大手HMから建築確認申請後に3500万円増額宣告 - 住宅・不動産トラブル - 専門家プロファイル

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大手HMから建築確認申請後に3500万円増額宣告

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2020/04/28 18:19

大手HMで注文住宅を2500万円値引き、1億5千万円で契約しました。
打ち合わせ中、金額の話は一切出ず、建築確認申請後の再見積りで3500万円増額。
1億8千5百万円請求され、早く捺印しないと納期遅延と言われています。
増額の主な内容は、建築士による位置変更や拡大、契約見積り80万円のタイルを
600万円の石を採用している等です。もちろん打ち合わせ時に説明はありませんでした。
建て替えで仮住まい中のため、裁判で長引くことは避けたい。
仕様や設備のランクを下げて少しでも減額し、このまま進めて完成後に訴えることは可能でしょうか。
また、今できることがあればアドバイスください。

321homeさん ( 兵庫県 / 女性 / 50歳 )

回答:3件

ご回答

2020/04/29 07:34 詳細リンク
(5.0)

結局のところ、契約で1億5千万で確定して合意しているかどうかというところになるでしょう。
1億5千万で合意したのならば、利益が多くあっても相手が取得するし、利益が少なくても相手が負担するところで、ご相談の方の関知するところではないと思います。

契約内容はまずは契約書の内容が中心だと思います。
もっとも、当時の言動などで、騙すような言動があったとか、行うべき説明を怠ったというならば、そこを争える場合もあります。

評価・お礼

321homeさん

2020/05/01 00:16

専門家の方に相談でき、且つご回答頂けた事で少し胸のつかえが軽くなりました。
高齢の母がおり、万一の時に仮住まいから送り出すという悲しいことだけは
避けたいため、納期遅延につながる裁判は今はできません。
その事を把握しているHMは、非を認め「解約しましょうか?」と言っています。
増額以外にも、申請後の図面や仕様書の改竄、依頼したものが入らない物入等、
問題は山積みで、これらはメールでのやり取りで証拠を残しているので
完成後、何らかのカタチで責任追求できるよう今は模索します。
このたびは、貴重の時間を割いてご丁寧なアドバイスを頂き、
感謝しております。ありがとうございました。

回答専門家

岡田 晃朝
岡田 晃朝
(兵庫県 / 弁護士)
あさがお法律事務所 

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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
お金と住まいの専門家

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大手HMから建築確認申請後に3500万円増額宣告

2020/04/30 18:06 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、契約後に2割増しの追加費用は少し多いかと感じます。
当初の契約時の仕様がチープなものであれば、契約後の打ち合わせでドンドン増額するケースはよくあります。

これは、HMが契約を取りたいがために、安価な金額で見積を出すという常套手段の1つです。

で、完成後にHMを訴えるとなると、どういう点での訴訟争点になるかです。

仮に、契約時と全くかけ離れた金額が工事着手前に提示され、契約当初と金額が違いすぎるという点で、完成時に金額面での減額を求める係争をした場合、HMは工事着手前には必ず追加工事分の注文書や契約書等、書類を取り交わして工事着手するはずですから、その書類に記名・押印しているとかなり難しいかと思われます。

つまり、そうした追加工事分に対する何らかの書面に記名・押印すると、追加工事分をご自身が認めたから工事着手したとHMは主張します。

したがって、完成後に係争するとなれば、かなり不利な状況になろうかと思います。

こうした背景から、金額的な問題は工事着手前の現段階でクリアーにしておくべきでしょう。

ちなみに、請負契約は注文者からは解約は可能です。
ただし、それまでに要した費用を請負者に払って(賠償して)解約可能になります。

また、このHMが外注で提携している建築士の設計事務所が設計をしているのであれば、設計委託契約を取り交わしているかと思われます。

その場合、建築士は委託者の予算を管理する義務があり、仮に、予算に合わない設計をした場合にはその責を負うことになります。

過去に5,000万円の予定で進めていた建物が7,000万円以上になり、完全な予算オーバーで係争になった事例があります。
その裁判では建築士の方が敗訴し、契約は解約となりました。

こうした事例を参考にしながら、今後、どう対処していくかは詳しい設計図や見積書、また工事請負契約書などの資料の検証が必要にはなります。

また、建築の専門家の意見なり、そうした方を今後の打ち合わせなどで同席させることで、HMをけん制しておく必要があるでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

なお、個別のご相談や詳しいご説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせくださいませ。

それでは、何とぞ宜しくお願い申し上げます。


■アネシスプランニング(株)寺岡 孝
https://www.anesisplan.co.jp/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

アネシスプランニング
請負契約
設計図
解約
見積

評価・お礼

321homeさん

2020/05/01 00:18

専門家の方に相談でき、且つご回答頂けた事で少し胸のつかえが軽くなりました。
高齢の母がおり、万一の時に仮住まいから送り出すという悲しいことだけは
避けたいため、納期遅延につながる裁判は今はできません。
その事を把握しているHMは、非を認め「解約しましょうか?」と言っています。
増額以外にも、申請後の図面や仕様書の改竄、依頼したものが入らない物入等、
問題は山積みで、これらはメールでのやり取りで証拠を残しているので
完成後、何らかのカタチで責任追求できるよう今は模索します。
このたびは、貴重の時間を割いてご丁寧なアドバイスを頂き、
感謝しております。ありがとうございました。

