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住宅ローンの借り換えに悩んでいます

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/07/07 00:09

初めまして
5年前に新築の住宅を購入し35年ローンで 31800000円の借り入れをしました。
が繰り上げ返済をしていき 只今残高は1315000円です

その内訳は 固定金利 2.0000パーセント H27年まで 最終支払いH36年です こちらが 残高480万少し


もう1つが変動金利 1.375パーセト 最終支払いH34年です 残高821万弱です


こんな感じなのですが
東京スター銀行さんの 新しい住宅ローンの金利0パーセントの住宅ローンが案内されてきて 詳しくみていただいたら 私たちの場合は借り換えの方がお得らしいでのすが 少し他の銀行の感じと少し違い がん保険になどに毎月お金を支払う感じで
最初の手続きに約78万~80万いるらしいのです

それでも借り換えすると 合計67万円くらいお得らしいのですが
銀行の方でない 第3者の専門家の方に一度 公平な目で見ていただき 本当にこいちらのローン借り換えはお勧めか教えていただきたいのです。

後から 実はこんな条件があり 借り換えするんじゃ なかったとならないか心配なのです・・・

自分の会社のローンの事は誰も悪くは言わないと思うので
借りる時だけ 良い事を並べ 借りてしまえば 実はなんてことはないかしら???

過去に住宅でない買い物で少しこの様な感じを受けたことがあり 神経質になっています



後 東京スター銀行さんの他に新生銀行さん 住友信託銀行さんなどもネットで住宅ローンと調べると とてもお得な感じの商品が提示されていて

自分の場合はどちらの銀行が本当にお得で安心なのか

それとも借り換えしないで 今の中央三井信託銀行さんでお願しているのがいいか
悩んでいます

東京スター銀行さんが今回の金利0パーセント商品が7月30日までが申し込み期限で 定員500名なので 少し結論を急いでいます

どうぞ 第3者の専門家の方の目で見ていただき 良いアドバイス ご意見をいただけたら助かります。


ちなみに 家族構成は夫47歳 公務員 私40歳 個人事業者 経営者 子供2歳
です。

数の子さん ( 兵庫県 / 女性 / 40歳 )

回答:2件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

1 good

借換の必要はありません

2010/07/07 03:33 詳細リンク
(5.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

借換するかどうかは、現在の金利と残高が基準になります。

固定金利で2%というのは、非常に好条件で残高からも
借り換える必要はないと思います。

後は変動金利ですが、変動金利は日本銀行の政策金利に連動し
少なくとも数年は上がることはないでしょう。

その間に繰上返済されていけば、おそらく完済されているように
感じます。

東京スター銀行は500名限定とありますが、借換の枠は不明ですし
試算したところ、手数料相当が金利1%相当に該当します。

信託銀行が頑張っているのは、合併比率も関係しているからで
実際には審査はわりと厳しいようです。

どちらの話題も、私のブログでかなり突っ込んで書いておりますので
参考になるのではないかと思います。
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

こちらも参照していただければ、借り換える必要はないことが
おそらく確信できると思います。

以上、ご参考にしていただければ幸いです。

沼田 順

銀行
住宅
住宅ローン
借り換え
返済

評価・お礼

数の子さん

早々の御回答ありがとうございます。

新しく借り換えを考えています 所の事務手数料を金利にしたらまで計算していただきまして細やかさにとても分かりやすくありがたいです。
第3者の専門家の方の御意見で心が落ち着きました。
知識を与えてくださり感謝です

沼田 順

高評価、ありがとうございました。

恐らく、ご質問者様のような、いわゆる銀行側からみて
「優良顧客」に属する方には、ご質問者様を混乱させるほどの
チラシを配り、何とか囲い込みたいというのが本音では
ないのでしょうか。

東京スター銀行も毎度ですが、正直やりすぎの感があります。

私から見たら、好条件の内に繰上返済されて、非常に住宅ローンを
うまく利用されていると感心するほどです。

借換の手数料がかかるのであれば、それを繰上返済に回す方が
よほど効率的かと思います。

どうか安心して、早期完済を目指して下さいね。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

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素敵なマイホームを手に入れて最後まで幸せに暮らして欲しい。これが住宅金融公庫勤務時代に年間500件以上の住宅ローン相談業務を担当してきた私自身の願いです。その経験を基に貴方のマイホームライフをトータルにサポート致します。

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西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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一部繰上げ返済計画により選択

2010/07/07 10:19 詳細リンク
(4.0)

数の子さんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


現在の借入条件を基に試算すると、総返済額にあまり変わりはなく誤差の範囲だと思います。


その要因のひとつは、変動金利1.375%の借入額の方が固定金利型2.0%より借入額が多いことによります。


そこでポイントとなることは、今後の金利変動と一部繰上げ返済することによる完済までの期間です。


仮に、現状のまま一部繰上げ返済をせずに返済を続けた場合、固定金利の固定期間は5年後に終わること、そして並行して変動金利が上昇するものと考えた場合の総返済額は、諸費用を含めた借換え予定の住宅ローンの総返済額よりも多くなるでしょう。


そこで結論としては、過去5年間でされてきたペースで一部繰上げ返済を継続される場合は現状のまま、一方、これからは一部繰上げ返済をされないのであれば借換えにメリットがあるといえそうです。以上、ご参考になれば幸いです。


※借換、一部繰上げ返済に関する参考ページ
http://eye-plus.verse.jp/karikurisupport.html

期間
選択
返済
住宅ローン
ローン

評価・お礼

数の子さん

御回答ありがとうございます
繰り上げ返済は今まで頑張ってしてきたのですが 少しペースは落ちそうなのです

西垣戸様から頂きました 回答ともう1方の回答が少し異なっている所があり
少しまた迷いが出てきてしまいました

お恥ずかしい話ですが西垣戸様が参考に紹介してくださったページ拝見させていただいたのですが
わたしのレベルでは非常に解読するのが難しく いまいち理解していないのです

すみません ・・・
でも 繰り上げ返済を今後出来ないのなら借り替えを考える道もあるのかと今は理解しました

御参考にさせていただきます
お忙しい中ありがとうございました

西垣戸  重成

西垣戸  重成

数の子 様

ご返有難うございます。ご説明が端折っている感じで失礼いたしました。

ポイントは、現在返済中の固定金利は10年固定として考えた場合、5年後に金利が上昇すること。

そして変動金利もどちらかといえば、残りの14年間の返済期間内では上昇圧力の方が強いと判断してた結果です。

この両者の金利が上昇する前に、一部繰上げ返済により完済されていればその影響を受けずに済むという判断となります。

そこで、一部繰上げ返済のペースが落ちることにより上記の金利上昇の影響を受けた場合には、金利負担が借換え後のローンよりも多くなると判断したものです。

以上のことは、返済完了後にその結果が分かるお話ですから、判断は難しいといえます。

ご不明点はまたご質問ください。

EYE-PLUS 西垣戸 重成

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