払済保険金の解約と投資用区分マンションの繰り上げ返済について

住宅・不動産不動産売買 2018/12/31 19:42

初めて質問させていただきます。

現状、区分所有の1ルームを二部屋保持しております。

1. 池袋駅徒歩4分約20平米築22年
購入金額：14,500,000
家賃：90,000
返済額：約57,000 金利：2.925％（固定）
管理費：約13,000
残債：約11,000,000

2. 巣鴨駅徒歩6分約20平米築18年
購入金額：13,900,000
家賃：80,000
返済額：約43,000 金利：2.050％（変動）
管理費：約16,000
残債：約10,240,000

次に、某生命保険の養老保険に払済保険金として以下の金額があります。

（ドル建てのため変動あり）
・払済保険金：2019/12/1時点で8,481,609
・払戻金額：2019/12/1時点で7,887,150
・差額：-594,458

保険入会時は投資の知識がほぼ皆無で、普通預金に眠らせておくのは勿体無い
という理由で利率の良い預金代わりという意識で年に約200万ずつを4年ほど
養老保険に支払いを行いました。

その後、区分所有のマンションを手に入れ、はや7年以上経過しようとしています。
区分所有の2部屋はもちろん団信に入っており、万が一の場合は保険代わりになると
考えています。物件自体は2部屋ともに山手線の駅近ということで手放さずに
持ち続けたいと思っています。

そこで、例えマイナスになったとしても、支払い済みの保険金を解約して、
区分所有物件の繰り上げ返済に当てた方が良いのかを悩んでいます。
そうした場合、シンプルに金利分がお得になると思われますので
仮に今の段階で全額繰り上げ返済し、10年ちょいでその分もプラマイゼロ
（空室リスクはいったんゼロで計算しています・・）になるとした場合、
それ以降はいつ売却してもトータルでそこそこプラスになるかなと予測しています。

長くなってしまいましたが、アドバイスいただけると幸いでございます。
よろしくお願い致します。

ぽわわわんさん（東京都 / 男性 / 45歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

払い済保険解約による投資マンションの繰り上げ返済について

2019/01/02 13:06 詳細リンク

: (4.0)

不動産コンサルタント＆ＦP 野口です。

まずお尋ねのワンルームマンションから述べさせて頂きます。

ぽわわわん様の取得された、7年以上前の時期は、リーマンショックにより、中古マンションなどの価格・賃料の地合いが悪く、下落傾向でした。しかし、現在は新築の高騰に押されて中古市場は価格が高騰（20～30％）しています。
賃料はそれほどでは有りませんが、7～12％upしています。一方金利は政策により半減しております。

ぽわわわん様の目利きが良かったのか、幸運だったのか、判りませんが。
ですから、キャシュフローは2区分とも、毎月2万円ほどプラスですね。

ぽわわわん様が述べておられない次の点についてご留意ください。

（１）賃料は下落傾向
山手線と言えども、外側1キロメートル離れますと、木造、鉄骨アパートの建設ラシュで
空室も多く、賃料は3割安の状態が続居ています。競争は激化するでしょう。
（２）築年数により、設備更新、リフォームが必須
２つとも築年が経過しており、既に何らかの手当はしておられると思いますが、賃料を
維持するには、相応の費用が発生する。
専有部分以外の共用部分にも大規模修繕は不可欠、十分な資金があるか否か。
（３）不動産所得の方向（損益通算での申告所得）
毎年不動産所得を申告されている事でしょうが、減価償却費の減少、支払利息の減少
が発生し、今後の前記の補修費用や経費のつり合い。
（４）払い済保険の解約
一般に払い済保険は、長期になるほど解約戻額は多くなります。契約状況を再度見直し
いつがベストなのかお調べください。ご家庭にもよりますが、団信で十分であれば
解約も視野に入ります。

以上がきずいた点ですが、これらがクリア－されれば、高い金利の投資ローンは十分繰上返済の対象と考えれます。
更に、昨年よりマンションも新築、中古とも低調で、今後も下落が避けられない状況です。
多分、ぽわわわん様がご購入された価格で売却は現状で可能ではないかと思います。
詳細が判りませんが、概算で述べました。ご参考に。

個別については、---- http://www.iriscon.co.jp
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