信金、信組は県境を越えると融資出来ないのが原則です。恐らく信金、信組を念頭に融資の返事を実際に聞かずにしたのでしょう。）


２． 看護師の奥様は国家資格をお持ちでしかも現在看護師は不足しており給与水準も高く、安定しております。その点を考慮しますと都内の病院での勤務時もそれなりの年収が得られるはずで、それがかなりプラスに作用します。


弊社のお客様で看護師の方が単独で物件を融資を受けて買っているケースもあります。（4500万前後の物件）


３． お二人の年収合算で1300万となりますので、3500万の住宅ローンは余裕で受けられますし、返済も全く問題ないでしょう。


４． 物件が非常に古かったりする場合には融資が難しい場合がありますが、築15年程度までの物件であれば書かれている内容が事実であるならば99％融資は「複数の金融機関」から得られます。


まともな知識や経験のある担当のいる不動産会社を選ばれる事をお勧めします。

kotaro2525 さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

住宅ローンの審査において、年収はもちろんですが、雇用形態や勤続年数も重要になってまいります。

つまり、正社員で勤続年数も長ければ、収入の安定性という面で評価されますが、
嘱託職員、アルバイトという雇用形態で得た収入は、収入の継続性に不安があると見られがちで、
そこから支給される給与は参考程度にしか見ない、という金融機関が多いです。

よって、ご主人様の収入で住宅ローンのお申込を行う場合は、
勤続年数に関する審査基準が緩いフラット３５で借入することをお勧め致します。

フラット３５の場合は、収入の継続性が審査の重要なポイントになるため、
嘱託職員等の雇用形態でも、収入の継続性が客観的に確認できるのであれば、
継続性のある収入とみなしてもらえることがあります。
（ただし、物件についての一定の基準を満たす必要があります）


また、奥様の収入を鑑みた住宅ローンの取組は、奥様が退職することが前提であればお勧めできません。

多くの銀行は収入合算やペアローンを行う条件として、同居要件を上げているため、
「近い将来同居をする」ということになると、やはり収入の継続性で不安があると見られてしまいます。


奥様の収入を鑑みた住宅ローンの取組みを行う場合、
奥様が都内で正社員として勤務されてから、住宅ローンの申込を行うことをお勧め致します。
看護師であれば、３ヶ月～６ヶ月の勤続年数で申込を受付けてくれる金融機関もございます。

少しでも有利に住宅ローンの審査が進むよう、住宅宅購入に向けて 頭金を貯めておいてください。

以上、ご参考になりましたでしょうか

ｋｏｔａｒｏ２５２５さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『私が購入するに当たってしなければならないこと、今の状態ではまず無理なのか教えていただきたい。』につきまして、住宅ローン審査に当たり、確定申告書を提出する場合には、勿論融資先の金融機関により対応が異なるとは思いますが、多くの金融機関で確定申告書は３期分の提出が必要となります。

融資先の金融機関としては、お金を貸した後からの返済してもらうことも当然考えますから、３年間の確定申告書に基づき、収入の状況を判断するものと思われます。

よって、ｋｏｔａｒｏ２５２５さんの収入で住宅ローンを組もうとする場合は、３期分の確定申告書が揃ってから住宅ローンの審査を申し込むとよろしいと考えます。

尚、奥様が東京で転職後も今と同じ職業で働く場合には、融資先の金融機関は職業につきまして継続扱いで住宅ローンの審査に応じてもらえる場合がありますので、融資先の金融機関にご確認ください。

転職先の給与明細など、収入を証明する書類の提出が必要となりますが、転職後も奥様の収入にあまり大きな変化がない場合には、住宅ローンの審査に応じてもらえる場合があります。

奥様ともよく話し合ったうえで、決定してください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

はじめまして、kotaro2525さん。
ＦＰ事務所 マネースミスの吉野裕一です。


収入に対しての３５００万円は敷居の高いものとは思いませんが、やはり銀行側からすれば収入の不安定な部分だと思います。

奥様と収入を合わせると１，４００万円くらいの収入になると思うのですが、貯蓄が無いのも気になります。

家計の節約をされて頭金を貯められて、借入額を抑えられてはいかがでしょう。

また確定申告分が一期分では駄目だったという事は、サラリーではないと判断されたのではないでしょうか？

他にも住宅ローンを借り入れする事は出来ると思いますので、住宅購入に強いＦＰ事務所などへ相談に行かれると良いと思います。

kotaro2525様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
私は、特に難しい住宅ローン申込み相談者と金融機関との間に入り、相談者の夢を実現するため行動しております。
今回、kotaro2525様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．kotaro2525様の主たる勤務先（正社員）はA社（勤続２年、年収２５０万円）と推測いたしますので、住宅ローン申込みにあたり奥さま（看護師）の年収７００万円と併せて、連帯債務型をお勧めいたします。

