不動産投資での銀行融資の審査基準

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産投資に関しての融資審査は、個別の案件に対して、
個別に検討をします。
不動産投資に対する融資は、オーダーメードの融資商品だと
思ってください。

本来であれば、不動産投資の融資において、その支払の原資は、賃料収入です。
しかし、審査の多くは、賃料とローンを組む人の収入(給与など)で、
返済能力を見るため、勤務先に関しては、重要視される項目の一つです。
当然、規模が大きい会社の方が、安定していると判断されます。

また、職種に関してですが、種別よりは、給与の安定性を重視されます。
例えば、歩合給の割合が大きい場合には、給与変動の可能性が
大きいと見られ、マイナスにとられます。

銀行の融資審査に関しては、基本的には減点主義で行われます。
勤務先が大きくて、給与の安定性があればマイナスにはなりませんが、
勤務先が小さく、給与に変動要素が大きい場合は、
当然、マイナスで考えられてしまいます。

最大のポイントは、
銀行融資の審査基準が、融資を受ける時期によって異なるということです。
現在は、不動産投資に対して、非常に厳しい審査となっております。
今から3〜4年前は、かなり緩い審査基準で、容易に借入をすることができました。
したがって、今後景気が良くなり、不動産投資が活発になれば、
融資基準が引き下げられて融資を受けられやすくなりますし、
逆に、Jリートの破綻等が、さらにあれば、不動産投資に対する姿勢がさらに
慎重になり、より審査基準が厳しくなると思われます。

あくまでも、勤務先の情報は、判断基準の一つです。
自分の経験上でも、一店舗の料理店だけを経営していた自営業者の方に
6000万円くらいの融資がおりた場合もありました。

現時点の審査基準においては、
会社規模が大きく、安定した給与体系の会社の方が、
マイナス点が少なくてすむと思います。

現在の不動産投資に対するファイナンスは、直近では少し良くなりつつありますが、積算法重視でまだまだ厳しいものがあります。その厳しさを踏まえてのご質問と理解します。

数年前までの収益還元評価での融資姿勢ですと物件の収益性重視で、個人属性は二の次でした。しかし、現状では積算重視つまり、不動産評価とその支払いをする個人が重要視されているということです。

現実的には収益性を考慮しつつ積算で評価しているように思われます。そして、金融緩和情勢の再来が無い限りはこの状態がしばらく続くと思われます。

基本的には、個人属性の考え方についての詳細は各金融機関の基準があり、一概には言えませんが、勤務先の要件も担当者レベルでは重要視されるという話は良くあります。あまりの零細企業でしたら(特に経営者の場合はそうですが)社員の給与の評価と同等程度に企業の内部留保も見るようなニュアンスです。

住宅でしたら個人生活に必須であるということで金融機関の考え方はまだ緩いのですが、不動産投資という長期投資の、長い期間の中で万一の支払い原資まで考えざるを得ないということでしょうね。長期間の支払いが大丈夫かどうかの一点での判断になると思います。

参考にしてください。

サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都

中規模の会社から小規模の会社への転職をお考えとの事ですが、不動産投資における融資にはお勤めの会社のグレードは影響します。ただ、現在の中規模の会社が不動産投資の融資を受け易い会社か否かは分かりませんが。


不動産投資の融資においては二つの側面で決まってきます。
1.物件面、2.人物面

「物件面」での評価は収益還元法と積算法の混合で評価するというのが一般的になりつつありますので、ある意味金融機関間の差と言うのは小さいと言えます。

一方、「人物面」に関しては金融機関によってかなりスタンスの異なる所です。小規模の会社でも非常に業績が良い、特殊な商品を持っている、特殊な特許を持っている、大企業等顧客に太いパイプがある等の理由がある場合にはマイナスにはなりません。

ただ、帝国データバンクや商工リサーチ等の情報を金融機関も場合によっては取りますので、その会社が明らかに業績が悪い、もしくは財務面等で不透明さがある場合には人物面の評価において収入の安定性というところで疑問符が付いてしまいます。


職業での差別は無いと考えても良いかと思います。例えば個人タクシーの運転手の方でもマンション2棟持っていて趣味でタクシー続けている等の人もいます。

ただ、審査に通り易い職業としては士業等(弁護士、公認会計士、医師等)専門職と公務員と大企業の管理職は強いと言って良いかと思います。

一方通りづらい業種としては自営業者(特に小規模の飲食店等)、ブルーカラーと言われる仕事でも危険度が高い仕事(怪我をしたりしやすい仕事)をされている方はその方の収入の源泉が属人的な要素が高いのでその方が仕事を出来なくなる危険がある場合には融資が出ずらいという場合があります。