ワンルームマンション投資どうしたら

不動産投資のアドバイザー野口です。

rikumondo様のように、販売業者のセールストークを鵜呑みにして、後悔されている方が多くいます。

新潟にお住まいで、福岡のマンションに2戸投資されたのは、何か福岡にご縁が有るのでしょうか。2戸とも新築でしょうか。

福岡の市場情勢は判りませんが、リーマンショック(5年ほど前)以後、東京以上に地方は不動産には厳しい状況が続いています。この好転は見込めないでしょう。更なる、下降が予想される状況です。

キャシュ持ち出しが、月間3万円、固定資産税等年10万円、節税16万となれば、年間30万円の支出は現状の収入から言って、大きい荷物です。

今後、更なる家賃減、節税減が予想されます、経費減のためサブリース契約は見直しが必要ですが、現状の保証会社の保証料、も再調査が必要でしょう。

A)の金利が3.65％とやや高いのですが、これはrikumondo様の個人属性から来るものか、ローン会社が異なるのか、物件状況からなのか、判りませんが、１部でも繰上返済し、金利を引き下げ交渉や、借換も視野に入れ検討すべきです。

サブリースが、１年限りとは余りには短期過ぎます、少なくとも２年です。サブリースの意味がないですよね。それだけ、下落リスクが強い市場なのか。

サブリースしないと賃貸料＋広告料＝月1.5万円は判りません。7月退去で直ぐには次の入居が決まらないと言う意味かもしれませんが。

もっとも良いのは、１刻も早く、売却など処分された方が、将来のライフプランが描きやすくなります。任意売却は、残債務は必ず返済しなければならず、価額が下がるだけ残債が増えます。

専門家に依頼し、色々な可能性を探り、対処されるようお勧めします。

rikumondo様の質問を見ての印象ですが、この物件を管理しているのは同一企業である様に思えますが、正直あまり誠実で無い様に思われます。


「サブリースしないと、賃貸料+広告料で毎月15万ぐらいかかるそうです。」の意味が分かりませんが、広告費と賃貸料で毎月15万と言うのは聞き間違いでありませんか？


ただ、言外に、賃貸しないでサブリースにもって行く意向が強く感じられます。


まず、賃貸募集活動をその管理会社が誠実にキチンと行っているか確認してみて下さい。例えば、ＨＰをチェックするとか、他の電話からその会社に仮名で「福岡引っ越すのでワンルームを借りたいと考えている。」等で募集の部屋をすんなり紹介してくれるか等…


購入して新築間も無いと思われる物件が退去してそんなに長期間に亘って2物件とも空いているのは不自然だと思います。募集をしなければ空室はうまりませんので…


もう少し調査してサブリース等に関して確認してみて下さい。（賃料とサブリースの額の差額が管理会社の収益になりますので、管理会社はサブリースしたいという意向が強いです。所有者の弱みに付け込んでいる様に思えます。）


売却とか言われても現状では相当厳しいかと思いますので、なるべく高目の家賃で貸してローンの返済にいそしむしかないと思いますので…

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、ご自身の痛みが少ない間に早めに売却することをお勧めいたします。

現に、私どもでもマンション投資物件の調査や売却のサポートをお受けしておりますが、殆どがトントンか赤字の状態です。

今後の少子高齢化と首都圏の一極集中を鑑みると、地方の物件には厳しいものがあります。

ですから、手順を踏んで早めに対処することでしょう。

詳しい理由やその対応については下記のコラムをご参考ください。

■不動産投資は儲からない？？
http://profile.allabout.co.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/


以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/

マンション・一戸建て内覧会 同行サポート 受付中！
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/free/free/tabid/158/Default.aspx

住宅ローンの個別相談 受付中！
詳しくはこちら ⇒ http://profile.allabout.co.jp/s/s-3082/

不動産投資に関するお悩み個別相談 受付中！
http://profile.allabout.co.jp/s/s-3716/

任意売却推進センターライビックス住販の木原と申します。
よろしくお願いします。

わたしは全国対応の任意売却専門業者として、
rikumondo様のようなマンション投資の問題解決を
数多く手がけてまいりました。
大変お困りのようです。
恐らくどうしたらよいかわからず、お先真っ暗という状況でしょう。
でも大丈夫です。解決しない問題はありません。