２．例えば、年収（合算）９５０万円、住宅ローン３，５００万円、期間１５年、金利４．０％（審査金利）、返済負担率（～３５％以下）、ボーナス返済考慮せず

・毎月の返済額 ２５８，８９０円
・年間の返済額３，１０６，６８０円
・返済負担率 ３２．７０％

３．尚、奥さまとの同居時期のズレや自己資金有無等につきまして、取扱金融機関毎に多少の対応の相違が有ると考えますが、それ以外（総体的）に申込者の人間性を勘案して金融機関の担当者から前向きなアドバイスをしてくれると思います。

４．そして、kotaro2525様が具体的にマンション購入を真剣にお考えされているのであれば、夢実現のためによろしければお手伝いさせていただきます。ご連絡お待ちしております。

（電話）０１２０－０６－３２０１
（携帯）０９０－９３１３－０２４７
（メール）misao0001@jcom.home.ne.jp

以上

こんにちは kotaro2525さん。

現在のご主人様の総収入は３社合わせて660万円ありますが、今後も継続的に収入が見込めるかどうかという判断になると、A社の250万円と推測されます。

B社、C社については、「嘱託」や「アルバイト」という呼称なので、いつ仕事がなくなり、収入が途絶えるかが不明です。

この質問だけでは、仕事の内容まではわかりませんが、呼称は別として、実質的な仕事の内容が、B社もC社も今後も継続的に収入が確保できると証明できるのであれば、金融機関によっては審査のテーブルに上がってくる可能性はあります。


また、奥さんは東京に戻ると再就職となりますので、すぐに住宅ローンを申込むと勤続年数が短くなり、借入は困難です。ほとんどの金融機関は勤続3年が前提となりますが、金融機関によっては、最低1年経過すれば、この場合も状況によっては可能性が出てきます。

早めに住宅ローンを組もうとするならば、いくつかの金融機関との交渉が必要になると予想されます。できれば、専門家の方に具体的にご相談されることをおすすめします。

kotaro2525さん

はじめまして、ライフクリエイトの中島と申します。

不動産売買から住宅ローンのあっせん業務を日常業務として
活動しております。

また、日本モーゲージプランナーズ協会（住宅ローンの専門）
の認定講師も務めております。

今回のkotaro2525さんのご相談内容での購入は、フラット３５を
利用できるかどうか？がポイントだと思います。詳細を確認する必要性が
ありますが記載内容から判断する限り可能性はあると思います。

他の専門家（フラット３５を提案）と同じ意見ですので割愛させていただき、
どのような不動産会社に依頼するのがベストか？について
アドバイスさせていただきたいと思います。

まず、フラット３５利用できるマンション購入を希望していることを話ていただいて
その対応で判断できると思います。

フラット３５でもＳ（金利▲1.0％引き当初10年間）を利用できるちょっとした
テクニックを知っているか？いないかで大きな違いがあります。

場合によっては、金利が割高のノンバンク系金融機関を勧める不動産もあるかもです。
その場合には、不動産探しの依頼を断ることも必要かと・・・

kotaro2525さんの不動産探しのポイントとしては、できるだけフラット３５の利用できる
物件収集と住宅ローンの事前の準備をどれだけできるか？
また、住宅ローンについて（フラット３５Ｓ）に詳しい営業マンとの出会いが
不動産取得の近道かと思います。

ＰＳ：購入する場合に繰上げ返済も検討されておりますが、来春から娘さんの教育費等も
考えて、将来のライフプランなども考慮した返済計画を忘れずに・・・

kotaro2525さんご家族のマイホーム取得の参考になれば幸いです。

また、セカンドオピニオン的なご相談にも対応しておりますので
ご遠慮なくご相談ください。

ライフクリエイト 中島 正志