夫婦共働き一方が住宅ローン使用できず登記持分について

マネー住宅資金・住宅ローン 2020/04/05 07:52

今回3000万円の中古マンション購入（返却終了後、売却or賃貸物件）をします。
15年返済でローン組みますが、うまくいけば繰上げ返済をし、6年くらいで返済、次の物件（再度一定期間住む物件か生涯住む物件）をまた購入したいと思います。

※物件は、50平米未満のため住宅ローン控除の対象ではありません。
※婚姻歴は1年です。

二人とも正社員共働きのため、二人で返済しようと思ったところ、妻が持病の関係で団体信用生命保険がおりず、ローンを組めませんでした。

収入の割合はほぼ同じのため、二人で支払いを行うため持分を1/2ほどに登記しないといけないと考えています。

また、税務署に相談したところ、贈与税に注意しないといけないということで、金銭消費貸借契約を夫婦で結んだほうが良いということでアドバイスいただきました。

そこで質問です。

★金銭消費貸借契約を夫婦で結ぶことはわかりましたが、その分の登記はどのようにすればよいのでしょうか？

1,住宅ローンの借入の関係で夫単独の持分登記となる形なのか？
2,夫婦での金銭消費貸借契約があれば、初めから1/2ずつの持分にすることができるか？
3,夫婦での金銭消費貸借契約終了後、登記を1/2ずつに変更することはできるか？
→後日登記する場合は方法と事務費用、かかる税金（不動産取得税、贈与税等）は何か？

★その他に注意しないといけないことは何かありますでしょうか？

なかなかネットで調べても答えが出てこず、こちらにご相談させていただきました。
できるだけ支払う事務手数料や税金を抑えて考えたいと思っています。

宜しくお願い致します。

kaooorii1206さん（東京都 / 女性 / 30歳）

回答：1件

渡辺行雄
ファイナンシャルプランナー

持ち分登記について

2020/04/05 09:17 詳細リンク

kaooorii1206さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『金銭消費貸借契約．．．．登記はどのようにすればよいのでしょうか？』
につきまして、

今回購入する３０００万円の中古マンションにつきまして、
・住宅ローンにつきましては、ご主人様
・頭金を用意できるのでしたら、頭金部分は奥さんということになると思われます。

そして登記は各々の出資割合に応じて、持ち分登記をすることになりますので、実際の出資金額よりも多く持ち分登記を行ってしまうと、実際の出資分と超過している分の差額が贈与と認定されてしまう可能性があります。

はじめから夫婦間で金銭消費貸借契約を結んで、２分の１ずつ登記することは、融資先の金融機関がどう判断するのかということになると考えます。
ですから、夫婦間での金消契約につきましては、住宅ローンを組む予定の金融機関にも確認するようにしてください。
抵当権を金融機関は設定しますので、確認はしておいた方がよろしいと考えます。

そして、持ち分割合を２分の１ずつにするのは、住宅ローン完済後に夫婦間売買などで、ご主人様から奥さんの持ち分を移転すればよろしいと考えます。
住宅ローンを完済しているので、金融機関は何も言ってきません。

尚、持ち分の移転（対価の移転）がありますので、税務署でも予め確認をしておいてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン渡辺行雄