固定金利から変動金利への切り替えについて - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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固定金利から変動金利への切り替えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/06/09 00:17

現在、夫婦それぞれで住宅ローンを35年で組み5年が経ちました。住宅ローンを組んだ当初は3年固定で金利が1.25%でしたが、変動金利に切り替わるタイミングで一昨年、長期固定金利に借り換えました。20年固定で2.7%です。ところが、先月、銀行から長期固定の顧客に特別な企画として、変動金利への切り替えを認めるという案内が届きました。もし、こちらの特別企画に変更すると、毎月変動金利の見直しが入りますが、現在は1.075%で借り換えができます。夫婦のローンをこちらに切り替えると合算で月々約5万円支払額を抑えられるので、これを繰り上げ返済に充てていくほうが得策なのではないかと主人に言われました。私としては今後金利上昇もあるのではと考えると2.7%でも固定のほうがいいようにも感じますが、月々の返済額を減らして繰り上げ返済にまわせるのは魅力です。住宅ローンを組んで5年ですが、毎年130万繰り上げ返済にまわしていますが、途中に借り換えの手数料で大金を払っていることを考えると、またここで数十万円のお金が出て行くなら固定金利のまま繰上げ返済していくほうがいいのかと悩むところです。この時期に固定金利から変動金利に切り替えるべきか、今後の変動金利の動向も踏まえてどうかアドバイスいただけると助かります。

補足

2010/06/09 00:17

主人 3200万円、私 2200万円の住宅ローン残があります。
現在は20年固定 2.7%。固定から変動への切り替えには手数料が2.1%かかり、毎月変動金利の見直しがあります。現在、変動金利は1.075%。実行日の金利が適用になります。一度だけ固定金利へ切り替えることができるという内容です。

メイにゃんさん ( 埼玉県 / 女性 / 40歳 )

回答:9件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

4 good

正直な話、銀行からの勧誘には必ず裏があります

2010/06/09 00:52 詳細リンク
(5.0)

初めまして。政府系金融機関の住宅金融公庫出身のCFP、沼田と申します。

私達は営利機関ではありませんでしたので、このような勧誘行為はできませんが
公庫勤務時代には、手数料を稼ぐために、民間の金融機関はいろいろなことを
やっていました。

今回のご相談も何となく、それに近い印象を受けます。

まず現在の固定2.7%という水準は、私から見てもかなり有利な金利です。

現在は長期金利は低下しているものの、このローンは銀行にとって
逆ざや(銀行の調達金利と貸付金利が逆転している状態です)では
ないのでしょうか。

そこに、現在は有利な変動金利の商品を紹介することで
銀行側は手数料と金利変動リスクを負わなくて済みます。

確かに、今は変動金利が急上昇する懸念はありませんが
最近の金融危機のように、いつどのようなリスクが来るかは
誰にも想像できません。

そういう意味では、逆に銀行にどうしてこのような案内を送ってくれるのか
質問されてはいかがでしょうか。
そこで納得できる回答は恐らくないと思いますが
固定金利での確信が持てるものと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順


私のブログで今後の住宅ローン金利の動向を解説しております。
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銀行
住宅
不動産
住宅ローン
ローン

評価・お礼

メイにゃんさん

私も銀行から敢えて変動金利を勧誘してくるのは
何か意図することがあるのだろうと思っていたところなので
専門家の方からこうした意見をいただけて参考になりました。
早々にご回答有難うございました。

沼田 順

高評価、ありがとうございました。

現実問題として、銀行側は資金調達がうまくいけば
固定金利の方が利ざやが稼げますので、固定金利に
勧誘することはよくあることなのですが、逆に
変動金利に勧誘するというのはあまりにも不自然に
感じました。

そして固定金利の水準は客観的に見てもかなり
有利な水準だと思います。

借換手数料を繰上返済するようなお気持ちで
今後の計画を立てられると良いと思います。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

住宅金融公庫出身のFPが貴方のマイホームライフをサポート

素敵なマイホームを手に入れて最後まで幸せに暮らして欲しい。これが住宅金融公庫勤務時代に年間500件以上の住宅ローン相談業務を担当してきた私自身の願いです。その経験を基に貴方のマイホームライフをトータルにサポート致します。

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大間 武 専門家

大間 武
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンの引越し貧乏にならないように長期、短期の視点から検討しましょう。

2010/06/09 04:22 詳細リンク
(5.0)

