新居についての悩み

こんばんは ミクロさん。

コンサルタントの若宮光司です。

マイホームの夢を見ているお二人は聞きたくない話でしょうけど、いろいろな事例(住宅ローン破産など)を処理してきてタイトルの結論に達しています。

新築マンションの価額には、業者の経費(モデルルーム、チラシ広告)と利益がたっぷり含まれていますので、買ったとたんに処分価額はたとえ未入居の状態でも一割以上落ちてしまいます。
ミクロさんが考えているクラスの新築マンションは10年過ぎて1千万円前半で買取処分されているのが現状です。(中古の売値はそれに5百万円くらい利益が乗ります)

ミロクさんが考えられている築20年以上の中古マンションだとさらに半額になります。
(マイカーを買うのと同じ感覚を持ってください)

最終的には建て替えないといけなくなり、建て替え資金の拠出を求められるか、建て替え反対者が多くて建て替えられないままスラム化してしまいます。

ここ半年、アメリカのサブプライムローン問題から不動産市況は下落を始めました。
新築マンションにも売れ残りが目立ち始めています。
さらに長い目で見ても人口減少していくのは間違いなく、住宅は余ってくるのです。

マイホームを購入する時には、そんな長期の視点で考えてください。
それでもあえて賃貸よりもマイホームということであれば少し郊外になっても戸建をお勧めします。(なにせ庭をどこまで掘っても怒られない)その次が、値段がそこそこ安くなって内装もまだきれいな五年落ちの中古マンション。

会計事務所の人間なのに数値的に説明せず、一方的な考え方で解説してすみません。

ミクロ様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

ご主人が市の公務員で、頭金も800万円以上用意できるとのことなので、3000万くらいの物件の購入は、十分可能と思いますが、お二人とも実家暮らしの経験しかなく、今年ご結婚されるとのことなので、しばらく賃貸で暮らして、結婚生活に慣れてから購入を検討された方が無難と思います。

一生に一度かもしれない大きな買い物ですので、まずは、いろいろな賃貸物件を研究して、暮らしてみて、物件を見る目を養うことも大切です。

また、お子さんが何人になるか、将来的にご両親と同居の可能性はないのかなど、ライフプランが未確定な部分が多すぎるため、間取りの選択が難しいと思います。結果として、10年程度で住み替えることになるのでしたら、はじめから賃貸で良かったということになります。

それから、中古マンション(築20年前後・1500万以内)を買ってリフォームする案については、物件の内容にもよりますが、将来の資産価値が残らないばかりか、老朽化による修繕費用の負担を新たに求められる可能性すらあると思います。

以上、ご参考にして頂けると、幸いです。

ミクロ様 初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

新築マンションの購入では4〜6%程度の費用が掛かり、物件価格の30%は頭金として用意することをお勧めしています。中古では5〜7%程度費用が掛かります。また築20年の中古の際は住んでからの修繕やリフォーム代が必要になります。
従いまして、購入を前提とするとご両親から借りる金額の大半は費用分で消えると思われます。

新築で3000万円の住宅ローンを35年返済、元利均等払い、固定金利3.2%として住宅保証機構のシミュレーションソフトで試算しますと、毎月約12万円の返済金金額になり、ご主人の年収の30%を超えてしまいます。ちなみに利子の支払は1990万円になります。

これに固定資産税、マンションの場合は管理費・修繕積立金等も必要ですので、家計の切り盛りはミクロ様がお働きになることを前提にしなければならないと思われます。

一方、賃貸の場合は、環境の変化と家計への負担度で転居も可能です。当面二人の生活が安定するまでは賃貸住宅からのスタートをお勧めします。

私のコラムに「賃貸住宅のよさと住宅ローン」があります。宜しければご一読ください。
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/17058