借地を買って欲しいと言われました

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

地主から底地を買い取ってもらいたい旨の申し出は、
借地権者側から見ると価格交渉において、
借地権者が有利になることが多いので
いい話だと思われます。

手続きとしては、不動産売買契約書を作成し、
代金を支払うと同時に所有権の移転登記を行います。

取引態様として、不動産の仲介業者を入れる場合と
不動産業者は入れない場合があります。

仲介業者を入れる場合は、通常、仲介手数料がかかります。
お金はかかりますが、
書類の作成、金融機関の手配、司法書士の手配等々を
仲介業者がやってくれるます。
不動産取引に慣れていない場合は、仲介業者を入れた方が
安全度が高いと思われます。

仲介業者を入れない場合は、当事者間で契約の内容を決めて
不動産売買契約書を作成します。
おそらく、地主が契約書の雛形を作るとは思いますが、
その際に、不利な条項がはいっていないかどうかを
判断する必要があります。

契約書が完成したら、不動産売買契約の締結となります。
取引条件によりますが、契約の締結時に手付金を支払って、
その後、残金を支払うタイプと契約締結時に一括して
代金を支払うタイプのどちらかになると思います。

どちらにしても、代金を全て支払う際に所有権の移転登記を行います。

所有権の移転登記に関しても、
司法書士に報酬を支払って登記してもらう場合と
当事者間で法務局に行って登記をする場合があります。

仮に、金融機関からの借り入れをするのであれば、
金融機関からの要請で司法書士は必須になると思います。
ただ、現金で支払いの場合は、当事者で行うケースもあるかと思います。

土地の測量に関しては、法律的に必須ということはありませんが、
お聞きしている範囲においては、地主さんの負担と責任において
確定測量図を取得してもらうのが良いと思います。
ただし、その際の実測面積が、不動産売買契約書での地積を
下回らないように注意してください。

取引に関して心配であれば、多少はお金がかかりますが、
こちらが信頼できる不動産業者に
入ってもらうのが良いかと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

不動産コンサルタントの森田と申します。

「ひがしまる」様のご質問内容を繰り返しますと、先々代からの借地権者である「ひがしまる」様に対して、底地権(所有権）者であるお寺の檀家総代から底地の買取り依頼があったということですね。

個人の地主である底地権者の場合であれば、相続やその他の事情で土地を手放す（売却する）ことがよくあることと思われますが、寺社が地主の場合に土地を手放すことは比較的まれなケースだと感じております。
従って、これはあくまで「ひがしまる」様のお考え次第なのですが、借地権から所有権になるチャンスでもあると考えます。ご存知の通り我が国では土地の所有権に対する意識は強く、また担保に入れたり、建替えや売却処分の自由性も大きく高まることになります。

そこで借地権者が底地を購入する場合において注意すべき点を何点か挙げてみます。

一、建築基準法の接道要件を満たしているか。

つまり建築基準法の要件である適法な道路に接道するという要件を満たさない場合が見受けられるの で確認して欲しいということです。
幅員４ｍ以上の建築基準法で認定された道路に間口が２ｍ以上接することが必要です。

二、面積が正確でないことが多い。

我が国では坪単位で呼称することが一般的のため、借地権の場合も正確な面積に基づいていないケー スが見受けられます。
従って、通常は売主の義務となっておりますが、資格のある方の測量に基づく地積測量図の作成と境 界杭、プレート、鋲等による境界の明示が大切です。

三、売買価格の算定基準はどうなっているか。

土地が市街化区域内にある場合は通常路線価という評価の目安が示されますが、その路線価図にある 借地権割合に準じて評価をするケースが多いようです。

１－借地権割合＝底地権割合

路線価自体は時価の８割を基準としておりますが、これはあくまで目安という位置づけであり、売買 価格はあくまで売主、買主双方の合意した金額となります。

大まかにではありますが、借地権者が底地を購入する場合のポイントを列挙しててみました。

上手く購入できるといいですね。