固定金利から変動金利への切り替えについて

初めまして。政府系金融機関の住宅金融公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

私達は営利機関ではありませんでしたので、このような勧誘行為はできませんが
公庫勤務時代には、手数料を稼ぐために、民間の金融機関はいろいろなことを
やっていました。

今回のご相談も何となく、それに近い印象を受けます。

まず現在の固定2.7％という水準は、私から見てもかなり有利な金利です。

現在は長期金利は低下しているものの、このローンは銀行にとって
逆ざや（銀行の調達金利と貸付金利が逆転している状態です）では
ないのでしょうか。

そこに、現在は有利な変動金利の商品を紹介することで
銀行側は手数料と金利変動リスクを負わなくて済みます。

確かに、今は変動金利が急上昇する懸念はありませんが
最近の金融危機のように、いつどのようなリスクが来るかは
誰にも想像できません。

そういう意味では、逆に銀行にどうしてこのような案内を送ってくれるのか
質問されてはいかがでしょうか。
そこで納得できる回答は恐らくないと思いますが
固定金利での確信が持てるものと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順


私のブログで今後の住宅ローン金利の動向を解説しております。
よろしければご訪問くださいませ（日本ブログ村１位です）
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

メイにゃんさん、ご質問ありがとうございます。
ファイナンシャル・プランナーの大間武です。

ご質問の「住宅ローンの借り換え」の件ですが、
確かに現状の数字だけで判断すれば
毎月変動型のほうが金利は低くなっています。

しかし、
仮に今回変動金利へ変更した場合には1,134,000円ほどの手数料が必要で
毎月５万円の返済減少効果とすると回収に約２年かかりますので
３年目から実質的な効果が出てくる試算になります。

ですが、これは毎月変動型なので、
金利の変動によっては 毎月の返済減少額が変動し、
実質借り換え効果があわられるのが
３年目以降になる可能性もあります。

固定金利に変更してから２年しか経過していない中、
今回また借り換えを行うとなると、
この５年間は借り換え手数料を多額に支払うことになり
実質住宅ローンの額の減少は
繰上げ返済部分にも満たないのではないでしょうか？

私の意見としては、
（緊急事態を除いて）
短期間に借り換えを行うことはオススメしません。

今回借り換えをするための手数料が別途支払えるのであれば
「その手数料相当額分繰り上げ返済をする」という考えもあります。

また、単に住宅ローンの金利を含めた
返済額の多い少ないという判断だけでなく
固定金利の特徴でもある返済額が明確で、
安心できるという部分もあると思います。

毎月変動金利は最低でも毎月金利の変動を確認しておかないと
突然金利が急上昇する可能性もあり、
その際には返済額が急上昇することも考えられます。
（そのスリルを好む場合は別ですが・・・）

また、どうしても変動金利が・・・ということであれば
住宅ローンの一部だけ（例えば奥様の住宅ローンだけ）
変動に変更することが可能であれば（銀行にご確認ください）
それも検討要素の一つかもしれません。

メイにゃんさんご夫婦が
現在の固定金利にした理由、お考えに立ち戻っていただき
今後の支払金額に対する部分や精神的な安心という部分
今後のキャリアプランも含めたライフプランなど
他のイベントの確認もしていただきながら

今回の住宅ローンの借り換えについて
今後の方向性を決めていただきたいと思います。

お問い合わせの内容を拝見して二つ程銀行側の事情が考えられます。



１．長期固定金利希望者が多く、その割には有効なヘッジ手段が得られないので変動での募集に注力した。


２．固定から変動に以降させる事によって金利スワップ等のヘッジコストを減少させる事が出来、バランスシートを改善出来る。



１．は簡単に言うと銀行が「へま」をしたという事です。添付の表を見て頂けるとJGB=
日本の国債の金利が分かります。本日で20年債は約2％です。（こちら参照→http://www.bloomberg.co.jp/markets/rates.html）



日本政府が20年間お金を借りるのにあたって2％の金利を払っているという事は、どんなに優良な銀行でも2.2％とか2.3％の金利を払って20年の資金調達をします。（分かりやすくする為に単純に説明しています。）


ところが銀行はメイにゃんさんには2.7％という馬鹿げた低金利で貸してしまったのです。


普通は銀行の利ザヤというのは調達金利から1％弱が費用でそれ以上取らなければ収益にならないと言われていますが、2.7％-2.2％=0.5％ と銀行が赤字になる様な数字になっております。


