土地代抜きの建築費用について

スタジオドゥカの畔柳です。

ご説明にある内容からは、実際に金額をはじくには、若干情報が足りない様な気がします。

まず、RCで造る場合、地盤の状態が重要になります。地耐力が小さかったりすると杭を打つ必要があるかもしれません。杭も、地中深くの支持地盤までの杭を採用するか、みんなで浮くタイプの浅い杭で良いのか等、地盤調査によってでないと決定できません。土地の形状、前面道路の状態によって、杭の値段はかなり違ってきます。

世田谷で建ぺい率40％容積率80％となるとおそらく第１種低層住居専用地域の可能性が高いのですが、そうなると、北側斜線の規制もし有るかもしれません。その場合、土地の形状、方位（東西南北）等により、全面的な屋上は難しくなる可能性もあります。

前面道路の幅員は、金額をはじく上で、施工に於いても重要な要素になるとともに、車の進入と、人が地下の玄関へ降りる動線をどのようにとるのか等、これも外構に関わることなので、かかる費用を左右します。

地下を居住スペースとお考えの様なので（洋室2）、良い居住性を保つ為には、地下の防水対策・仕様はかなり注意して考える必要があり、費用の増大の要因でもあります。

また、地下に住宅スペースを２２坪、１階の住居スペース６坪、２階に２０坪という場合、容積率に関する面積の算出において、基準法上の面積計算上の解釈云々で、色々と考える必要があるかもしれません。

１階２階がともに住宅スペースである場合、その合計の半分の面積を地下に持っていき、容積率の緩和を受けられますが、１階に駐車スペース、１階２階の住居スペースを足して２６坪となると、その半分の１３坪のみが地下で緩和を受けられるということになるかもしれなく、その場合、延べ床面積を縮小する必要が有るかもしれません。ビルドインの駐車場は、住宅スペースとして考える方がご希望の面積を確保できるかもしれません。

以上、れおれおんさんのお書きになったことを読んで、色々と頭の中をよぎるので、金額をざっくりとでもはじくのは難しいなぁと感じました。

印象としては、杭を打たない、土地の形状は整形、前面道路も取りたてて問題ない（峡あい道路ではないし、施工上も取りたてて問題ない）、特に高級な材料を求めない、設備機器等も取りたてて高機能を求めない、但しホームエレベーターを希望、６２坪、地下１階地上2階建てのRC造（おそらく壁構造）として、おおざっぱな概算中の概算ですが、

建物 ￥70,000,000− 〜
設計・工事監理 ￥7,500,000ー 〜
その他の諸経費 ￥5,000,000− 〜

程度は必要なのではないかと思います。

もちろん、地盤調査をして、軟弱地盤という様な場合、杭工事の費用が高くなりますし、外構にお金をかけたいとか、セキュリティシステムを高級にしたい等では、より多くの予算がが必要となります。


最後に、建物を計画する場合、その費用については、ご自分が用意できる金額をまずお考えになることが重要と思います。

ご自分のご予算を、まずお考えください。（もちろんおおざっぱで良いのです）

そして、要求の中、どうしても必要なもの、譲れない希望、有ったら良いな程度のもの、予算から考えて無しでも済ませられるもの、将来的に経済的な余裕が出来たら欲しいので、その場所の準備が必要なもの等、要望と予算を整理してみると、計画を前に進めやすいです。

ご要望についてのこのようなリストが有れば、設計者は、その予算に応じて、お金をかけるべき部分、最小限の費用で済ませた方が良い部分、今造っておいた方が良いものや、将来アップグレードできるもの、あるいは、ご希望の平面計画等に専門家として修正を加える方法等のご提案、等ができ、より良い建物へと昇華してゆくことができます。

例えば、屋上は、外部空間として欲しいのでしょうか？遠くを見渡したいとか？それとも、それは中庭とか広いバルコニーでも良いのでしょうか？何らかの目的のある場所なのでしょうか？また、インビルトの駐車スペースは、例えば玄関を１階に持ってきて、その延長としての大きな空間とすること等は、お考えになれないでしょうか？（地下の緩和を受け、より広い延べ面積を建築するため）写真を参考にして下さい。

ご参考まで

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、当方で以前、世田谷区で同様な建築をされた方のサポートを契約締結前から行っておりましたが、建築士、ＨＭ、ビルダーなどの建築会社によって総工費は変わってきます。

特に、世田谷の場合、建築地域の建築協定があり、場所によっては厳しい基準もありますので注意すべきです。
場合によっては、コストに影響しますのでご留意いただければと思います。

で、費用としては、5,000万から8,000万円あたりになっていました。
サポートさせていただいた方は、設計を重視されていましたので、いくつかの業者さんに相見積もりと設計比較をしていき、最終的には建築士の方を選択されました。

費用的は高額になりますので、いくつかの業者さんや建築士の話を聞かれて見積もりされることをお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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町田市の設計事務所で
株式会社ドーム建築設計事務所の十文字洋一です。

