住宅ローンの準備について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローンの準備について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/06/13 20:01

私40歳会社員なんですが、この不景気の為複数社に在職しております。
1)厚生年金、社会保険が掛っているA社 2年勤務 年収250万程度
2)夜間嘱託職員として働いている B社 2年勤務 年収250万
3)同じく夜間アルバイト C社 1年半 年収160万

今年は確定申告をしました。A社では年末調整なども行っております。
其々源泉徴収等もあります。前年度もほぼ同じ年収です。

妻と娘は現在田舎におります。
妻は団体職員(看護師)で年収は700万程になります。

私は今都内に住所がありこれから住宅購入を真剣に考えています。

借入額は3500万円。頭金無の中古マンションの購入を考えています。

先日不動産屋さんとマンションの内見に行きました。
しかし、私の仕事が不安定?な事と確定申告も一期分じゃ話にならないと
半ば お客さん出直しな的な対応に正直頭に来てます。

そこで私が購入するにあたってしなければならない事、今の状態ではまず無理なのか教えて頂きたいのです。
初めは妻の名義で借入を考えていましたが妻の所在地が都内ではないのでまずそこが無理ですと最後の最後に後だしじゃんけんの様に言われました。
来春娘が高校に上がるので家族全員で住む家を何とかしたいです。

補足

2010/06/13 20:01

住宅ローンって思いもよらず敷居が高いと思いました。
3500万を妻と二人で頑張って繰り上げ返済をしながら15年で完済が目標です。
ほかに借金がないので家賃の他に毎月貯金をして1年に1度繰り上げ返済をして行きたいと考えています。

この先も私の仕事の内容も変わらず同じ収入は見込めます。
妻は来春 東京に来るので転勤ではなく再就職になります。

kotaro2525さん ( 東京都 / 男性 / 40歳 )

回答:8件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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いろいろな住宅ローンの組み方があります。

2010/06/13 23:58 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回、現状で住宅ローンを組むためのいくつかの方法があります。

一つ目は、フラット35の活用です。
仮にフラット35を適用できる物件であれば、
収入が分散していること、確定申告書を3期分出せないこと
を理由に住宅ローンを断られることはありません。

二つ目は、将来的に東京に出てくることを前提として
奥様と収入合算をする方法です。
ただし、その際の説明として、奥様が継続的に仕事に
つけることを合理的に説明する必要があります。

三つ目は、奥様が主債務者として、セカンドハウスローン
で住宅ローンを組む方法です。セカンドハウスローンでは
購入物件と住民票がずれていても問題はありません。
今回は、配偶者であるご主人が居住するので
セカンドハウスローンも組みやすいと思います。

ただし、どの場合も、住宅ローン審査を有利に進めるためには
少なくとも諸費用程度は自己資金を投入してください。

世帯の収入から考慮すると、借入はゆとりを持った
返済計画となります。
おそらく15年の完済目標も達成可能だと思います。

今回の不動産業者の態度から、
その業者はあまり住宅ローンについて
詳しくないのかもしれません。

住宅ローンの組み方については、いろいろな方法があります。
住宅ローンに詳しい不動産業者を探して、話を進めるのが
良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

住宅ローン
配偶者
確定申告
ローン審査
フラット35

評価・お礼

kotaro2525さん

回答ありがとうございます。
フラット35が良いか悪いかも今勉強中でございます。諸経費などは自己資金で賄えると思います。
私の仕事が問題だと言われるのが嫌なので妻名義でと考えていましたが結果的に不動産屋が 勝手に採点をして無理だと言われた事に憤りを感じています。
私にとっても大きな買い物ですし正直お客様扱いは当然だと思っています。
ですが、不動産屋も金借りれる客はお客様だが、借りれるか疑問な客は客じゃないと言う態度が分かった以上私も真剣に融資に取り組み
生意気な所から買うつもりは無いと決めました。
住宅ローンに強い不動産屋の判断はどこで見分ければ良いでしょうか?

