50歳での住宅ローンについて

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、「将来の夢」や「老後の生活設計」は人それぞれで、
ベストな資金計画も100人いれば100通りあります。
この時点で、借り入れが今すぐか、それとも数年後なのかハッキリとした
判断は出来かねますから、参考に読んで頂けたらと思います。

まず大切なのは「いくら借りられる」ではなく「幾らなら返せていけるか」です。
住宅ローンは借りる金額が大きく返済期間が長いので、金利が0.1％違うだけで
も返済額が100万円単位で変わってくる場合があります。
逆を言えば、数ある金融機関から自分に合った商品やキャンペーンを比較したり、
仲介業者などに有利な条件で借りる交渉を行ってもらうことで、
同じ売買金額の物件の購入でも、月に数万、総支払額で数百万お得に購入している方もいます。
この金融機関・商品選び、金利交渉なども大切になってきます。

その為に、購入前にやっておくべきことが2つあります。
一つは、不動産を熟知し、仕事にも責任を持って取り組んでいるような、
信頼のおける業者、良き相談相手を見つけること。
もう一つは、ライフプランの作成を行い、返済期間に起こる収支のバランスの
変動をしっかり把握することです。

土地があるのは強みで、建築費用分だけのローンは確かに返済が楽かと思います。
しかし、10年後、15年後はお子様の進学などで教育費が支出として大きくなる
状況が想定できます。
その進学が公立か私立か、高校までか大学までか、それらの方向性と必要な
費用は人によって当然違ってきますので、くっきーママ様ご家族としてのご意向、
方向性、必要な学費を、ある程度事前に考えておくことが大切です。

また20年後お子様が独立し、くっきーママ様が老後の生活をどう過ごしたいかも、
合わせて考えておくことが大切と思います。
老後を迎えてから老後資金は作れませんから、ライフプランではお子様の教育費
だけでなく、ご自身たちの計画も是非見て下さい。


また、支出が大きくなる時期やイベントと、定年等で収入が減少する時期が
重なるタイミングにも十分な注意が必要となります。

数年後に、そういった厳しい時期でも返済していけるのか、貯蓄はどの程度しているか、
その貯蓄で支出と収入のバランスが厳しくなる時期を賄えるか、しっかりとライフプラン
にして見てみると、今なら返済可能な額でも、数年後には厳しいという状況が明らかになる
ことが多々あります。
数年後、現実となったときに気付いても修正は困難かもしれませんが、事前に分れば
その時期を乗り切る方法や計画変更を模索することができます。


希望通りのメーカーや理想の住宅が決まっても、予算よりも高くなることは
良くあることです。
建築費用が1500万で考えていても、これから住む家、子供の代にも継ぐ家と
考えた時、メーカーの営業が紹介する標準規格より良い仕様のものを採用したく
なるのが人情です。
注文住宅の場合、大概は想定予算より高くなると言っていいかもしれません。
無理して購入したことが後のローン破綻へとなっては意味がありませんから、
そういった購入時の買主心理と、ご自身の資金計画の限度を理解するために
ライフプランをお勧めします。


尚、住宅ローン利用について不安を煽るようなお話もあったかもしれませんが、
住宅ローンを利用する際、ほとんどの方は団体信用保険という保険に加入します。
この保険に加入することによって、もし万が一のことがあったとしても、
住宅ローンは団体信用生命保険が肩代わりしてくれることになります。
ご家族にローンや家賃の無い住まいを残せたり、売却することで現金化できる
資産を残せることは、団体信用保険付きローンの経済的なメリットと言えます。

・現在の自分の状況や、将来起こりうる問題点を把握し、解決していくためのライフプラン作成を行う。

・マイホーム購入(団信加入)を機に、無駄な保険料を払い続けない為の保険の見直しを行う。

・金利上昇時の返済計画や繰り上げ返済の効果的なタイミングなどを
明確にするためのローンシュミレーションを行う。また、支払額が予算内で
収まる借り入れ条件を選んだり交渉する。


これらを行ってから判断することで、間違いの少ない判断、
無理のない希望物件の購入・ローンの支払い、
現実的な将来像を計画することができると思います。


同じ物件の売買でも、金利や資金計画、契約条件一つで、それらが及ぼす利益や
リスクはまったく違ったものになります。
購入後、こんなつもりではなかったとならないよう、くっきーママ様にとって
ベストなマイホーム購入に役立つアドバイスとなれば幸いです。
以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