（実際には長短スプレッドも利用しておりますので全く同じ事にはなりませんが、その場合には「銀行が金利上昇リスクを負っている事」になります。）



２．は１の続きではありますが、銀行としては銀行が負っている金利急騰のリスクを外す事が出来る事を意味します。


また、この金利上昇リスクを低減する為のスワップ取引（ヘッジ取引）を解消する事で銀行のリスク指標を改善出来ます。また、ヘッジがなされているのであればそのスワップ取引解約コストを借主に負わせる為に手数料でカバーします。


つまり、この取引は借主の為にメリットがある様で、その実「銀行のリスク収益性を上げて、リスクを低減する」為である事をご理解ください。


私なら20年期限前返済をせずにのんびり返します。もし急いで期限前返済をされたいのであれば手数料を彼らの為に払ってされたら良いかと思います。


（実は期限前返済も善し悪しです。期限前返済して土地建物があるからと言っていざという時に必ずお金を貸してくれるか分かりませんので。）

メイにゃんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『この時期に固定金利から変動金利に切り替えるべきか．．．。』につきまして、一般的に住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済をめざすことになりますので、ローン金利も低くて済む、変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

このばあいとは逆に繰り上げ返済は３年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、住宅ローンの借り換えを行うのでしたら、現在、メイにゃんさんが検討されている金融機関以外の住宅ローン商品で、更新後の条件なども含めて検討することをお勧め致します。

また、具体的に借り換えを行った方が有利になるのかどうかにつきましては、より具体的な内容を確認させていただかないと、残念ながらアドバイスはできかねます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

はじえめまして、メイにゃんさん。
ＦＰ事務所 マネースミスの吉野裕一です。



借入額も高額で、金利が大きく下がれば節約も大きいと言えますね。


ただ金利の動向を読むのはとても難しいです。どれが正解という答えを出すのは出来ないと思います。
ただ、現在の金利は低い水準で、今後は金利が低くなるよりも高くなる確立の方が高いと思われます。


ご家族の状況が分かりませんが、毎年繰上返済を行なわれておりますし、この調子で繰上返済ができるのであれば、固定金利を続けて計画的にローンを返す方が望ましいと思います。

今は、住宅ローンを2本立てで組まれていますので、どちらかのローンを変動にしておき、柔軟に対応する方法も考えられますね。

変動金利と固定金利のＭＩＸにしておかれて、繰上返済は返済額圧縮で固定金利のものを繰上返済しておくと、今後、変動金利の金利が上昇した場合も返済額は抑えられるのではないでしょうか。

こんにちは メイにゃんさん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

今の銀行は変動で1.075％ということですが、他の銀行では、１％を切る金融機関もあります。最終的な金利は審査結果によりますので、優遇幅は今の段階で断定できませんが、今の銀行の切り替え手数料が2.1％と高いことを考えると、別の銀行での借り換えの手数料と金利を比較してみてください。

今後の金利動向については、なんとも見通しは困難です。ここ数年は低金利時代が長く続き、いつかは金利が上がるだろうといわれながらも、ずるずると低金利が続いています。

これだけ長期間低金利が続くと分かっていれば変動金利を選択するほうが得ですが、今後はどうなるかは分かりません。

変動金利を選択する際には、万一金利が上がったときのリスクヘッジができるかどうかがポイントになります。

現在でも毎年130万円の繰上げ返済ができているということですので、変動金利への見直しで、さらに月5万円も支払いが減るのなら、年間200万円近くの繰上げ返済が可能となります。

このペースで繰り上げ返済できるなら、早いペースで元金を減らすことができますので、金利上昇のリスクヘッジはできそうです。

全額変動金利にするのはリスクがあると考えるならば、固定と変動のミックスの方法がありますので、一部を変動に見直し、金利動向により、繰上げ返済を金利の高いほうから行っていくことになります。

今の住宅ローンが、当初3年固定で、そのあと固定型を選択されています。そのときと現在とで状況がどう変わったのかも含めて、再検討してみてください。

メイにゃんさんの参考になれば幸いです。

メイにゃんさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


ご質問の内容から感じられることは、例え変動金利に変更されても大幅な金利上昇でない限りカバー可能な資力をお持ちだろうということです。


また、低金利の期間は、一部繰り上げ返済額も増額し実行することも可能なようです。
ここで注意点を一点だけアドバイスさせていただきます。


利息軽減効果の小さい月々返済額軽減型ではなく、利息軽減効果の大きい一部繰上返済を期間短縮型で実行された場合は、時間的なリスクは軽減されますが、金利上昇リスクは軽減されないということです