メイにゃんさん、ご質問ありがとうございます。
ファイナンシャル・プランナーの大間武です。

ご質問の「住宅ローンの借り換え」の件ですが、
確かに現状の数字だけで判断すれば
毎月変動型のほうが金利は低くなっています。

しかし、
仮に今回変動金利へ変更した場合には1,134,000円ほどの手数料が必要で
毎月5万円の返済減少効果とすると回収に約2年かかりますので
3年目から実質的な効果が出てくる試算になります。

ですが、これは毎月変動型なので、
金利の変動によっては 毎月の返済減少額が変動し、
実質借り換え効果があわられるのが
3年目以降になる可能性もあります。

固定金利に変更してから2年しか経過していない中、
今回また借り換えを行うとなると、
この5年間は借り換え手数料を多額に支払うことになり
実質住宅ローンの額の減少は
繰上げ返済部分にも満たないのではないでしょうか?

私の意見としては、
(緊急事態を除いて)
短期間に借り換えを行うことはオススメしません。

今回借り換えをするための手数料が別途支払えるのであれば
「その手数料相当額分繰り上げ返済をする」という考えもあります。

また、単に住宅ローンの金利を含めた
返済額の多い少ないという判断だけでなく
固定金利の特徴でもある返済額が明確で、
安心できるという部分もあると思います。

毎月変動金利は最低でも毎月金利の変動を確認しておかないと
突然金利が急上昇する可能性もあり、
その際には返済額が急上昇することも考えられます。
(そのスリルを好む場合は別ですが・・・)

また、どうしても変動金利が・・・ということであれば
住宅ローンの一部だけ(例えば奥様の住宅ローンだけ)
変動に変更することが可能であれば(銀行にご確認ください)
それも検討要素の一つかもしれません。

メイにゃんさんご夫婦が
現在の固定金利にした理由、お考えに立ち戻っていただき
今後の支払金額に対する部分や精神的な安心という部分
今後のキャリアプランも含めたライフプランなど
他のイベントの確認もしていただきながら

今回の住宅ローンの借り換えについて
今後の方向性を決めていただきたいと思います。

住宅ローン
ローン
借り換え
返済
ライフプラン

評価・お礼

メイにゃんさん

固定金利にしたのは、長期に亘る支払い額が明確なので資金計画が立てやすいことと、精神的に安心できるからというのがあります。
ただ、定年後までローンが続く不安もあり、何とか定年までに繰り上げ返済で期間を短くしていきたいと思っていました。
住宅ローンの一部を変動にする方法も踏まえて、もう一度じっくり考えてみます。
早々にご回答有難うございました。

回答専門家

大間 武
大間 武
(千葉県 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社くらしと家計のサポートセンター 代表取締役

お金にも“心”がある。送り出す気持ちで賢く上手な家計管理を

法人、個人の形態を問わず、クライアント(お客様)のパートナーとして共に次のステージを目指し、クライアント(お客様)の質的成長にコミットします。

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

借り換えの件

2010/06/09 09:25 詳細リンク
(5.0)

メイにゃんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『この時期に固定金利から変動金利に切り替えるべきか...。』につきまして、一般的に住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済をめざすことになりますので、ローン金利も低くて済む、変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

このばあいとは逆に繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、住宅ローンの借り換えを行うのでしたら、現在、メイにゃんさんが検討されている金融機関以外の住宅ローン商品で、更新後の条件なども含めて検討することをお勧め致します。

また、具体的に借り換えを行った方が有利になるのかどうかにつきましては、より具体的な内容を確認させていただかないと、残念ながらアドバイスはできかねます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

計画
住宅
長期
短期
借り換え

評価・お礼

メイにゃんさん

繰上げ返済はがんばって毎年行うことで、少しでも期間短縮を図りたいと考えています。
ローン金利を低くすることで早く返済できるのは本当に魅力ですね。ただ一方で、変動は金利上昇のリスクが常についてまわるという意味で精神的に安心できないことや、資金計画がたてにくい気もしています。
いただいたアドバイスを踏まえて、もう一度じっくりと検討してみたいと思います。
早々にご回答有難うございました。

渡辺 行雄

メイにゃんさんへ

お返事いただきありがさどうございます。

また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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長期金利のリスク

2010/06/09 17:25 詳細リンク
(5.0)

