不動産の購入について

住宅・不動産不動産売買 2009/04/25 15:01

初めて先生方にご相談させていただきます。
今、実家で不動産広告を見ていて、家近くに良い物件が
出て、購入するかどうか、家族会議になっています。
自分のプロフィールは以下のとおりです。
１．自分（３１歳）公務員妻（２９歳）専業主婦この３月まで正社員
子供（３歳）の３人家族です。
２．物件の金額は諸経費入れて８千万。
貯金が夫婦で３千万、親からの援助を最大限受け、ローンを４千万円
くむつもりです。自分の年収は５００万程度
３．購入する予定の家の近くに祖母の家があり、購入するとなると
そこに無償で住まわせてもらうことに。そこはマンション８世帯。名目上は
自分たちがマンション管理をする意味で住まわせてもらうことに。
４．購入した１戸建は親に借りてもらうことに。（きちんと近所の相場で賃貸借
契約を取り交わして貸すことに、家賃収入はざっと４０万程度）
以上になります。家は、嫁と、自分と半分の登記にして家賃収入は
当たり前ですが、雑所得として毎年確定申告します。
大まかですが以上のとおりです。税法上、法律上問題点等が
ありましたらお教えください。よろしくお願いします。

きよぽんさん（東京都 / 男性 / 31歳）

回答：1件

専門家

真山英二
不動産コンサルタント

いくつか確認してください。

2009/04/25 23:29 詳細リンク

: (4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

税務、法務に関しては、税理士、弁護士、司法書士等の
専門家にご確認ください。

少しでもお役に立てればと思い、一般的な話として
いくつか気になる点があったので、ご参照ください。

まず、親からの援助が、およそ1,000万円程度になると思われますが、
その方法によっては、贈与税の対象となるので注意が必要です。

もし、相続時精算課税制度を使用する方法を考えている場合は、
自己居住用ではないので、親の年齢が65歳以上の制限がかかります。
また、祖母が8世帯のマンションを保有するなど、資産をお持ちなので、
引き継がれる相続財産によっては、相続時精算課税制度を使用しないほうが良い
場合もございます。援助(贈与)の方法をご検討ください。

自己居住用ではないので、ローンが通常の住宅ローンではなく、
アパートローン、もしくはセカンドハウスローン(親が住むので)
になります。住宅ローンよりは、金利が上がるので、注意が必要です。

「きよぽん」さんと奥様で共有(持分2分の1ずつ)する
予定との事ですが、ローン4,000万円を「きよぽん」さんが組むとなると
資金の出資割合と持分割合が合わないので、
贈与税の対象となる可能性があります。
基本的には、持分割合を出資割合に合わせておいたほうが良いと思います。

家賃収入は「不動産所得」での申告になります。

また、今回のご質問にはありませんでしたが、
自己居住用でない物件に関しては、マイホーム取得時の
不動産取得税、登録免許税の減免がないので、
思ったよりも税金がかかります。

もし、可能であれば、とりあえず、自己居住用の物件として
購入し、しばらく居住した後で、その後の賃貸を
検討してみてはいかがでしょうか。

散文となってしまいましたが、
少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

きよぽんさん

おはようございます。
真山先生早速のご返事ありがとうございます。
やはり中々、うまくいくことはないと感じております。
先生が仰られている中で、はじめ自分が住んで
住宅ローンを活用した方がいいのかなと感じました。
その中で、はじめ自分が住んで次に賃貸に出す際、
その期間はどのくらいあけなければいけないという
法律はあるのでしょうか？極論、購入して自分たちが
１日住んで翌日から親に貸すということはできるの
でしょうか？
また、その場合相続時精算課税制度は使用しないほうが
よいのでしょうか？
当方、母方の祖母がマンション２棟、両親が
土地（古家あり）を約４２坪どちらも都内の高級住宅地に
あります。現在、両親は祖母のマンションを間借り
し、マンション管理をする傍ら、両親の４２坪の
古家の一軒屋は賃貸で収入を得ています。
おそらく全部あわせて先生に一度、ご相談させて
いただくことになるかと思います。
よろしくお願いいたします。