「見送り」が正解と思います

不動産投資コンサルタント　＆　FP　野口です。

　この種の勧誘で成功した人は極く1部の人でしょう。

多分、セールスマンにお会いになったので、筋書やシュミレーションを示していて、いかにも節税や将来の年金対策として、uchda様の心が動いたものと察します。

次の視点を見逃さず検討してください。
１、台東区でワンルーム3,500万は高過ぎます。最近の工事原価のUPを見込んでもワンルーム(25平米）最寄駅より5分以内で2,800万前後です。都心5区(千代田、中央、新宿、渋谷、港）で徒歩5分以内5F以上の価格です。

2、賃料は新築賃料11万は、前年比1.5％程度Downします。従って、10年後は9.4万、20年後は8.2万、30年後は7.8万程度に下落します。

3、ローンが期間45年と言う事は、uchda様が65才で退職しても尚支払い続ける72歳まで1.9％の金利は固定ではなく変動します。現状の異常な低金利制度の継続は誰も保証しません金利Upは必至でしょう。

4、新築7~8年はそれ程オーナー負担の修繕費は掛かりませんが、これ以降修繕積立金や専有部分のリフォーム、設備更新負担が掛かります。30年間で約280万。

5、節税と言う事は、マンション経営が収支がマイナスで給与等の所得税が減額される(還付も）と言う事で、正常な経営ではないと言う事です。費用計上できる減価償却も年々少なくなります。

以上主な点を見ても、キャシュの毎月の持ち出し、5,000円がプラスに働く事は見当たりません。最悪「永遠にキャシュの持ち出し---」は現実味があります。
常に、マンションの資産価格がローン残高を下回り（＝オーバーローン）状態になり、見通しが悪くなったから、売却する場合は、何百万もの補填(持ち出し）が発生し、大きい禍根を残す事になるでしょう。

余程のバブル景気が発生し、マンション価値、賃料もUPすれば、成功するでしょうが、とてもそこには大きいリスクがあります。

そもそも、「老後の団信があるから安心って何ですか？」団体生命保険（＝団信）とは、貴方が死亡した場合は、残りのローンを保険金で支払い相続人(貴方の家族）がマンションを相続する事で、老後も健在で有ればローンを払い続ける事に変わりありません。

それ程妙味があるなら、業者が自ら投資して個人売り付けませんよ！

マンション経営は、素人では余程の経験と目利きの人でないと無理です。更に地方の人が東京の物件を見極めるのは至難です。

　更に、詳細に個別については、こちらから--------　http://www.iriscon.co.jp　

厳しい事を述べましたが、20年以上この世界を見てきた経験を記しました。僭越をご容赦下さい。