お問い合わせの内容を拝見して二つ程銀行側の事情が考えられます。



1.長期固定金利希望者が多く、その割には有効なヘッジ手段が得られないので変動での募集に注力した。


2.固定から変動に以降させる事によって金利スワップ等のヘッジコストを減少させる事が出来、バランスシートを改善出来る。



1.は簡単に言うと銀行が「へま」をしたという事です。添付の表を見て頂けるとJGB=
日本の国債の金利が分かります。本日で20年債は約2%です。(こちら参照→http://www.bloomberg.co.jp/markets/rates.html



日本政府が20年間お金を借りるのにあたって2%の金利を払っているという事は、どんなに優良な銀行でも2.2%とか2.3%の金利を払って20年の資金調達をします。(分かりやすくする為に単純に説明しています。)


ところが銀行はメイにゃんさんには2.7%という馬鹿げた低金利で貸してしまったのです。


普通は銀行の利ザヤというのは調達金利から1%弱が費用でそれ以上取らなければ収益にならないと言われていますが、2.7%-2.2%=0.5% と銀行が赤字になる様な数字になっております。


(実際には長短スプレッドも利用しておりますので全く同じ事にはなりませんが、その場合には「銀行が金利上昇リスクを負っている事」になります。)



2.は1の続きではありますが、銀行としては銀行が負っている金利急騰のリスクを外す事が出来る事を意味します。


また、この金利上昇リスクを低減する為のスワップ取引(ヘッジ取引)を解消する事で銀行のリスク指標を改善出来ます。また、ヘッジがなされているのであればそのスワップ取引解約コストを借主に負わせる為に手数料でカバーします。


つまり、この取引は借主の為にメリットがある様で、その実「銀行のリスク収益性を上げて、リスクを低減する」為である事をご理解ください。


私なら20年期限前返済をせずにのんびり返します。もし急いで期限前返済をされたいのであれば手数料を彼らの為に払ってされたら良いかと思います。


(実は期限前返済も善し悪しです。期限前返済して土地建物があるからと言っていざという時に必ずお金を貸してくれるか分かりませんので。)

貸借対照表
銀行
長期
資金

評価・お礼

メイにゃんさん

とてもわかりやすいご説明有難うございました。
銀行が赤字になる借り方をしている人たちに、今回の特別企画を紹介しているのでしょうね。
一見、低金利を見ると変動金利が魅力的に見えますが、やはりこのまま腰を据えてコツコツと返済していくのがいいのかもしれませんね。
皆様からいただいたアドバイスを踏まえてよく考えてみます。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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吉野 裕一

吉野 裕一
ファイナンシャルプランナー

2 good

長期的に考えると・・・

2010/06/09 05:20 詳細リンク
(5.0)

はじえめまして、メイにゃんさん。
FP事務所 マネースミスの吉野裕一です。



借入額も高額で、金利が大きく下がれば節約も大きいと言えますね。


ただ金利の動向を読むのはとても難しいです。どれが正解という答えを出すのは出来ないと思います。
ただ、現在の金利は低い水準で、今後は金利が低くなるよりも高くなる確立の方が高いと思われます。


ご家族の状況が分かりませんが、毎年繰上返済を行なわれておりますし、この調子で繰上返済ができるのであれば、固定金利を続けて計画的にローンを返す方が望ましいと思います。

今は、住宅ローンを2本立てで組まれていますので、どちらかのローンを変動にしておき、柔軟に対応する方法も考えられますね。

変動金利と固定金利のMIXにしておかれて、繰上返済は返済額圧縮で固定金利のものを繰上返済しておくと、今後、変動金利の金利が上昇した場合も返済額は抑えられるのではないでしょうか。

住宅
住宅ローン
返済
ローン
マネー

評価・お礼

メイにゃんさん

家族状況は夫婦二人のみなので、このまま定年まで無事に仕事を続けられれば、何とか繰り上げ返済も続けていけると考えています。
ただ、年齢的にも、社会情勢を踏まえても、この先収入面がアップすることは難しいと思うので、繰り上げ返済で何とか期間短縮をしていきたい気持ちがあります。
変動金利と固定金利のMIXも踏まえて、もう少しよく検討してみます。
早々にご回答有難うございました。

吉野 裕一

吉野 裕一

高評価をいただきありがとうございます。

今後の収入が見込めないということ、逆に収入が減る事が無いかも分かりませんが、収入が一時的に減ってしまう可能性や収入の減少も考えると期間短縮よりも返済額圧縮の方が柔軟に対応できると思います。

節約より、安定した生活も考えられて見てください

前野 稔

前野 稔
ファイナンシャルプランナー

- good

別の銀行での借り換えも選択肢の一つです。

2010/06/09 08:48 詳細リンク
(5.0)

