土地の権利および建物の契約解除について

住宅・不動産住宅・不動産トラブル 2008/04/30 19:09

私は3年前の年末に建築条件付の土地を
購入いたしました。その際、同時に建物請負契約の
手付金300万円を支払いました。その土地に関しては
昨年、ローンを払い終え抵当権も抹消され私と父の
共有名義物件となりました。
そして今年の3月、その業者と建物請負契約を行いま
した。
しかし、今月（4月）、そのホームメーカが民事
再生法を適用申請しました。そのため予定の工事
スケジュールも今は着工前ですが現時点で最低でも
1ヶ月以上延期され今後のスケジュールも来月の
終わりまでわからない状態です。これでは明らかに
工事期間が契約と異なるまた今後の仕事の信頼も
なくなったため解約を考えております。
ただ、既に所有権が完全に私たちのもの
になった土地まで返還することになると相手の状況
を考えると全額返還の目処はありません。
そのため、土地の所有権はそのまま保持した上で
建物請負契約のみを解除し300万円も返還するよう
請求を考えております。
この場合、下記の内容をお聞きしたいのですが
１）弁護士の方に訴訟をお願いしたときの費用目安
（土地は3000万円）
２）民事再生法適用申請中の相手に訴訟は起こせるのでしょうか？
以上、アドバイスいただければ幸いです。

土地所有権さん（愛知県 / 男性 / 30歳）

回答：1件

村田英幸
弁護士

民事再生法

2008/05/03 23:56 詳細リンク

土地所有権さん、こんにちは。

まず、建築条件付き土地売買契約ですが、建築しないときには土地売買契約を白紙撤回するというものでしょう。
あなたは建築代金の残代金を支払っておらず、相手方も建築をしていないので、双方未履行の契約として扱われると思います。

再生債務者に対して、相当の期間を定めて、履行するか解除するかの催告をすることができ、期間内に回答しなかった場合には、履行を選択したとみなされます。解除権は、あなたにあるのではなく、再生債務者にあることにご注意ください。

履行を選択したときは、共益債権として扱われ、優先的に取り扱われます。
これに対して、解除を選択したときは、再生債権といって、共益債権などを支払った残りの財産から弁済率をかけたもので計算され、支払がされます。

1)弁護士費用ですが、解除の場合には、土地代金3000万円と手付金300万円ならば、弁済率をかけたものが弁護士費用の対象となります。なお、遅延賠償金の定めは建築請負契約で定めてあると思いますが、ここでは省略します。
履行を選択した場合には、建物建築請負代金がそのまま弁護士報酬基準の対象となります。
弁護士費用の基準は各法律事務所で定めることになっているので、相談した弁護士さんにお尋ねください。

2)再生債務者に対して、訴訟を起こせるかどうかですが、
解除を選択した場合、再生債務者の債権認否の対象となり、再生債務者が認めれば、そのまま確定します。債権額について不服がある場合には、再生債権確定の申立をすることができます。
弁済率について不服がある場合には、再生計画に同意しないという議決権があります。
履行を選択した場合には、建築を続行してもらう形になります。

倒産手続に詳しい地元の弁護士さんに相談されることをおすすめします。

大変な状況ですが、頑張ってください。

倒産手続の解決事例ホームページ http://www.murata-law.jp