ワンルームマンションの売却について

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

投資用のワンルームマンションについては、
購入を検討される方も不動産投資家です。
あくまでも投資目的で購入を検討します。

したがって、築年数の経過より前に、
賃料から収益還元的な見方で、
物件の価格を設定するケースが多いと思います。

当然、築浅物件であれば、物件価格が高く
ある程度継続した安定賃料が望めるので、
利回りが低くくなります。

ただ、一般的な不動産投資家であれば、
実質賃料ベースで、利回り6％～10％くらいを
目標にして物件を検討されるのではないでしょうか。

今回、サブリース契約の賃料が75,000円/月なので、
実質的な相場賃料は、80,000円/月程度なのではと思います。
ここから、管理費、修繕積立金、固定資産税等を引くと、
おそらく70,000円/月程度の収入になるのではと思います。
（ローンは別で考えます）

仮に、月7万円の実質賃料だと想定すると、
実質利回り10％で検討している人は、
7万円/月×12か月/10% ⇒ 840万円

実質利回り6％で検討している人は、
7万円/月×12か月/6% ⇒ 1400万円

程度の金額を設定すると思います。

よりシビアに見る人は、
空室率や家賃の下落率を考慮して
さらに低い価格を設定します。

ご相談内容からだけの判断とはなりますが、
なるべく築浅の状態で、良くて1000～1500万円前後が
売却価格になると思われます。

大変厳しい言葉にはなってしまいますが、
今回の案件は、減価償却費を使って不動産所得をマイナスとし、
節税が行えたとしても、ほぼトントンで、今後保有していけば、
収益がマイナスになるのが目に見えております。
保有すればするほど、マイナスが膨らむと思われます。

どこで、見切りをつけるかは個人の判断となりますが、
現状を把握して、早めに対応をするのが良いと思います。

投資家から見ると、資本投下したお金がいかに効率よく
お金を稼ぐかが最重要ポイントです。
収益還元的な見方で査定を行ってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

不動産中心のＦＰ 野口です。

投資不動産は、賃料等の収入がいくらになるかで決まる物件価額（収益還元）(表面利回り）が基本です。これに管理費、修繕積立金、固定資産税、入居管理費（サブリース料）、個別修繕費などの経費を差引いた実質収益で決まる価額（実質利回り）で計算します。

ワンルームマンションは、当初から投資を目的にしていますから、新築時は、年間表面利回り一般的に5.5%～6.5%で価額されています。投資家はこれを最低条件としますから、ユミパパ様の価額はやや高めですね。

築年数が増すに従い、この利回りが高く要求されます。築10年で７～８％、20年で８～１０％です。但し、立地条件、内容によって異なります。

賃料は、ユミパパ様の場合は￥80,000～￥83,000でサブリースで75,000になっていると思います。一昨年より、賃料はofficeだけでなく、マンション賃料も下落しており、今年の需要期である2月よりの出だしも低調でした、そこに大震災で更に下落に拍車を掛けています。ユミパパ様のマンションは新築プレミアムがあり（５％）、次回更新時には、７～１０％の下落を覚悟したほうが良いでしょう。

税法上の減価償却は、耐用年数47年ですから、建物価額（土地部分除く）の２．１％を減価していきます。約２３年で半額になりますが、実際の時価評価は3.0%の減価です。15年で半額とお考えください。当然賃料も基本賃料が変わらないと仮定（デフレが無い）した場合は築年数が増すごとに2%下落と試算します。

これらは、あくまで標準的なもので、地域、管理内容、個別リフォームなどにより異なります。20年～の長期キャシュフローを作成してどう対処するかを早めに決められることをお勧めします。

詳しくは →http://www.iriscon.co.jp

中古マンションならともかく新築のワンルームマンション投資は割高であるので私は勧めないのですが、既に物件をお持ちなので今後のタイミングに関してですが…


ローンの金額を目いっぱい借りているフルローンの状態であると仮定するとかなり早い時期（4年～5年）に問題が発生してくるかもしれません。キャッシュフローが殆ど無い利回り5％以下の投資（固定資産税、修繕積立金、管理費等を引いた実質投資利回りは4％を割るかもしれません。）と言う事は借入金利が仮に4％以上になるとこの投資は持っていれば持っている程マイナスが膨らむ逆イールド状態に陥ります。


4.5％でお金を借りて4％で人に貸している様なものですから…


もし、給与所得に相当余裕がある等の場合は税効果を考慮すればそのマイナス分も還付という形でメリットありますが、給与所得が減少して還付される税も少なくなってくるとそれ以降は全く意味がない状態になります。（例えば退職後）


以上の様に物件その物の減価という事もあるのですが、金利やご自身の年収等との兼ね合いも考慮した売却時期と言うのがありますので、シュミレーションされると良いと思います。（自己資金を幾らか入れられている場合にはキャッシュフローがマイナスにならないかもしれませんので上記の話は異なります。）