こういう状況の時まず一番に考えなければならないことは
その自分がとった行動の本来の目的は「なんだったのか？」です。
「何のためにワンルームマンション投資をしようとしたか？」
ではないかと考えます。

原点に立ち返りましょう。
投資ですから
「投資目的を達成できるのか？」
この一点に照らして考えれば迷うことはありません。
冒頭に書いておられるように
「節税効果と将来の年金替わり」
が投資目的なら、それを得られているのか？。

その結果を得られていない、もしくは将来的に得られそうもないと
判断したのなら即撤退ではないでしょうか？
サブリースすることによって解決するのなら
撤退の必要はありません。
そうでないのなら原点に立ち返りましょう。

ワンルームマンション投資は事業です。
毎年、事業として確定申告をしてきたはずです。
企業なら赤字事業から撤退しなければ即倒産です。

任意売却なら自己破産などすることなく、
債権者と合意の上で解決できます。
考える時間は十分にあります。
じっくり考えて決めるといいでしょう。



rikumondo様は、今の福岡の賃貸状況をお調べになりましたか？

スーモ九州・沖縄版（検索条件：福岡市博多区１R,１K,１DK）
http://t.suumo.jp/LLuPyZ

福岡では比較的人気の博多区のワンルームや１K の賃貸の
募集広告だけでも4,592室あります。
博多区だけでこれだけの空き室があるということになります。
しかも家賃相場は最安値が14,000円から2万円、3万円が主流です。
これが現実です。
中古になると供給過剰エリアは、
値下げしなければ何時までも空き家となってしまうのです。

初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

以下参考までに回答させていただきます。

【購入をしてしまった件】

＞営業のセールストークを信じてしまい…

⇒ワンルームマンション販売業者は、営業のプロです。業者の営業トークを切り返すためには、不動産や法律の知識や経験がないと難しいです。仕方ありません。（※ちなみに彼らは、強引営業のプロであって、不動産のプロではありません。）

＞認識の甘さ、リスクの確認を怠り購入した、責任は、私にあると思います。

⇒投資物件に関するリスク管理は、不動産業界にいる人間であっても、できている方々は、相対的に少ないです。ご質問者様だけの責任ではありませんので、あまり深く受け止められないほうがよろしいかと思います。

【ご質問の件】

そう遠くない将来、任意売却をせざるを得ない状況になるかと存じます。これは、仮にサブリースを選択した場合であっても、同様かと思います。

持ち出しが行われている投資（※不動産に限らず。）は、残念ながら、投資適格とは呼べません。

経済合理性を踏まえると、投資をやめるのが最も合理的な選択になるわけです。

この意味が、もしわかりづらいようでありましたら、持ち出しとなる金額を30年以上支払った場合に、どれくらいの金額になるのかと計算してみるとお分かりいただけるかと思います。

＞売却（任意売却）などを検討していますが、なにかいい方法がありましたら…

⇒残念ながら、任意売却以外の方法は、当方では思い浮かびません。ご身内の方で、資金を拠出してくれる方でもいれば、多少なりとも、返済は楽にはなるかと思いますが、投資適格にならない物件に、資金を拠出する方法はあいにくお薦めできません。

【家計圧迫の件】

家計の収支を改善するには、支出を減らすか、収入を増やすかの2つだけです。

◎支出面につきまして

ご質問者様の場合、お子様がまだ年齢的にも小さいとお見受けいたしますので、長期にわたって支出を減らすことは難しいと思われます。

また住民税も増えて、今後消費税が増税されることを踏まえますと、可処分所得が当然のことながら減りますので、支出を減らすことは、現実的には、かなり困難でしょう。

◎収入面につきまして

奥様が働くなどして、収入を増やれば、家計の収支は多少楽になると思われます。