はじめまして、不動産売買専門のコンサルタントをしております、株式会社住まいるホームの梅谷と申します。

ご相談下さいました件ですが、まずお伺いしたご年収や年齢等の条件を基に具体的な借入可能額を申し上げますと下記になります。 (※2017年10月時点での審査基準での試算となり、時期や各種の詳細内容により異なります。)


■ご主人様一人でのローン：(年収400万円での試算)
・大手都市銀行の住宅ローンの場合、、、約2,500万円
・フラット35(住宅金融支援機構)による住宅ローンの場合、、、約2,900万円


■ご主人様と奥様のお二人でのローンの場合：(世帯年収500万円での試算)
・大手都市銀行の住宅ローンの場合、、、約3,100万円
・フラット35(住宅金融支援機構)による住宅ローンの場合、、、約3,700万円


■ご主人様一人でのローンの場合：(年収390万円の試算)
・大手都市銀行の住宅ローンの場合、、、約2,200万円
・フラット35(住宅金融支援機構)による住宅ローンの場合、、、約2,500万円


上記の内容は金融機関によっても異なりますし、現在や過去数年分のお借入と返済状況、お仕事内容やご勤務先、その他、様々な要因により大きく異なる事もありますので、あくまでも一例としてご覧くださいますでしょうか。

また注意点としては、ご年収が400万円以上か、400万円未満かで、金融機関の審査状況が大きく異なるケースも多いです。(例えば400万円でなくて390万円だと、上記試算の様に借入可能額は数百万円下がる金融機関が多いです。)

奥様のご年収に関しては、パート勤務という事で金融機関によっては審査上のプラスにはできないケースもあれば、例えば半分の50万円を年収として計上されたり100万円満額の年収として審査してくれる場合もあります。

ただ今回のケースとしては融資ご希望額は1,500万円との事ですので問題はないかとは思われますが、できれば事前審査(仮審査)を行いますと実際の借入が可能か否かといった事や金利条件の詳細も金融機関から提示があるかとは思いますので、それらを踏まえてからご検討されますと、より精度の高い具体的な資金計算をしやすいかとは思います。


また、ご年齢を気にされていらっしゃる様子で、「すぐに住宅ローンを組むべきかどうか？」といった点に関しては、40才～45才を過ぎてくると1年経つごとに金融機関の見方は少しづつ厳しくなる部分もあります。

あとは現在の状況によっても、どのようにすれば良いかは異なるかとは思いまして、例えば「高い家賃を支払いながら自己資金を増やす様に少しづつ貯金する」といった事でしたら、その間の賃料が無駄になる可能性があるので、早めにローンを組んでしまって良いかとは思いますし、「社宅やご実家等の生活により、賃料が低く抑えられている」といった状況でしたら、急がなくても良いかとは思います。

また、物件によっても住宅ローン控除や固定資産税の軽減等の各種税制優遇措置等は異なりますので、そういった事も全てふまえて改めてご検討されてはいかがでしょうか。

上記の件、多少なりともご参考になれば幸いではございますので、宜しくお願い致します。


株式会社住まいるホーム：http://www.smilehm.com/
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランニング技能士：梅谷晃司

くっきーママさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動している渡辺です。

『今後、子どもが大きくなったら教育資金も増えることですし、住宅ローンは可能でしょうか？』
につきまして、

ご主人様の年齢が高くなってから住宅ローンを組んでマイホームを購入する場合は、
しっかりと資金計画立てたうえで、判断を行う必要かあります。

ただし、くっきーママさんの場合は、
幸いにも借入金額が１，５００万円とそれ程多額ではなていため、
毎月の返済額もそれ程大きな金額になるもとは思われません。

くっきーママさんのご家族は、
お子さんが４歳と０歳ということですから、
これからのお子さん達の進学のスケジュールと学費などにつきまして、
取りあえず、親の勝手で構いませんので、
概算金額を把握したうえで、
住宅ローンを返済していきながら、
教育資金もしっかりと準備していけそうかどうか、
住宅ローンを組んだ場合の家計収支から毎月貯めていける貯蓄額を把握したうえで、
一度計算してみてください。

くっきーママさんがご希望いただければ、
多少なりとも費用はかかってしまいますが、
私が住宅ローンや教育資金のことなど、いろいろと相談に乗りながら、
キャッシュフロー表などを用いて資金対策など、
アドバイスも行いますので、
よろしかったらご検討ください。

尚、ご主人様の年齢を考慮した場合、
住宅ローンを組むのでしたら、
少しでも早い方がよろしいと考えます。

以上、ご参考していただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