こんにちは メイにゃんさん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

今の銀行は変動で1.075%ということですが、他の銀行では、1%を切る金融機関もあります。最終的な金利は審査結果によりますので、優遇幅は今の段階で断定できませんが、今の銀行の切り替え手数料が2.1%と高いことを考えると、別の銀行での借り換えの手数料と金利を比較してみてください。

今後の金利動向については、なんとも見通しは困難です。ここ数年は低金利時代が長く続き、いつかは金利が上がるだろうといわれながらも、ずるずると低金利が続いています。

これだけ長期間低金利が続くと分かっていれば変動金利を選択するほうが得ですが、今後はどうなるかは分かりません。

変動金利を選択する際には、万一金利が上がったときのリスクヘッジができるかどうかがポイントになります。

現在でも毎年130万円の繰上げ返済ができているということですので、変動金利への見直しで、さらに月5万円も支払いが減るのなら、年間200万円近くの繰上げ返済が可能となります。

このペースで繰り上げ返済できるなら、早いペースで元金を減らすことができますので、金利上昇のリスクヘッジはできそうです。

全額変動金利にするのはリスクがあると考えるならば、固定と変動のミックスの方法がありますので、一部を変動に見直し、金利動向により、繰上げ返済を金利の高いほうから行っていくことになります。

今の住宅ローンが、当初3年固定で、そのあと固定型を選択されています。そのときと現在とで状況がどう変わったのかも含めて、再検討してみてください。

メイにゃんさんの参考になれば幸いです。

借り換え
比較
審査
住宅ローン
返済

評価・お礼

メイにゃんさん

やはり切り替え手数料2.1%は高いですよね。
いくら変動金利が1.075%といっても、それが固定金利で続くわけではないことも踏まえると、他の銀行も見て検討する余地があるのですね。
いただいたアドバイスを元に、固定と変動のミックスも念頭にじっくり考えてみたいと思います。
早々にご回答有難うございました。

前野 稔

前野 稔

メイにゃんさんへ

このたびは高評価いただきありがとうございました。

今回の金融機関からの特別企画は、本当にお客様にとってメリットのある企画なのかどうか疑問ですね。

借り換えについても、複数の銀行で検討されるほうが金利の条件が良くなることもありますので、納得いくまで十分ご検討ください。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

一部繰り上げ返済とライフプラン

2010/06/09 11:00 詳細リンク
(5.0)

メイにゃんさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


ご質問の内容から感じられることは、例え変動金利に変更されても大幅な金利上昇でない限りカバー可能な資力をお持ちだろうということです。


また、低金利の期間は、一部繰り上げ返済額も増額し実行することも可能なようです。
ここで注意点を一点だけアドバイスさせていただきます。


利息軽減効果の小さい月々返済額軽減型ではなく、利息軽減効果の大きい一部繰上返済を期間短縮型で実行された場合は、時間的なリスクは軽減されますが、金利上昇リスクは軽減されないということです

そこでご検討いただきたいことは、例えば5年後から10年後に大きな出費のタイミングがある場合など、もし同時に予想以上の金利上昇となれば大きな返済負担になる可能性もあるというような事です。


上記のような状況を予想したリスクヘッジのためには、一部繰上返済には月々返済額軽減型を採用するか、または一部返済より預貯金を優先されておくことが考えられます。これでは利息軽減効果が小さくなるために魅力に欠けるも知れませんが、安心感は高いでしょう。


一方、固定金利の場合は月々返済額が確定しているため、上記のライフプラン上の出来事を想定し出費を予定することができ、一部繰上返済も利息軽減効果の高い期間短縮型を積極的に実行できることになります。


また、高額な手数料の回収ができるかどうかについては、今後の金利次第でなんとも判断が難しいところです。いずれにしても金融機関は儲かります。


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家計

評価・お礼

メイにゃんさん

繰上げ返済は、定年までになんとかしたいという気持ちが強いので、期間短縮型で行ってきました。アドバイスを元に考えると、固定金利のほうが我が家には向いているのかなと感じました。
早々にご回答有難うございました。

築地 聡

築地 聡
保険アドバイザー

- good

変動金利に切り替えるべきではありません。

2010/06/09 14:06 詳細リンク
(5.0)

