ワンルームマンション投資の不安 - 投資相談 - 専門家プロファイル

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ワンルームマンション投資の不安

マネー 投資相談 2019/04/10 12:11

職場にワンルームマンションに投資して、貯蓄と年金、節税対策をしませんかとの電話があり、直接面談もありました。
当方全くの無知のため、周りの人やネットを見ながら投資をするか判断しようと思ったのですが、賛否両論あり判断できかねています。
今後は貯蓄よりも投資の方が良いやワンルームマンション投資は最初の新築のときだけしか得しない等々よく分からない状態です。
そこで、最終的には自分の判断なのだとは思いますが、アドバイスをください。
以下私と提案されている物件の情報です。

職 業 会社員、28歳、年収500万弱 勤続4年
物件 東京都台東区(駅徒歩10分内)平成31年4月
価格 3500万円程度
頭金 10万円
変動金利1.9パーセントで45年ローン
毎月の家賃収入約110000円
ローン返済月98000円支払
管理会社手数料等毎月合計12000円支払
毎月の持出しはマイナス5000円
その他諸経費は約100万

老後までは生命保険の代わり、老後は団信もあるので年金+αとして考えてもらえばと説明受けています。
当方としては、財形貯蓄等もしていなく、貯金はしたいと考えているところですが、マンション投資が最適解なのかなんとも言えない状態です。
正直貯金をするなら、金利が高い方が良いとは思っています。
よろしくお願いします。

juchdaさん ( 新潟県 / 男性 / 27歳 )

回答:3件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

1 good

「見送り」が正解と思います

2019/04/10 16:12 詳細リンク
(5.0)

不動産投資コンサルタント & FP 野口です。

この種の勧誘で成功した人は極く1部の人でしょう。

多分、セールスマンにお会いになったので、筋書やシュミレーションを示していて、いかにも節税や将来の年金対策として、uchda様の心が動いたものと察します。

次の視点を見逃さず検討してください。
1、台東区でワンルーム3,500万は高過ぎます。最近の工事原価のUPを見込んでもワンルーム(25平米)最寄駅より5分以内で2,800万前後です。都心5区(千代田、中央、新宿、渋谷、港)で徒歩5分以内5F以上の価格です。

2、賃料は新築賃料11万は、前年比1.5%程度Downします。従って、10年後は9.4万、20年後は8.2万、30年後は7.8万程度に下落します。

3、ローンが期間45年と言う事は、uchda様が65才で退職しても尚支払い続ける72歳まで1.9%の金利は固定ではなく変動します。現状の異常な低金利制度の継続は誰も保証しません金利Upは必至でしょう。

4、新築7~8年はそれ程オーナー負担の修繕費は掛かりませんが、これ以降修繕積立金や専有部分のリフォーム、設備更新負担が掛かります。30年間で約280万。

5、節税と言う事は、マンション経営が収支がマイナスで給与等の所得税が減額される(還付も)と言う事で、正常な経営ではないと言う事です。費用計上できる減価償却も年々少なくなります。

以上主な点を見ても、キャシュの毎月の持ち出し、5,000円がプラスに働く事は見当たりません。最悪「永遠にキャシュの持ち出し---」は現実味があります。
常に、マンションの資産価格がローン残高を下回り(=オーバーローン)状態になり、見通しが悪くなったから、売却する場合は、何百万もの補填(持ち出し)が発生し、大きい禍根を残す事になるでしょう。

余程のバブル景気が発生し、マンション価値、賃料もUPすれば、成功するでしょうが、とてもそこには大きいリスクがあります。

そもそも、「老後の団信があるから安心って何ですか?」団体生命保険(=団信)とは、貴方が死亡した場合は、残りのローンを保険金で支払い相続人(貴方の家族)がマンションを相続する事で、老後も健在で有ればローンを払い続ける事に変わりありません。

それ程妙味があるなら、業者が自ら投資して個人売り付けませんよ!

マンション経営は、素人では余程の経験と目利きの人でないと無理です。更に地方の人が東京の物件を見極めるのは至難です。

更に、詳細に個別については、こちらから-------- http://www.iriscon.co.jp

厳しい事を述べましたが、20年以上この世界を見てきた経験を記しました。僭越をご容赦下さい。

節税
団信
老後
マンション経営

評価・お礼

juchdaさん

2019/04/11 21:23

野口様

ご回答いただき、ありがとうございます。
知っておくべきポイントまでご教授いただき、大変助かります。

当方は不動産関係の知識も無ければ、東京の土地勘もなく、正直価格も高いのか安いのかちょうど良いのか分からない状態でした。
また、注意すべきポイントを踏まえた今後予想される展開も含め納得のいくものでした。
ご指摘いただきました点も含め再考させていただきたいと思います。

ありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
044-855-8797
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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荒川 雄一 専門家

荒川 雄一
投資アドバイザー

- good

長期にキャッシュフローがマイナスになるプランは避けましょう!

