築40年のマンションを購入すべきか

住宅・不動産不動産売買 2015/02/24 07:17

フルリノベーションされた築40年のマンションを購入すべきか考えてます。
都心からほど近く、バスで10分前後で駅まで出れます。

200世帯を越す大規模マンションですが、
周囲の環境は大変良く、購入を積極的に
検討していますが…懸念点が2つあります。

一つ目は、やはり築年数が40年と古い方です。
計画的な修繕や、大規模な修繕も実施されており管理体制は良好ですが、もともとが古いので
地震への耐性や設備の老朽化を不安視しています。
(耐震補強工事は10年ほど前に完了しているようです)

二つ目は、マンションの1階ということです。
一階は湿気や虫が、上層階よりひどく生活に
難があるという記載をよく見ます。
これにつきましてはご購入前に施工者等に確認すべきこと、また、内見時に私たちが目視でチェックすべきことを
ご指南いただければと思っています。

よろしくお願いいたします。

いちふねさん（東京都 / 男性 / 38歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

築年数の古いマンション購入について

2015/02/25 20:30 詳細リンク

不動産コンサルタントの野口です。

いちふね様が購入のマンションは、非常に便利な、立地が良く、大規模なマンションでしょう。

当然、フルリノベーションをして、一見素人が見て、専有部は新築jのように仕上げているでしょう。

１、耐震性ですが、耐震補強がされているようとの事ですが、マンションの耐震補強されたものは、都内でも珍しく、多くは有りません。1部の補強であったり、簡易補強であったりです。
本格的なものは、40年以上経過した、学校や病院など公共てな建物をX型に鉄骨を入れ補強したものです。当然、外見も、眺めも阻害をします。または、柱などに巻状補強ですが、マンションは、柱等が室内に露出が少ないので実施されているところはないでしょう。
旧耐震制の建物ですから、この点を十分点検。
「地盤」も重要です。区役所に行けば、ハザードマップでちばんの強弱などをしめした図面があります。
いちふね様がお求めの部分は、１階との事、今までの地震災害で、建物が壊れる比率が高いのは、１~２階です。高層階ほど、揺れはひどいが、建物が倒壊する場合は、１~２階部分よりの調査結果が出ています。

2、大規模修繕で、どの程度行って居るのかが分かりませんが、特に、給排水管の更新、又は耐久性向上工事の実施が焦点でしょう。サッシの交換、調整なども未了が多いのも現実です。

3、敷地の広さも、問題です。現行、法定限度まで建っているのか、余裕がどの程度あるのかも重要な調査事項。

4、管理組合で当然、次の大規模修繕の長期計画や、建替え論議もあるでしょうが、修繕積立金がどの程度１戸当たりあるのか？（月々の積立金額が十分か）大規模修繕委は、通常１戸当たり、120～150万必要ですから。

5、いちふね様自身が、生活する期間やライフプランなどと、購入価額が当然描けていなければなりませんね。（住宅ローンは無理でしょうから）
マンションは、一戸建てと異なり、防犯性を求める人が多いのですが、この点よく斟酌して、ご検討されることを進めます。２重床、２重天井、スラブ厚も重要です。上階の生活音で犯罪事件まで起きる状態ですから。

お気に召さないことを、述べましたが、いちふね様の、よきマンションライフを願います。
更に詳しくは、こちらをご参考に
http://www.iriscon.co.jp/category/1204327.html