家計診断と住宅購入について

鈴木様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

ご相談の件、4千万円の物件を購入される場合は、自己資金として、頭金2割+諸費用1割の1200万円程度を用意されるのが理想的です。年間200万円ずつ貯蓄して、6年で到達できますね。8割の3200万円は融資を受けて、例えば、返済期間25年、年利率3%の全期間固定、賞与返済なし、という条件で計算すると、毎月返済額は、約15万円になります。25年間で支払う総返済額は、約4552万円、うち総利息は、約1352万円です。

ただ、お二人の年収は、ほぼ同じ水準ですので、お子さんが出来て、妻が働きに出られなくなった時のリスクが高いと思います。保育園に預ける場合も、地域により大きく異なるようですが、月々数万円の保育料を見込んでおく必要があります。

ですので、賃貸+運用プランも検討の余地はあります。例えば、毎月15万円の積立を15年間継続し、長期分散投資により元本を損なわないようにリスクコントロールしながら、年5%で複利運用できたとした場合には、15年後には、4千万円を超える計算になります。
※但し、税金・手数料を考慮せず、期間中の運用利率は一定と仮定します。

ちなみに、賃貸+運用プランの主なメリットは、想定外の収入減や支出増に対応しやすい点です。また、賃貸なら、家族数が増えた時も住み替えが容易です。

がん保険等については、家計の専門家の立場で、不要とは言えませんが、20代、30代でがんで入院する確率は、きわめて低いです。確率が高くなるのは、40代後半あたりからです。この点を踏まえて判断してみてください。

おはようございます
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

4000万円の物件ですと1200万円は自己資金があったほうがいいですね。そうするとつきの返済に無理がなくなります。それでも固定資産税や修繕積み立てなどを考えると現状の家賃より負担は大きくなるでしょう。今後子供が生まれたときやそのほか今後の予定などを書き出し、いついくら必要になってくるのか検討しましょう。それに対してどのくらいまでならば毎月払っていけるのか考えてみましょう。現状の収入から考えると借入額は3000万円以下にしたほうがいいでしょう。
一生賃貸がいいか、購入したほうがいいのかはお金面では経済情勢により変わってきますので判断できません。鈴木さんご夫婦で生活スタイルを考えましょう。どちらが豊かに楽しく生活できるかです。

保険については私のコラムをご参照ください。

死亡保険の考え方
http://profile.allabout.co.jp/pf/fpsolution/column/detail/25920

死亡保険金額の計算の仕方
http://profile.allabout.co.jp/pf/fpsolution/column/detail/22163

遺族年金について(サラリーマンの場合)
http://profile.allabout.co.jp/pf/fpsolution/column/detail/22181

医療保険を選ぶポイント1
http://profile.allabout.co.jp/pf/fpsolution/column/detail/2050

医療保険を選ぶポイント2
http://profile.allabout.co.jp/pf/fpsolution/column/detail/2155

鈴木さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『頭金はどれくらい貯めておけばいいのでしょうか。』につきまして、4,000万円の物件を購入する場合、頭金として物件価格の20%+諸費用は予め貯めてから購入していただくことをおすすめいたします。

よって、800万円+諸費用をしっかりと貯めてください。

また、現在の支払い家賃が120,000円となっていますが、住宅ローンを組んで無理なく返済していける水準は、手取り月収の28%程度となります。
鈴木さんの場合、118,160円となりますので、ちょうど今の支払い家賃の水準が住宅ローンを組んでも無理なく返済していける水準です。

尚、毎月の返済額をこの水準とした場合(ローン金利3.0%・35年返済)の借入限度額は3,000円程度となりますので、頭金800万円を加えると、購入可能な物件価格は4,000万円ぐらいまでとなります。

毎月の積み立て金額として、2人合わせた月収の15%程度は毎月しっかりと貯蓄していただくことをおすすめいたします。
鈴木さんの場合、63,000円が目安となります。

『ガン保険等に加入した方がいいのでしょうか。』につきまして、ご夫婦各々収入がありますので、万が一のことがあっても相手方が経済的にそれ程困ることはありません。

よって、死亡保障につきましては、今はあまり考える必要はありません。
むしろ、入院したときの保障として医療保障を今のうちから確保しておくことをおすすめいたします。
今のうちから終身タイプの医療保険に加入しておけば、毎月の負担も少なくて済みます。


以上、ご参考にしていただけますと幸いです。また、分からないことなどありましたら、お気軽にお問い合わせください。
リアルビジョン 渡辺行雄

鈴木さん、はじめまして。
株式会社くらしと家計のサポートセンターです。

4000万円の物件であれば諸費用として200万円くらいは見ておきましょう。
その他に頭金はせめて1割は準備したいですね。となると600万円+アルファの預金があった方がいいでしょう。

3600万円のローンであれば、30年返済3%で毎月の支払いは約15万円、35年返済であれば約13.8万円です。マンションの場合はこのほかに管理費や修繕積立金、駐車場代などが約2万円はかかります。
返済可能ですか?
共稼ぎ状態であれば可能でしょうが、育児休暇にはいるときびしいですね。

借り入れ可能かと言う視点から考えると銀行は4000万円でも貸してくれるかもしれませんがいくらだったら返済可能かと言う視点で考えないと大変なことになります。

まづ、毎月返済可能額を考えてから住宅ローンの金額、そして物件価格と考えていきましょう。

新築ではなく、築3〜4年のマンションも考えてみるといいと思いますよ。


株式会社くらしと家計のサポートセンター
http://www.fpwes.com/

鈴木様
初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

住宅保証機構のシミュレーションソフトで試算しますと
現在の収入の場合(お二人の収入556万円)、住宅ローンの借入額は、元利均等払い、30年返済、固定金利3.2%、返済負担率25%での試算値は2,678万円です。

家賃+貯金×50% =14万円を返済額とした場合では、上記条件での借入可能額は3,237万円になりますが、年収に対する返済負担率が30.2%になり、家計への負担が重くなります。

新築住宅購入では4〜5%の手数料等の費用が掛かります。また返済の負担を軽くするために、物件価格の30%程度を頭金にされるようお勧めしています。
物件価格を4,000万円とした場合、1,200万円、借入金2,800万円で借入返済を上記と同様とすると月々の返済額は12.1万円で現在の家賃と同程度になります。

なお、住宅購入後は固定資産税、メンテナンス費用、リフォーム代、マンションの場合は管理費と修繕積立金が必要となります。

また、購入した住宅は広さや設備の点で「帯に短し、襷に長し」になります。(結婚時は2人、その後お子様が授かり、お子様が独立し、最終1人になります)。

これからの時代、「生活スタイルに住まいを合わせる」という考え方も広がりつつあります。
宜しければ私のコラム、「賃貸住宅のよさと住宅ローン」をご一読ください。
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/17058

鈴木様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回の鈴木様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
数年後に4,000万円規模のマンション購入されたいとのこと。下記を参考に目標に向かい努力してください。
(ご参考:三井住友BKの2月金利)
購入希望価格4,000万円、住宅ローン3,200万円、自己資金800万円(自己資金の20%)、35年(全期間固定金利型)、年利率3.09%

毎月の返済額155,956円
年間の返済額1,871,472円
返済負担率34.02%(35%以内が妥当)
求められる年収550万円以上(正社員であれば夫婦合算可)

以上

又、生命保険につきまして、死亡保障額および医療保障をポイントにご加入を検討してください。