2019/04/10 16:31 詳細リンク
(5.0)

juchdaさん、はじめまして!
国際フィナンシャルコンサルタント(不動産コンサルタント)の荒川雄一です。

さて、投稿された内容拝見しました。
まず結論から申し上げると、今回の投資を見合されたほうが良いと思います。

理由としては、以下の通りです。

1. キャッシュフローがマイナス
投資である以上、キャッシュフローがプラスにならなければ意味がありません。
家賃は今後値下がりする可能性もあるため、持出額は今後増加する可能性もあります。

2. 金利の上昇リスクがある
変動金利1.9%とのことですが、いまは、ほぼ最低金利の状態です。
今後、日本や世界経済の動向によっては、金利は上昇していきます。
そうなれば、元本(借金)の返済が進まず、やはり、月々のキャッシュフローが悪化する可能性が高いと言えます。

3. 返済期間が45年は長い
Juchdaさんは、まだ27歳とお若いですが、返済が終わるのは72歳です。
定年退職の時期が今後伸びるとしても、正社員としての収入がほとんど見込めない中、老後に持ち出しの返済を行うようなプランは、正直、個人的にはお勧めしません。
住宅ローンの場合で上限35年、投資用不動産であれば、できれば15年から25年程度で収支が成り立つようなプランでなければ、安心できるプランとは言えないと思います。

個人的には、今のうちにイデコなどで老後資金を確保しながら、NISAなどの非課税制度を用い、それ以上の余裕があるようであれば、投資信託などの積立をされ、まずはまとまった資金をある程度作られるとよいと思います。
その上で、その資金を頭金として、前述のように15年から25年程度のローンで、毎月の収支がプラスになるような不動産投資であれば、「資産形成」としても成り立っていくと思います。
ローンはあくまで借金です。
今のご年齢で、45年も借金を背負うようなプランは、避けられた方が良いでしょう。
ご参考としてください。

イデコ
不動産コンサルタント
不動産投資
資産形成
キャッシュフロー

評価・お礼

juchdaさん

2019/04/11 21:26

荒川様

ご回答いただき、ありがとうございます。

荒川様が仰るように個人的には返済期間の長さや貯金するのであればイデコなどで良いのではないかと思っていたところでしたが、
はたしてそれが本当にそうなのかどうか知識もなくわかっておりませんでした。

投資を決定する事前に投稿させていただき、ご回答をいただけてなんだかホッとしています。

ご教授いただき、ありがとうございました。

回答専門家

荒川 雄一
荒川 雄一
(東京都 / 投資アドバイザー)
IFA JAPAN 株式会社 代表取締役社長兼C.E.O.
03-5803-2500
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森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

1 good

ワンルームマンション投資について

2019/04/10 17:10 詳細リンク
(5.0)

juchda様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人です。

貯蓄と年金、節税対策のためにワンルームマンション投資を勧められているとのこと拝見しました。

新築で価格は、3500万円程度とのことですが、一番考えなければならないのは、建物の価値は使用に伴い年々下がる点です。

この考え方を会計用語では、減価償却といいます。

建物の価値が下がれば、それに合わせて家賃も下がるので、毎月の持出しマイナス5000円は、年数とともに拡大傾向になるはずです。

変動金利のローンなので、金利が上昇すれば、持出しはさらに拡大します。

なので、どうせ持出しを覚悟するのなら、普通に積立投資などでもよいのではないでしょうか。

例えば、45年計画で、頭金100万円、月々1.5万円の積立投資ができるとして、仮にその間、年5%で複利運用をしたのと同じ成果が期待できるとしたら、45年後には、投資額合計910万円に対し、運用成果は約3984万円になる計算です。(税金・手数料は考慮せず)

積立投資は、イデコやNISAの制度を利用すると、税金面でも優遇されます。

年5%という期待リターンについては、例えば、公的年金の運用を任されているGPIFという国の機関のホームページを見れば、高すぎる目標値ではないことを確認できます。

生命保険は、掛け捨てで割安なものもあります。

なお、上記アドバイスは、不動産投資そのものをやるべきではない、ということではなく、もしやるなら、人から勧められるがままではなく、よく研究した方がよいという趣旨です。

ローンを組むので錯覚しやすいですが、「3500万円の投資」なので、その意識は忘れないようにしてください。

ご参考です。

アドバイス
ファイナンシャルプランナー
計画
不動産投資
ローン

評価・お礼

juchdaさん

2019/04/11 21:32

森本様

ご回答いただき、ありがとうございます。

減価償却について、分かっているつもりでしたが、今回このようにご回答いただき、改めて毎月の持ち出しが増加する可能性が高いことに気付けました。

決して安い投資ではないことを念頭に、またやはり良く勉強し知識を蓄えてからこの手の話を聞くようにしたいと思います。

ご教授いただきまして、ありがとうございました。

回答専門家

森本 直人
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