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2010/06/14 06:58 詳細リンク
(2.0)

kotaro2525さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『私が購入するに当たってしなければならないこと、今の状態ではまず無理なのか教えていただきたい。』につきまして、住宅ローン審査に当たり、確定申告書を提出する場合には、勿論融資先の金融機関により対応が異なるとは思いますが、多くの金融機関で確定申告書は3期分の提出が必要となります。

融資先の金融機関としては、お金を貸した後からの返済してもらうことも当然考えますから、3年間の確定申告書に基づき、収入の状況を判断するものと思われます。

よって、kotaro2525さんの収入で住宅ローンを組もうとする場合は、3期分の確定申告書が揃ってから住宅ローンの審査を申し込むとよろしいと考えます。

尚、奥様が東京で転職後も今と同じ職業で働く場合には、融資先の金融機関は職業につきまして継続扱いで住宅ローンの審査に応じてもらえる場合がありますので、融資先の金融機関にご確認ください。

転職先の給与明細など、収入を証明する書類の提出が必要となりますが、転職後も奥様の収入にあまり大きな変化がない場合には、住宅ローンの審査に応じてもらえる場合があります。

奥様ともよく話し合ったうえで、決定してください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

購入
給与
融資
住宅
転職

評価・お礼

kotaro2525さん

回答ありがとうございます。
多くの金融機関で確定申告書は3期分の提出が必要となります。

融資先の金融機関としては、お金を貸した後からの返済してもらうことも当然考えますから、3年間の確定申告書に基づき、収入の状況を判断するものと思われます

そこがスタートラインだとするのは何となく雰囲気で分かってはいました。
しかし、その納税をする事で融資が約束された事にはならず、1つ誤れば金だけ取られる事になるのとは違いますか?
それならば頭金若しくは諸経費の何かに使う方が有効かと考えますがどうなんでしょうか?

渡辺 行雄

kotaro2525さんへ

お返事いただきありがとうございました。

尚、あまりお役に立てなくて、申し訳ありませんでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

以上、リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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2010/06/14 10:39 詳細リンク

確かにご主人様単独では厳しいですが、奥様と合せてダブルインカムでありますので十分可能性があると思います。というよりは通らない方がおかしいです。


恐らくその不動産屋は住宅ローンや不動産融資に関して知識や経験が乏しかったかと思います。酷過ぎますね。


1. 信用金庫や信用組合等の地域金融機関は居住地が融資をするしないのポイントとなりますが、それ以外の都市銀行等に相談されれば十分住宅ローンの融資を受けられるはずです。

(信金、信組は県境を越えると融資出来ないのが原則です。恐らく信金、信組を念頭に融資の返事を実際に聞かずにしたのでしょう。)


2. 看護師の奥様は国家資格をお持ちでしかも現在看護師は不足しており給与水準も高く、安定しております。その点を考慮しますと都内の病院での勤務時もそれなりの年収が得られるはずで、それがかなりプラスに作用します。


弊社のお客様で看護師の方が単独で物件を融資を受けて買っているケースもあります。(4500万前後の物件)


3. お二人の年収合算で1300万となりますので、3500万の住宅ローンは余裕で受けられますし、返済も全く問題ないでしょう。


4. 物件が非常に古かったりする場合には融資が難しい場合がありますが、築15年程度までの物件であれば書かれている内容が事実であるならば99%融資は「複数の金融機関」から得られます。


まともな知識や経験のある担当のいる不動産会社を選ばれる事をお勧めします。

補足

住宅ローンに関して、不動産融資に関して、投資用不動産について弊社でいろいろアップデートしています。ご参考まで。→ http://blog.minato-am.com/

看護師
不動産会社
住宅ローン

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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住宅ローンの準備について

2010/06/14 20:55 詳細リンク

kotaro2525 さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

住宅ローンの審査において、年収はもちろんですが、雇用形態や勤続年数も重要になってまいります。

つまり、正社員で勤続年数も長ければ、収入の安定性という面で評価されますが、
嘱託職員、アルバイトという雇用形態で得た収入は、収入の継続性に不安があると見られがちで、
そこから支給される給与は参考程度にしか見ない、という金融機関が多いです。