メイにゃんさん、はじめまして。

さて変動金利に切り替えるべきかどうかと言う事でお悩みのようですが、せっかく低利で借りた長期固定のローンなのですから、変動金利には切り替ええるべきではありません。

住宅ローンの返済はこれから20年、30年と長期に渡って返済して行くものなのですから、目先の金利の低さに気を取られるべきではないでしょう。

銀行は長期固定で20年間、30年間も低い金利を固定した商品(固定金利)と、最初の金利が低くとも将来の金利の上昇と同時に利益が上がる商品(変動金利)では、長期的にとらえると変動金利の方が儲かります。

今後20、30年といった長期の間には金利が上がることも十分に考えられます。
目先の金利の低さと目先の返済額の安さに気を取られ将来を金利上昇リスクにさらすべきではないと思います。

また金利が上がってしまってからは固定金利に切り替えようとしても、その時点では既に長期固定のものも金利が上がってしまっていてどうにもなりません。

・日本版サブプライムローンについて http://blogs.yahoo.co.jp/tsukkin082/2018943.html

メイにゃんさんのご参考になれば幸いです。

補足

固定金利は金利が低い時に低いところで固定(長期)するから意味があり、変動金利は金利が高いときに変動金利(一時的)にして金利を下げるから意味があります。

こうした金利動向は20年、30年といった長期の動向を見るべきで、数ヶ月や1年単位の金利動向はあまり意味がありません。

商品
銀行
長期
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返済

評価・お礼

メイにゃんさん

固定金利2.7%は、私の借りている銀行では金利上昇したときが実行日と重なったため高いようにも(損したような気にも)なりますが、他行や世間一般と比較すれば十分低金利なのですよね。そして、それをわざわざリスクの伴う変動に切り替えるべきではないということですね。つい、繰上げ返済で期間短縮を少しでも早く・・・と思って目先にとらわれていました。もう少し長期的に考えなければいけないところが抜けていたかもしれません。
早々にご回答有難うございました。

中島 正志

中島 正志
不動産コンサルタント

- good

考え方をちょっと変えてみるのも・・・・

2010/06/10 02:12 詳細リンク
(5.0)

メイにゃんさん

はじめまして、ライフクリエイトの中島と申します。

不動産売買から住宅ローンのあっせんを日常業務として活動しております。
今回は、モーゲージプランナー(住宅ローンの専門家)として回答させてもらいます。

現在、メイにゃんさんと同じように
借り換え等で悩まれている方が非常に多く相談があります。

なぜ、悩まれているのか?
答えは変動金利プラス優遇金利が魅力だからだと思います。
相談者の多くは、この魅力と変動金利に対するリスクヘッジをどうすればよいか?で
悩まれています。

ここ15年間を見ても変動金利は2.375%~2.875%の間(0.5%)で推移しているのです。
現在は、2.475%で優遇1.0%~1.5%が店頭金利から通年マイナスです。

今回、メイにゃんさん宛の案内よりも他の銀行での借換えを検討するのが
よろしいかと思います。通常の金融機関なら事務手数料は31,500円から52,500円程度
2.1%の手数料は1.075%の金利に対しての魅力は全くありませんので・・

アドバイスとしては、変動金利のリスクをプラスと考えてみるとどうでしょうか?


月々の返済額が約5万円抑えることができ、繰上げ返済の130万円にプラスすると
年間約190万円の資金ができます。この資金をどう利用するかメイにゃんさん次第です。

方法としては、ご主人様、奥様とも変動金利に借換えて(今の低金利を最大限利用して)
年間約190万円を奥様の借入の繰り上げ返済(期間短縮型)をして早く完済することです。
そうすることで、ご主人様のみの返済ですので老後資金の組み立てもできると思います。

今後の金利動向については、誰もわかりません。(推測はできても・・)

例えば金利が1%上昇しても、優遇金利が仮に1.4%あれば安心ではないでしょうか・・
しかも、今は通年店頭金利から優遇するわけですから・・

選択肢はいろいろとありますのでご自身にあったプランニングを
専門家とご相談されることをお勧めします。

少しでも、メイにゃんさんのお役に立てれば幸いです。

モーゲージプランナー(住宅ローンの専門家です)
日本モーゲージプランナーズ協会 認定講師 中島 正志

不動産売買
売買
住宅
不動産
住宅ローン

評価・お礼

メイにゃんさん

そうなんです、変動金利プラス優遇金利が魅力ですが、変動金利に伴うリスクをどうしたらいいかで悩むわけです。
繰上げ返済で期間短縮をしていきたい考えがあるので、いただいたアドバイスも踏まえて、じっくり検討しみたいと思います。
ご回答有難うございました。

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