私道（位置指定道路）に面する建物の建替えについて

法律的な詳細については、弁護士等に確認を取ってください。

少しでもお役に立てればと思いますので、一般的な話としてご参照ください。

まず、位置指定道路に駐車している車の件ですが、
警察に問合わせをしてみてください。
一つは、位置指定道路に車庫証明が出ているのかどうか、
もう一つは、私道とはいえ、公に認められている位置指定道路で、
常習的に駐車をしてもよいのかどうか。

原則として、位置指定道路は道路としての扱いなので、
そこで車庫証明を発行することはありません。
ただし、警察も現地を確認しないで、車庫証明を発行するケースもあり、
そのような場合は、警察に対して、車庫証明の取り消しを要請し、
車を置かないように警察から言ってもらうことになります。

仮に、車庫証明が発行されていないにしても、
位置指定道路として認定されている道路に、
常習的に駐車をしてはいけないので、
警察に入ってもらい、常習的に置かないように
指導してもらってください。


次に、位置指定道路に接道した不動産の売却に関してですが、
通常の不動産取引として売却は可能です。

位置指定道路は、行政の指導に基づいて、
ほぼ公道と同じ仕様で整備を行っているので、
評価に関しても、公道の場合とそれほど
変わらないものになります。
普通に金融機関の融資対象にもなります。

ただ、仮に、道路所有者が位置指定の認可を取り下げた場合、
位置指定がはずれてしまうと、その道路にしか接道していない土地は、
建築基準法上の道路に接していないことになり、
最悪の場合、再建築不可の土地となってしまう可能性があります。
その場合には、大幅に評価が下がります。

カズアキさんが、費用負担をして位置指定の認可を受けているので、
裁判等になった場合に多少の材料になるかと思いますが、
現状では、主張をするのは難しいと思います。

もし、今回の問題点が、駐車に関することだけでしたら、
警察を使って解決されることをお薦めします。

カズアキ様

不動産鑑定士の碓井(うすい)と申します。

道路について位置指定が行われる場面というのは、要するに建物建築をするための接道確保と言うことになりますので、
・当該部分は建物建築時に建築基準法上の道路として扱われるだけではなく、
・位置指定の廃止には、隣接地所有者(特にそれを権限として建物を建てた人)の同意等も必要となりますので、
現実的には、その後も永続的に接道が確保できることになります。
注)位置指定廃止の条件は、管轄する特定行政庁によって異なります。

このような意味で、通常の使用においては、一般の道路と差異はなく、売買の局面でも一般の道路と格差もつかない場面も多いです。

但し、土地所有者の所有意識が強い場合(今回のような単独所有の場合などに、多いです)、その使用法を巡ってトラブルが発生する場合があります。このようなトラブルが解決していない状況では、現実の問題として売買が困難な場合もあり得るでしょう(もちろんトラブルの程度の問題もありますが)。

今回のカズアキ様のケースについては、
・位置指定の廃止は、カズアキ様の反対が有る限り無いでしょうから、建替等に関しては、特に問題になることは無いでしょうが、
・少なくとも、売却等の前には位置指定道路への駐車を巡るトラブルを解決しておくことが望ましいでしょう。

今回のトラブル解決法ですが、
・行政庁としては、土地所有者である以上、叔父様に『車を停めること』の禁止は言い難く、
・警察に相談しても、単発的な取り締まりに留まり、
いずれも終局的な解決が望めません。そのため、このようなケースは、一般的に訴訟に流れていきます。

できれば、弁護士さんなどの法律の専門家を間に入れて、使用法等について明確にしておく事が、今後のことも含めてよろしいのではないでしょうか。

(株)碓井不動産鑑定士事務所 碓井 敬三

カズアキ様


はじめまして、株式会社クレドの鈴木と申します。
ご質問に回答させて頂きますので宜しくお願いします。

今更、言ってもはじまりませんが
カズアキ様が建築した際に前面道路の持分を
叔父様から譲って頂けば良かったと感じます。

建て替えについては位置指定道路の持分が無い場合
一般的に私道の所有者の同意を得なければ建築出来ません。
条件付きでの建て替え(同意を得れない場合、建築不可のため)は
金融機関も住宅ローンとして融資をしません。
将来的なこと(資産価値・建替え・売却等)を考えると
多少のお金を支払っても私道の持分を得た方がベターだと思います。

この回答が カズアキ様のお役になれば幸いです。


株式会社クレド 鈴木 宏


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