特殊な土地売りについて質問です

住宅・不動産不動産売買 2013/09/10 08:26

当初、未完成の建売住宅の購入を検討していました。分譲地で建売住宅と土地売りが混在する場所で、申し込みが早く建築確認前で、まだ間取りの変更が多少できるとのことだったので建売を検討していたのですが、仕様について長期優良住宅をとってほしいなどと私たちが色々と要望を出していたら、土地売りの場所に建売のメーカーと同じところで建てるなら同等の値段（見積もりはもらっています）で、打ち合わせを通して間取りを自由に決められ、さらに、長期優良住宅の認定もプラス280万で請け負いますといってくれました。契約形態が建売ではなく、土地の契約後に建物請負契約というのに変更になるということで、土地を購入後に請負契約が成立しなかった場合は、他のハウスメーカーに依頼することも可能です。しかし、金額の面から建売のメーカーにお願いせざるを得ない感じです。また、それならば条件付き売り地同様、3か月以内に建物請負契約が成立しなければ土地売買契約を白紙撤回する条項を、土地売買契約に盛り込んで欲しいとお願いしたところ、もともと土地売りの土地なのでそれはできないと言われてしまいました。

そこで3点質問です。
ー標準的な建売住宅（耐震2、省エネ4相当)の住宅を長期優良住宅にグレードアップする為に+280万かかるというのは妥当なのでしょうか？
ー土地売買契約後に『建物にもっとかかります』と言われぬよう、土地売買契約時に建物価格とオプションの価格を書面に残すよう依頼していて、かつ手抜き工事を防ぐため、4度の現場検査を含む品質評価制度を利用することを考えています。他に気をつけるべきことはありますか？
ーなぜ条件付き売り地の契約形態をとってくれないのか、疑問です。白紙撤回されると、不動産屋はどの程度の損失となるのでしょうか？

ともいさん（東京都 / 女性 / 29歳）

回答：1件

専門家

向井啓和
不動産業

土地の売買に関して　建築条件付き売買等

2013/09/10 10:17 詳細リンク

: (4.0)

ご質問の件ですが推測も交えて回答致します。

１．グレードアップの費用に280万アップと言うのが妥当かどうかと言う事ですが、建物の広さなども考量しなければなりません。（それが不明なので妥当性も回答出来ません。）

ただ、建売の業者と言えども建売とは異なる建材や資材が必要になりボリュームディスカウントが聞かない状態かと思います。

２．現場検査という公式な物も重要でしょうが、なるべく頻繁に工事現場を訪問される事をお勧めします。「毎日来ますけど邪魔にならないですか？」と質問して、ネガティブな対応をされたら私だったら考えてしまいます。

３．建売ではないので建売契約を取れないというのはもっともな言い分かと思います。
また、「それならば条件付き売り地同様、3か月以内に建物請負契約が成立しなければ土地売買契約を白紙撤回する条項をいれる」というのも恐らく飲めない話かと思います。

と言うのは他の現場のスケジュールと同時に工事をするからこそ安く出来るはずなので、それを3か月先延ばしされる可能性があり、他の現場が終了してから工事に取り掛かる訳ですからコストが変わってくるでしょう。

また、キャンセルをされる場合には契約期間に他の顧客を断ってしまうという機会損失が発生します。

それを業者は恐れていると思います。また、その土地はどちらかと言えば売りづらいところと認識しているから建売にしないのかとも思えます。建売にして直ぐ売れてしまう区画であればそうするでしょうから…

という事はその土地自体が売買にあたってあまり人気が出来ない場所という事かもしれません。土地に詳しい人に見てもらった方が良いかもしれませんね。

建売

スケジュール

検査

評価・お礼

ともいさん

2013/09/10 20:50

早速のご回答、ありがとうございます。言葉足らずのところがあり、申し訳ありませんでした。

1.建物は二階建て27坪です。8棟現場の、うち2つが土地売り、残りが建売です。ボリュームディスカウントが効かないことは承知していますが、280万は高すぎなのかな、と思っていました。
2.現場はいつでも見にきて良いと言っていただいています。また、第三者機関を入れることも了承を得ています。
3.建売の6棟は一斉建築ですが、土地売りのスケジュールはずらすということなので、他の顧客を断ってしまうことが条件付き売り地にしたときに不動産屋が抱える主なリスクかと思います。私たちとしては、土地売買契約後に不当に高い建物の金額を提示されたときに泣き寝入りするしかないという状況を恐れているのですが、何か良い自己防衛方法はありますでしょうか。（他のハウスメーカーを選ぶと、更に値段が上がってしまいます。）他の顧客に契約される前に急いで打ち合わせして仕様を固め、土地売買契約と同時に建物請負契約をする、ということも考えていますが、効果的な方法といえるでしょうか。

最後のご回答に関してですが、不動産屋の利益は、土地売りの方が大きいものと思っていたのですが、誤解でしょうか。この現場に関して、この不動産屋は、設計・建築ともにそれぞれ別会社に外注しています。