マンションの建替えについての負担金

不動産コンサルタントの野口です。

マンションの耐用年数は、税法では47年となっており、実際の建て替えまでは、管理状況により非常に差が有ります。

リゾートマンションは、日常居住していない人が多く、摩耗などは少ないのですが、変色劣化の速度は速く、特に木部の腐食は早くなります。設備・管理内容にもよりますが、築30年以上のものはOFFシーズンの平日などでは、正に空き家を象徴するようです。

マンションの建て替えもこの様な点からお考えと思います。区分所有法及びマンション建て替え円滑化法などにより、詳しく規定されています。

建て替えの決議は、集会により議決権数及び所有者の５分の４以上の賛同が必要です。まずこれが第一関門です。それまでに費用の算定や建て替え内容などの提示資料が必要です。

これが決議されても建て替えに参加されない方は、時価でマンションを買取を要求出来ます。また買取要求も出されない方には、明け渡し要求が出来ます。

私の経験では、リゾートマンションは、既にそこに住んでいる方もいます。賃貸に出されている方もいます。共用設備で温泉があり共用浴場有りましたが、この管理費が非常に高く、利用が少なくても年中稼働でしたから、設備更新に多額の費用がかさみ、売買価格は敷地の持分程度にもならない程でした。従って建て替えの話が出ましたが、纏まらず修繕費も賄えず、廃墟へと向かいつつあります。

リゾートでも敷地が立地が優れ、希少価値のある土地で有れば、優良な資産となるかもしれません。
まだ私はリゾートマンションの建て替えをした件に遭遇していませんが、建て替え合意は大変難しく、一括、ホテルや老人ホームへ売却の道へたどるようです。

売却の場合の時価も、取り壊し料と敷地持分との差額が数十万円と言う結果も覚悟です。