傾きによる瑕疵担保責任による修補の請求 - 住宅・不動産トラブル - 専門家プロファイル

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傾きによる瑕疵担保責任による修補の請求

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2018/06/19 21:10

先日、契約して引き渡し待ちの物件に傾きが見つかりました。

基礎で2.7/1000、1階壁面で8.8/1000傾き。それによって2階も全体的に6/1000~8/1000程傾きがあります。全て同じ方角へに傾いております。
よって売主は地盤沈下によるもの、地盤は瑕疵責任を負わないので修補の義務はないとの言い分です(契約書の瑕疵担保責任に適用に関しては建物基礎、土台、構造躯体、雨水の浸入を防止する部分、シロアリ被害にのみ瑕疵担保責任を負うとあります)

しかしその地盤特性、強度に基づいた杭の長さや施行、設計不良から瑕疵を追求する事も出来ると考えます。 またログハウスなので傾きは通常あるものっと言われたのですが、それであるなら契約前の告知義務違反を問えるとも考えてます。
専門家の検知からアドバイス頂けますでしょうか?

補足

2018/06/20 19:49

補足
物件は築14年の中古のログハウスです。売主(現所有者)はこの建物の建築会社です。(宅建業者ではない)

契約条項の瑕疵部分には
「建物基礎、土台、構造躯体、雨水の浸入を防止する部分、シロアリ被害にのみ瑕疵担保責任を負う」とあります。
よって地盤は対象外で、建物で最大に傾いている値から地盤による傾きと考えられる基礎、床の数値を引けば瑕疵とはギリギリ言えない数値になるっという返答です。それでも6/1000前後ありますが。

また特約で下記の様にあります。
「対象不動産に将来建築物を建築する際、建物の構造や重量により地盤などの補強が必要となる事があります。その際は買主の負担となる事とします」
この文言をもって地盤による問題は買主負担との見解をされましたが、文言の書き出しを見ると将来~っという書き方なので現状建っている建物は関係ない話では?と聞いた所、この業界では現状の建物も含め地盤の瑕疵免責の根拠となるっと言われました。果たして本当でしょうか?一消費者としてはどう捉えてもそういう意味では捉えられない文章です。

・また、瑕疵でなく債務不履行でも責任を問う事も出来るのでしょうか?

ZZTZZTSさん ( 東京都 / 男性 / 39歳 )

回答:2件

傾いた建物を引き渡されないこと

2018/06/20 17:29 詳細リンク
(5.0)

スタジオドゥカの畔柳です。

この文章だけでは、この契約が、新築建売物件の売買なのか、中古物件の売買契約なのか、あるいは、契約は工事契約で新築物件を建築しての引き渡しを受けるところなのかなどがわかりません。なので、契約の条項に何が書かれているのかもわからないままのお返事となります。その点ご了承ください。

もし建物が基礎から傾いているのならば、受け取ることを拒否した方が良いでしょう。

ログハウスですと、壁の傾きは構造体の傾きになります。構造体などの6/1000以上の傾きは、瑕疵と言えると思います。

その原因が地盤沈下であろうとなかろうと、建物が傾いているままに引渡しを受けてはいけません。

その傾きの修正、あるいは、補修のお金を、どこから出すかを購買者であるZZTZZTSさんがお考えになる必要はなく、するべきことは、構造的に問題のない建物以外の引き渡しを受けない、ことです。

補足

まず、中古物件の瑕疵担保保険に関しては、大きく2種類に分けられると思います。

宅建業者が仲介をしている場合と、個人間の直接の売買の場合、保険が異なると思います。

ここでは個人間(ZZTZZTSさんと建設会社)の取引ということのようですので、
http://search-kashihoken.jp/insurance/kizonbaibaikojin/index.html
にその内容が紹介されています。

しかし、何よりも、これは引き渡しを受けた後で瑕疵が見つかった場合にその補修をするための保険であって、その場合に購入者を保護するために設置された保険制度です。

今現在、物件が健全でないことが判明しているのでしたら、それを受け取ることは、ある意味自殺行為になるのではないでしょうか?

また、売主である建設会社は、地盤沈下が今現在あるということを認識しているのですね。っで、そのまま、売却を行おうとしているということでしょうか?

ZZTZZTSさんは、瑕疵のある建物を購入するつもりだったのでしょうか?

構造体における6/1000以上の傾きは、今年4月から実施された、既存住宅状況調査制度において、その調査マニュアルの中で、「施工精度を考慮した上でも明らかに注意の必要である傾斜」であると明記され、構造上の観点から「劣化事象」として記載するべき傾斜とされています。

この既存住宅状況調査制度は今年の4月から実施されたもので、既存住宅の健全な商取引の促進をねらっており、この調査報告書は宅建業者が中古住宅の売買を行う際に、購入希望者に、契約に先立って行われる重要事項説明の説明資料として使用する、とされています。

ZZTZZTSさんの契約がそこに当てはまるか否かに関係なく、6/1000以上の構造体の傾きのある住宅は、「劣化」しているのです。

構造体に劣化のある建物を購入予定だったのでしょうか?

この引き渡し前に明らかになった建物の劣化状況が、その正当な理由となるかどうかは、専門的な意見が必要になると思います。法律の専門家とご相談なさって、損害が一番少ない形での契約破棄も1つの選択肢としてお考えになってみてはいかがでしょうか?

