親子ローンの名義変更と借り換えについて

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

まず借り換えについてですが、基本は今と同じ条件でないとなりません。
よって、まずは父から長男へ債務者の変更が可能かどうかを金融機関に相談しないとなりません。また、変更するということはその建物、土地の名義変更もしますので、その資産価値と債務残高の差額によっては贈与税などの対象になってきます。

売買というのは、身内ではなく第三者への売買でしょうか。
その場合には買い手を見つけないとならないので不動産会社などへの仲介の依頼が発生します。
親族間の売買の場合には、一般的には住宅ローンを組めないのでその点も金融機関との相談になってきます。

名義変更も売買も利益が出るほうは課税対象になります。それが贈与税の対象か、所得税の対象になります。そこで税金が発生するかは、控除などもありますので利益額によります。

たたたいようさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『売買にして、他の銀行で住宅ローンを組むのが良いのでしょうか？その場合だと銀行よりも不動産を先に訪ねるべきですか？』
につきまして、

たたたいようさんが今回ご検討されているのは、
お父さんと妹さんが組んでいる親子ローンの物件を取得することになりますので、
不動産の親子間売買となります。

不動産の親子間売買につきまして、
金融機関によって対応が分かれますが、
仲介業者を介することにより、
住宅ローンを組める場合もありますので、
親子間の不動産売買でも住宅ローンを組むことができる金融機関を探すことからはじめます。

尚、仲介業者（不動産屋）につきましても、
金融機関から紹介される場合もありますので、
まず、金融機関から当たるのがよろしすいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

たたたいよう様、こんにちは。
柴垣FP事務所の柴垣と申します。

住宅ローンは複雑なことが多く、何からすればいいのか迷われる方は多くいらっしゃいますのでお気になさらないでください。
こういったところで専門家の色々な意見を聞いてご自身のライフプランに合った方法を実行していくのが良いのではないでしょうか。

さて、「父親の住宅ローンの名義変更」についてですが、親子間の住宅ローンの名義変更は正直なところ難しいと思います。これは親子間売買でも同様です。

ただ、特別な事情（離婚など）がある場合は親子間の名義変更でも認めてくれる金融機関もあるようですので、まずは現在の住宅ローン借入先の金融機関に相談されてはいかがでしょうか。


「名義変更より売買の方が税金がかからないと聞いた」とのことですが、
名義変更では贈与税がかかります。
売買では所得税がかかりますが、対象の物件の購入時の価格より売却価格（通常の取引価格）の方が少なければ所得税はかからないことになります。

万一、名義変更もしくは、売買をができるようでしたら税金についてはお近くの税務署に相談に行かれることをお勧めいたします。


最後に、「金利が高いので現在の親子ローンから他の銀行へ借り換えをしたい」とのことですが、気になっているのは毎月の返済額や支払利息についてでしょうか？

もし名義変更も親子間売買もできないというのであれば、お父様もしくは、たたたいよう様の「余裕資金」から住宅ローンの「繰り上げ返済」を検討されてはいかがでしょうか。

「繰り上げ返済」には毎月の返済額を減らす「毎月返済額軽減型」と返済期間を短縮する「返済期間短縮型」があります。


少しでも、たたたいよう様の参考になれば幸いです。