そこでご検討いただきたいことは、例えば５年後から１０年後に大きな出費のタイミングがある場合など、もし同時に予想以上の金利上昇となれば大きな返済負担になる可能性もあるというような事です。


上記のような状況を予想したリスクヘッジのためには、一部繰上返済には月々返済額軽減型を採用するか、または一部返済より預貯金を優先されておくことが考えられます。これでは利息軽減効果が小さくなるために魅力に欠けるも知れませんが、安心感は高いでしょう。


一方、固定金利の場合は月々返済額が確定しているため、上記のライフプラン上の出来事を想定し出費を予定することができ、一部繰上返済も利息軽減効果の高い期間短縮型を積極的に実行できることになります。


また、高額な手数料の回収ができるかどうかについては、今後の金利次第でなんとも判断が難しいところです。いずれにしても金融機関は儲かります。


EYE－PLUSのサポート
ネットで気軽に「家計診断」サポート
⇒http://eye-plus.verse.jp/kakeisindan.html

メイにゃんさん、はじめまして。

さて変動金利に切り替えるべきかどうかと言う事でお悩みのようですが、せっかく低利で借りた長期固定のローンなのですから、変動金利には切り替ええるべきではありません。

住宅ローンの返済はこれから２０年、３０年と長期に渡って返済して行くものなのですから、目先の金利の低さに気を取られるべきではないでしょう。

銀行は長期固定で２０年間、３０年間も低い金利を固定した商品（固定金利）と、最初の金利が低くとも将来の金利の上昇と同時に利益が上がる商品（変動金利）では、長期的にとらえると変動金利の方が儲かります。

今後２０、３０年といった長期の間には金利が上がることも十分に考えられます。
目先の金利の低さと目先の返済額の安さに気を取られ将来を金利上昇リスクにさらすべきではないと思います。

また金利が上がってしまってからは固定金利に切り替えようとしても、その時点では既に長期固定のものも金利が上がってしまっていてどうにもなりません。

・日本版サブプライムローンについて http://blogs.yahoo.co.jp/tsukkin082/2018943.html

メイにゃんさんのご参考になれば幸いです。

メイにゃんさん

はじめまして、ライフクリエイトの中島と申します。

不動産売買から住宅ローンのあっせんを日常業務として活動しております。
今回は、モーゲージプランナー（住宅ローンの専門家）として回答させてもらいます。

現在、メイにゃんさんと同じように
借り換え等で悩まれている方が非常に多く相談があります。

なぜ、悩まれているのか？
答えは変動金利プラス優遇金利が魅力だからだと思います。
相談者の多くは、この魅力と変動金利に対するリスクヘッジをどうすればよいか？で
悩まれています。

ここ15年間を見ても変動金利は2.375％～2.875％の間（0.5％）で推移しているのです。
現在は、2.475％で優遇1.0％～1.5％が店頭金利から通年マイナスです。

今回、メイにゃんさん宛の案内よりも他の銀行での借換えを検討するのが
よろしいかと思います。通常の金融機関なら事務手数料は31,500円から52,500円程度
2.1％の手数料は1.075％の金利に対しての魅力は全くありませんので・・

アドバイスとしては、変動金利のリスクをプラスと考えてみるとどうでしょうか？


月々の返済額が約5万円抑えることができ、繰上げ返済の130万円にプラスすると
年間約190万円の資金ができます。この資金をどう利用するかメイにゃんさん次第です。

方法としては、ご主人様、奥様とも変動金利に借換えて（今の低金利を最大限利用して）
年間約190万円を奥様の借入の繰り上げ返済（期間短縮型）をして早く完済することです。
そうすることで、ご主人様のみの返済ですので老後資金の組み立てもできると思います。

今後の金利動向については、誰もわかりません。（推測はできても・・）

例えば金利が1％上昇しても、優遇金利が仮に1.4％あれば安心ではないでしょうか・・
しかも、今は通年店頭金利から優遇するわけですから・・

選択肢はいろいろとありますのでご自身にあったプランニングを
専門家とご相談されることをお勧めします。

少しでも、メイにゃんさんのお役に立てれば幸いです。

モーゲージプランナー（住宅ローンの専門家です）
日本モーゲージプランナーズ協会 認定講師 中島 正志