評価・お礼

ZZTZZTSさん

2018/06/22 18:24

大変詳しく回答ありがとうございます。
こちらに書いていただいた内容も含めて白紙撤回交渉した所、売主も応じ契約白紙撤回、
手付金も全額返金になると連絡ありました。
とても助かりました、ありがとうございました。

回答専門家

畔柳 美知子
畔柳 美知子
(東京都 / 建築家)
スタジオドゥカ建築設計室 管理建築士
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藤森 哲也
不動産コンサルタント

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建物の傾きによる瑕疵担保責任について

2018/06/21 13:48 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、ZZTZZTS様のおっしゃる通り、
地盤の強度に対して不適切な基礎の選定などが、「建物の基礎の瑕疵」
とされるケースがあります。

東京地裁で平成24年にあった判例では、中古建物の不同沈下による傾斜を、
基礎の瑕疵が原因としています。
そのうえで、補修することにより居住用として利用可能であるため契約の
解除はできないが、因果関係のある調査費用とジャッキアップによる
補修費用など2千万以上の賠償が命じられたというものです。

また、10年ほど前の判例では、約1000分の8の傾斜を「瑕疵」と判断し、
それ以下の1000分の5の傾斜であっても「瑕疵」と認定される可能性が
あるといえるような内容のものがあったと思います。

しかしながら、基礎の選定や改良工事の問題を指摘できない場合は、
相手方が主張するような、単なる土地の瑕疵として扱われます。
大きな地震によって沈下が生じた場合は、不可抗力そして瑕疵ではないと
考えられますし、小さな地震であっても、建物の基礎でなく土地の瑕疵と
言えますので、東日本大震災を含めた経年的な要因を主張する可能性は
高いと思われます。

2~3年前の裁判例でも、中古建物の傾斜について、建築会社に補修費用の
支払いは認めたものの、建物の瑕疵及び売主の瑕疵担保責任は否定された
という判例があったと記憶しています。


つまり、建物の傾きに関しては、その原因の究明と傾きの程度など、
個別に検証をした上で慎重な対応が必要ということです。

先に説明しました、補修費用など2千万以上の賠償が認められた裁判でも、
当初、傾斜の原因や補修方法の調査に100万以上をかけ、そのうえで
調査費用も実損として請求していたような流れだったはずです。


調査等の裏付けがないまま、瑕疵の対象外という売主の主張と、
基礎の瑕疵の可能性も否定できないというZZTZZTS様の
主張がぶつかっている状況を続けていても進展はないように
思われます。

むしろ注意点として、そのまま決済日を向かえてしまっては、
ZZTZZTS様は納得がいかなくても残金支払いをするか、
拒否すれば逆に債務不履行と言われかねません。


補足に書いていただきました「対象不動産に将来建築物を建築する際、・・・」
の説明をもって、地盤による問題は買主負担との見解はありえません。
慣習的に入れている文面ですが、例えこれが更地の土地売買であっても、
具体的な土地の状況や調査データなどの裏付けあるものなければ
売主に責任が及ぶ判例もあることです。
そのことから売主側としては、責任が生じた際は多額の費用が掛かる
ことを鑑み、多少ムリがあっても責任がないと突っぱねているように
感じます。


相手方にも突かれたくない痛い部分はあると思いますが、進展しない
現状を続けているだけでは、ZZTZZTS様にとっても不利な
状況になっていくリスがあるようにも感じます。


事前に自腹を切ってでも、傾きの原因と裏付けをとることは、例え売主へ
責任を請求できないものであっても、早期に知ることで、痛みを最小限に
抑えた対策を立てられる場合もあります。

そういった状況を進展させる行動を模索し、決断することも必要かもしれません。


なお、これも10年ほど前の判例ですが、建物としての基本的な安全性を損なう
瑕疵がある場合には、設計・施工者等に瑕疵の修補費用相当額の損害賠償を
請求することができるとあります。
「基本的な安全性を損なう瑕疵」とは、居住者等の生命・身体又は財産に対する
現実的な危険性を生じさせる瑕疵です。
軟弱地盤に起因することであっても、建物としての基本的な安全性を損なっている
可能性はあります。
これも原因や程度によって個別な判断が必要でしょうが、そういった原因追及を
売主へ請求できるものか、またはZZTZZTS様側で調査するにしても、
原因が判明されるまで合法的に引渡し・決済の拒否はできるかなど、
弁護士等の専門家に判断してもらう動きは必要かと感じます。


弁護士等の法の専門家と言っても得意・不得意はあります。
ここで挙げました判例などは有名なものですので、相談先の力量の判定に、
最低限こういった判例の知識があってのアドバイスがあるかどうかなどを、
判断基準にしてみては如何でしょうか。


ZZTZZTS様にとってベストな判断や交渉、また、法律の専門家探し等に
役立つアドバイスとなれば幸いです。
以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

傾き
不同沈下
瑕疵担保
軟弱地盤
不動産

評価・お礼

ZZTZZTSさん

2018/06/22 18:26

大変詳しく回答ありがとうございます。
こちらに書いていただいた内容も含めて白紙撤回交渉した所、売主も応じ契約白紙撤回、
手付金も全額返金になると連絡ありました。
とても助かりました、ありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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