寺岡 孝

2020/05/01 13:33

この度は回答に高い評価をいただき、まことにありがとうございます。

当方では設計図や見積書の精査、工事減額などのご提案をメール等で行っておりますのでご検討くださば幸いです。
なかなかご自身だけでは難しい交渉でも、お客様側にプロのアドバイザーや専門家が就くことで状況は激変いたします。
そういった意味合いで専門家を活用されることをオススメいたします。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / お金と住まいの専門家)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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HMの追加請求について

2020/05/08 20:27 詳細リンク
(5.0)

321home様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、しかし、建設業法第19条では、
「請負契約の内容に掲げる事項に該当するものを変更するときは、
その変更の内容を書面に記載し、署名又は記名押印をして相互に
交付しなければならない」となっています。

業者から催促されている捺印とは、変更後の金額に合意する書面への
捺印かと思いますが、変更工事実施の合意や追加費用の合意があったことを
先方が立証する必要があると考えているからと推測されます。

あくまで1億5千万で契約されているので、321home様が
契約時に決めた設備や仕様で問題ないのであれば、そのランクも
落とさず、金額も当初の契約通り行ってもらうべきです。

建築確認申請の段階であれば着工はしていないと考えますが、
実際に工事に取りかかる前に金額を吊り上げ、注文者の了承が
得られれば良いという魂胆があるような印象を受けます。
納期を遅らせるというのも、注文者のスケジュール上の弱みに
付け込む少々悪質な営業手法とも感じます。
もちろん、勝手に工事まで行ってしまってからの追加請求では、
紛争時の業者の立場や言い分も弱く、納期の遅延による損害は
請負者の責任にもなりかねないので、着工前のタイミングでの
吊り上げ交渉なのだと思います。


なお、他の回答者様もおっしゃっていますが、設備等のグレードアップで、
当初の見積もりを超えてしまうことはあります。
しかし、契約上で明確な金額設定がなく、見積もりに幅の生まれる部分で
口頭でもやり取りをしていることはありませんでしょうか。
その場合、請負者は「依頼者からの要望で工事を追加した」と主張する
可能性がありますが、民法では口頭でも契約は成立しているとされ、
商法512条においても「商人がその営業の範囲内において他人のために
ある行為をなしたるときは、相当の報酬を請求することを得。」として
商人の報酬請求権を保護しています。


質問分にありましたような、説明なしで契約見積り80万円のタイルを
600万円の石で採用しているところをみると、打合せや工事の工程に雑さや
悪意を感じますが、曖昧な意思表示のまま工事を進めることや完成させて
しまうことは、その後訴えるにしても主張が通りにくくなる印象があります。

また、書面を取らなければ業者も工事自体を始めないと思われるので、
完成後に「書面が存在しないことで追加費用がないことを主張する」
という状況にはなり得ないと思われます。
もちろん、工事をしてもらうために提示された金額変更の書面に
署名押印等すれば、その金額に合意したことになるので、
「その時は住む場所を完成させるために仕方なく」といった
言い分も厳しいです。


まずは、契約通りの金額内に収まる打合せ通りの建物の内容で、
なぜ確認申請をしているのか追及すべきかと思います。
相談も合意もなく業者が行った段取りが理由で納期が遅れる
ようであれば、その際321home様に生じる損害は請負者の負担に
なる可能性もあります。
この辺の契約上の取り決めを再確認し、321home様に何らかの
責任が生じない範囲で、相手方が履行すべき仕事をまっとう
するよう正当性のある主張が必要かと思います。
契約に反した理不尽な主張で、321home様に不利益が生じる
ようであれば、着工から完成までにも更なる追加請求等も予見され
契約の解消も考える相手とも考えられます。
そういったケースも視野にいれ、トータル的に損害やストレスが
最も少ない道の選択や、各選択肢の先のリスクヘッジ等を準備する
ことが大切です。



納得のいかない業者対応で、ストレスの多い状況かと思いますし、
そういった時は視野も狭く不利益な選択もしがちです。
どこまで良いアドバイスがあるかは分かりませんが、国民生活センターや
建設業取引適正化センターといった相談窓口も利用しつつ、必要であれば
民法や商法、建設業法に強い弁護士等の専門家に有償で相談・交渉依頼
してみるのも一つです。

具体的な内容ではないかもしれませんが、少しでも前向きに、
また、視野の広がり等に役立つアドバイスとなれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

グレー
請負契約
見積もり
契約
不動産

評価・お礼

321homeさん

2020/05/11 12:33

アドキャスト/藤森様
この度は、とても丁寧で貴重なアドバイスをありがとうございました。
契約の1.5億円の設備・仕様に戻すとなるとまた一から選び直さなくてなりません。
これまでの打ち合せ時間がすべて無駄になり納期遅延も免れません。
また松を見てから梅にする作業はかなりのストレスになることも
予測できます。商法512条については、打ち合せ中に予算大丈夫ですか?と
確認していました。それに対して営業は微笑むだけで返答無し。
この質問は同席のICもしてくれていたので、報酬請求権は成立しないのでは
ないか、と素人ながらに思っております。
現在、増額明細書の提出を要求しております。まずは、それをチェックできる方と
工事中にチェックできる方(建築士のセカンドオピニオン)を探そうかと
思っております。弁護士に相談すると長期戦になりそうなので、
ご紹介頂いた国民生活センターや建設業取引適正センターにも
相談してみます。後者の存在は知りませんでしたので、非常に有り難いです。
親身にご相談にのっていただき、本当にありがとうございました。
先程御社のH.Pを拝見させて頂きました。もし今後ローンなどで
悩みが出てきましたら、ご相談させて頂きたいと思います。
その際は、どうぞよろしくお願い致します。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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