よって、ご主人様の収入で住宅ローンのお申込を行う場合は、
勤続年数に関する審査基準が緩いフラット35で借入することをお勧め致します。

フラット35の場合は、収入の継続性が審査の重要なポイントになるため、
嘱託職員等の雇用形態でも、収入の継続性が客観的に確認できるのであれば、
継続性のある収入とみなしてもらえることがあります。
(ただし、物件についての一定の基準を満たす必要があります)


また、奥様の収入を鑑みた住宅ローンの取組は、奥様が退職することが前提であればお勧めできません。

多くの銀行は収入合算やペアローンを行う条件として、同居要件を上げているため、
「近い将来同居をする」ということになると、やはり収入の継続性で不安があると見られてしまいます。


奥様の収入を鑑みた住宅ローンの取組みを行う場合、
奥様が都内で正社員として勤務されてから、住宅ローンの申込を行うことをお勧め致します。
看護師であれば、3ヶ月~6ヶ月の勤続年数で申込を受付けてくれる金融機関もございます。

少しでも有利に住宅ローンの審査が進むよう、住宅宅購入に向けて 頭金を貯めておいてください。

以上、ご参考になりましたでしょうか

看護師
アルバイト
退職
住宅ローン
審査

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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吉野 裕一

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銀行の信用の為

2010/06/13 22:53 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、kotaro2525さん。
FP事務所 マネースミスの吉野裕一です。


収入に対しての3500万円は敷居の高いものとは思いませんが、やはり銀行側からすれば収入の不安定な部分だと思います。

奥様と収入を合わせると1,400万円くらいの収入になると思うのですが、貯蓄が無いのも気になります。

家計の節約をされて頭金を貯められて、借入額を抑えられてはいかがでしょう。

また確定申告分が一期分では駄目だったという事は、サラリーではないと判断されたのではないでしょうか?

他にも住宅ローンを借り入れする事は出来ると思いますので、住宅購入に強いFP事務所などへ相談に行かれると良いと思います。

住宅
収入
確定申告
住宅購入
住宅ローン

評価・お礼

kotaro2525さん

大変力強いご回答ありがとうございます。
確かに3期分の確定申告などがあればより確実に近いモノになるかも知れません。
しかし私が疑問に思うのはこの状況で貸し出しを希望するにあたって、今から不足分の2期分の足りない納税をした場合を考えますと更に約100万円の納税をする事が本当に確実に近いのかが疑問でした。 100万ですよ。それならば諸経費に回せると考えてしまうのは当然ではないのでしょうか?
より確実かも知れませんが1つ間違うとただ金を捨てるのと変わりが無いと思う私は愚かしいでしょうか?

吉野 裕一

吉野 裕一

高評価を頂き、ありがとうございます。

確かに支払う側としては、納税分を支払いにした方が借入額も減って、メリットがあると思われると思いますが、貸し手側からすれば、支払を確実にしている方に貸したいと言う意思表示ではないでしょうか。

住宅ローンの利用中にも未払が出るとあっという間に信用力は低下してしまいます。

借り手の収入も重要ですが、滞りなく返してもらえるという信用も重要という事でしょう。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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連帯債務型をお勧めいたします!

