住宅ローン（変動、固定）の選択について

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

1年から2年で200万円の繰上げ返済とっかれていましたが、それ以降の予定はどのような予定でしょうか。また、年収、および現状での毎年の貯蓄額により変わってきます。
基本は、固定金利のほうが安全だと思います。借入額から考えると10年固定が妥当ではないでしょうか。

てつお様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
私は永年に亘り銀行でお客さま相談業務に従事して参りました。その経験を生かし、ユーザー様への対応をしております。
今回のてつお様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
今の時期を考えた場合、出来るだけ固定金利(長期)をお奨めいたします。
てつお様の希望を尊重して30年(内10年固定金利型)、1.85%(年利率)で11年目に変動金利若しくは固定金利にするか判断していただく方法が良いと思います。
さらに、繰上げ返済も追加されれば期間短縮ができます。

以上

*てつお様

はじめまして、スタイルシステムの徳本です。

2年目以降の繰上返済の予定や、期間終了後の金利優遇の幅によっても、
状況が変わってきてしまうので、一概にどちらがいいとは言い切れません。

一般的には、20〜30年と長期的に考えた場合、
全てを変動で借りてしまうのは、リスクが大きいので、
固定という選択になるかと思います。

しかし、てつお様の場合は、当初の借入額が1800万円で
当初2年間くらいは年間200万円の繰上返済予定があるとのことですので、
期間を30年でシュミレーションをしてみると、
2年後の残債は約1300万円となります。

ご年収がわからないので、はっきりしたことは言えませんが、
金利が多少上昇したと仮定しても、残債の額からすると、
毎月返済額の増額はそこまで大きいものではないのでは、と思われます。

よって、変動金利をメインに組まれるのがいいのではないでしょうか?
しかし、全てを変動金利にしてしまうのも、リスクがありますので、
一番のお勧めは、変動金利と10年固定のミックスで借りる方法です。

そうすることで、変動金利の「金利が低い」という部分と、
10年固定の「金利を固定する」というメリットが得られ、
金利上昇にも対応できるのではないでしょうか。

ミックスにした場合のデメリットとしては、
銀行にもよりますが、事務手数料が2本分かかる場合もありますので、
銀行に確認のうえ、検討されてみるのがいいのではないかと思います。


以上
参考になれば幸いです。

てつおさんへ

こんにちは、ファイナンシャル・プランナーの平野直子です。

ご質問ありがとうございます。

住宅ローンの金利も、一時期よりまた低くなってきましたね。

借入れ期間が20年〜30年とのこと。
期間によっても総返済額は大分変わってきますが、
確かに「10年固定」で借りた場合は、
「変動」で借りた場合よりも、当初の返済額は多くなってしまいます。

「10年固定」を選んだ場合に増える返済額を「安心料」と考えるか、
てつおさんがお考えのように、
「当面は、低金利を上手く利用しながら、繰上げ返済をし、
いよいよ金利が上昇傾向になりそうになった時に
ある程度の固定期間を選択する」というのもいいと思います。

ただ、金利情勢はいつどう変化するか、分かりませんので、
「10年固定」と「変動金利」2つのタイプをミックスする方法も
お勧めします。
ミックス型で繰上げ返済をする際は、
「10年固定」と「変動金利」のどちらに返済資金を充当するか、
その都度返済効果が高い方を選択して返すことが出来ます。

また、金利優遇についてですが
銀行によって「全期間金利優遇」と「一定期間のみ金利優遇」がありますので
「全期間金利優遇」が受けられるローンを選べるといいですね。

「初めの1〜2年で繰り上げ返済に年間200万円充てられる」とのことですが、
共働きのご夫婦は、
「一生懸命節約して、繰り上げ返済に資金を充てすぎてしまう」傾向もあるようです。

奥様が働き方を変えて世帯収入が変わった時や、
お子さまが生まれた場合の教育費など、
将来のための貯蓄への配分も忘れないようになさってください。

ファイナンシャルプランナーは、ライフプランを作成しながら
お客様のご希望に合った住宅ローンの借り方についても
ご相談に乗っています。よろしければご相談ください。

少しでも参考になれれば幸いです。

FPオフィス Life & Financial Clinic

平野 直子

てつお様

お世話様になります。ファイナンシャル・プランナーの大石泉です。
お問い合わせいただき、ありがとうございました。

「当初2年は繰上返済が可能なため、変動タイプでも良いのでは」というお考えは充分成り立ちます。ポイントは、てつお様が住宅ローン返済において何を優先するかという整理です。目の前の毎月返済額を抑えたいのか、総返済額を抑えたいのか、金利の上昇リスク回避か、短期返済か。何を優先するかによって、てつお様のお考えが最適でない場合もあり得ます。住宅ローンの組み方は、日々の暮らしのゆとりや将来の備えに大きく影響するので大変重要です。

*●毎月返済可能額
1800万円を20〜30年で返済予定とのこと、毎月返済可能額は6.5〜9万円程度とお考えでしょうか。例えば、ご提示の10年固定を30年元利均等返済・繰上返済済みで試算すると10年後の残債は約1135万円。11年目の金利を5%と仮定すると毎月返済額は8.6万円です。この金額が毎月返済可能額内であれば、金利の動向次第ですが、全額を10年固定タイプとする選択も考えられます。

*●総返済額と金利の変動リスク
全期間固定タイプでは金利変動はありませんが、変動タイプより金利が高く、総返済額が多くなります。てつお様の場合は1800万円の借入れで共働き、繰上返済可能、との前提があり、金利の低い変動タイプを組み合わせるのが得策だと考えます。てつお様名義でミックスプランを利用する方法もありますが、共働きを前提に、奥様の名義で変動タイプの住宅ローンを短めに組み、てつお様は固定期間の長いタイプを組むプランも考えられます。年内入居であれば、条件次第で住宅ローン控除も使えますので、お二人で税制のメリットを受けることも可能です。

以上です。
ご参考になれば幸いです。
お問い合わせ頂きありがとうございました。