れおれおん様ご希望の住宅の総費用は約6.000～6.500万円と思われます。

内訳
■地下工事 ：22坪×80万 ＝1760万円
■1・2・PH ：42.5坪×65万＝2762万円
■ｴﾚﾍﾞ-ﾀ-（4停止）：一式 240万円
■冷暖房（ｴｱｺﾝ5箇所）：一式 60万円
■ｶｰﾃﾝ・ﾌﾞﾗｲﾝﾄﾞｩ ：一式 60万円
■照明器具 ：一式 50万円
■外構工事 ：一式 250万円
計 5132万円
消費税 410万円
小計 5542万円

■その他の費用
設計監理料 工事費の10％ 554万円 （構造設計料含む）
引越し費用+表示登記費用 約 25万円

■総費用 6121万円

＊地下室の建築で加算要素があります。
前提条件
○敷地に重機が搬入可能（4ｍ以上の公道で交差点で4トン車が曲がれる）
○地盤の強度、水位に問題がない。（地盤改良、杭工事が不要）
○残土の量と土質に問題がない。（土炭層など掘削が困難な土質）

＊設備機器、インテリア、断熱等のご要望で加算要素はありますが概略6000万円前半
で可能と思われます。
＊地下工事の前提条件は一概に予想が出来ませんので、調査が必要です。
不動産業者に地盤の資料（区役所に近所のデ－タ有り）の有無を聞いてみてください又、
可能であれば地盤調査を実施（自己負担・8万位）結果次第で判断してもよいと思います。

以上、ご検討ください。
「当事務所作品の参考画像添付します。」

地下の工費は２倍程度かかると言われています。が、少し詳しく試算いたしました。
地下空間は難しい面も多々ありますが多くの魅力も持っています。それらを引き出すのがデザインという力だと考えています。


一般に坪100万円という場合には62坪に対する単価となりますが、掘削などの地下の土工事やドライエリアは含まれません。
そうしますと坪90万円～100万円×62坪に掘削費用、ドライエリア費用、EV費用などを加えまして、また設計費用や確認申請費用も加えまして、8000万円から8500万円程度、内装材料や設備機器のグレードアップを行う場合には8500万円から9500万円程度とお考えいただくとよいのではないでしょうか。

また、消費税がそれに付け加えられます。


地下へのアクセスはいい感じになると思うのですが、ただ、ドライエリアは雨水の侵入などにかなり注意をする必要があり、無理があると思います。トップライトを設置したりして内部化することをおすすめいたします。

また、何人でお住まいかがわからないのですが、それほど多くない人数であると推測できますので、62坪の規模を適切な規模へ縮小することも十分可能ではないでしょうか。小さくしてなお魅力あふれる住まいを作ることは十分可能です。建築家の能力が試されるところでもあります。

随分高くなるとご心配かもしれませんが、地上部は木造にすることもできると思います。庭のことが全く出されていませんが、建蔽率が40％ですので、それを生かした木造の住まいを考えることも可能となります。


詳細の数字はここでは掲載しませんが、手元資料としては試算してありますので、わからないことがありましたら、ご遠慮くなくご相談ください。

島崎義治
島崎義治建築設計事務所
2012年13年グッドデザイン賞を受賞いたしました。
http://architect-studio.com

鉄筋コンクリートの場合、杭工事を含めた地盤改良が必要かどうかによって工事金額は大きく変わります。またどんな間取りかによって、同じ面積でも壁量が変わってくるので金額も変わります。
現在事務所でも地下含む鉄筋コンクリート住宅を設計していますが、坪100万では無理で、1２0万前後はしています。地下の場合は1４0万以上でしょう。ドライエリアも内装はなくても地下で雨の排水等もありませから100万以上になります。
サイトでは特別な仕様で100万以下での工事を「売り」にしている工事会社もありますが、制約も多くおすすめできません。
従ってざっと計算しても1,2階４０坪✕１２０万＝4,800万、地下２２坪✕１５０万＝３、３００万、ドライエリア３坪✕１００万＝３００万その他玄関アプローチ地下、一部外構を２００万としても86,00万（消費税抜）設計料は構造計算を含め概算料率１０％で８６０万（消費税抜）この費用には地盤改良が必要な場合の費用は入っていません。
平面計画（間取り）があればもっと詳細な金額が出ると思いますのでプラン作成をおすすめします。
鉄筋コンクリート住宅は、木造住宅と比べ設計図は構造計算をもとに壁量やスパンが決められているため、最初に十分な予算管理をしておかないと変更の場合設計図が無駄になってしまいます。
事務所のお客様で当初地下１階地上２階建ての鉄筋コンクリート住宅を望んでいましたが、予算が合わず、地下１階のみ鉄筋コンクリート、１階、２階、３階、木造の混構造で建てました。様々なやり方や進め方がありますので、分からない所があればご相談ください。