2010/06/14 07:50 詳細リンク

kotaro2525様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
私は、特に難しい住宅ローン申込み相談者と金融機関との間に入り、相談者の夢を実現するため行動しております。
今回、kotaro2525様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.kotaro2525様の主たる勤務先(正社員)はA社(勤続2年、年収250万円)と推測いたしますので、住宅ローン申込みにあたり奥さま(看護師)の年収700万円と併せて、連帯債務型をお勧めいたします。

2.例えば、年収(合算)950万円、住宅ローン3,500万円、期間15年、金利4.0%(審査金利)、返済負担率(~35%以下)、ボーナス返済考慮せず

・毎月の返済額 258,890円
・年間の返済額3,106,680円
・返済負担率 32.70%

3.尚、奥さまとの同居時期のズレや自己資金有無等につきまして、取扱金融機関毎に多少の対応の相違が有ると考えますが、それ以外(総体的)に申込者の人間性を勘案して金融機関の担当者から前向きなアドバイスをしてくれると思います。

4.そして、kotaro2525様が具体的にマンション購入を真剣にお考えされているのであれば、夢実現のためによろしければお手伝いさせていただきます。ご連絡お待ちしております。

(電話)0120-06-3201
(携帯)090-9313-0247
(メール)misao0001@jcom.home.ne.jp

以上

前野 稔

前野 稔
ファイナンシャルプランナー

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難しいですが、ゼロではありません。

2010/06/14 16:25 詳細リンク

こんにちは kotaro2525さん。

現在のご主人様の総収入は3社合わせて660万円ありますが、今後も継続的に収入が見込めるかどうかという判断になると、A社の250万円と推測されます。

B社、C社については、「嘱託」や「アルバイト」という呼称なので、いつ仕事がなくなり、収入が途絶えるかが不明です。

この質問だけでは、仕事の内容まではわかりませんが、呼称は別として、実質的な仕事の内容が、B社もC社も今後も継続的に収入が確保できると証明できるのであれば、金融機関によっては審査のテーブルに上がってくる可能性はあります。


また、奥さんは東京に戻ると再就職となりますので、すぐに住宅ローンを申込むと勤続年数が短くなり、借入は困難です。ほとんどの金融機関は勤続3年が前提となりますが、金融機関によっては、最低1年経過すれば、この場合も状況によっては可能性が出てきます。

早めに住宅ローンを組もうとするならば、いくつかの金融機関との交渉が必要になると予想されます。できれば、専門家の方に具体的にご相談されることをおすすめします。

交渉
就職
収入
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住宅ローン
中島 正志

中島 正志
不動産コンサルタント

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少しでも、kotaro2525さんのお力になれれば・・・

2010/06/14 22:40 詳細リンク

kotaro2525さん

はじめまして、ライフクリエイトの中島と申します。

不動産売買から住宅ローンのあっせん業務を日常業務として
活動しております。

また、日本モーゲージプランナーズ協会(住宅ローンの専門)
の認定講師も務めております。

今回のkotaro2525さんのご相談内容での購入は、フラット35を
利用できるかどうか?がポイントだと思います。詳細を確認する必要性が
ありますが記載内容から判断する限り可能性はあると思います。

他の専門家(フラット35を提案)と同じ意見ですので割愛させていただき、
どのような不動産会社に依頼するのがベストか?について
アドバイスさせていただきたいと思います。

まず、フラット35利用できるマンション購入を希望していることを話ていただいて
その対応で判断できると思います。

フラット35でもS(金利▲1.0%引き当初10年間)を利用できるちょっとした
テクニックを知っているか?いないかで大きな違いがあります。

場合によっては、金利が割高のノンバンク系金融機関を勧める不動産もあるかもです。
その場合には、不動産探しの依頼を断ることも必要かと・・・

kotaro2525さんの不動産探しのポイントとしては、できるだけフラット35の利用できる
物件収集と住宅ローンの事前の準備をどれだけできるか?
また、住宅ローンについて(フラット35S)に詳しい営業マンとの出会いが
不動産取得の近道かと思います。

PS:購入する場合に繰上げ返済も検討されておりますが、来春から娘さんの教育費等も
考えて、将来のライフプランなども考慮した返済計画を忘れずに・・・

kotaro2525さんご家族のマイホーム取得の参考になれば幸いです。

また、セカンドオピニオン的なご相談にも対応しておりますので
ご遠慮なくご相談ください。

ライフクリエイト 中島 正志

プランナー
不動産売買
売買
不動産
住宅ローン

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