借地権者の底地購入

不動産コンサルタントの森田と申します。

「ひがしまる」様のご質問内容を繰り返しますと、先々代からの借地権者である「ひがしまる」様に対して、底地権(所有権）者であるお寺の檀家総代から底地の買取り依頼があったということですね。

個人の地主である底地権者の場合であれば、相続やその他の事情で土地を手放す（売却する）ことがよくあることと思われますが、寺社が地主の場合に土地を手放すことは比較的まれなケースだと感じております。
従って、これはあくまで「ひがしまる」様のお考え次第なのですが、借地権から所有権になるチャンスでもあると考えます。ご存知の通り我が国では土地の所有権に対する意識は強く、また担保に入れたり、建替えや売却処分の自由性も大きく高まることになります。

そこで借地権者が底地を購入する場合において注意すべき点を何点か挙げてみます。

一、建築基準法の接道要件を満たしているか。

　つまり建築基準法の要件である適法な道路に接道するという要件を満たさない場合が見受けられるの　で確認して欲しいということです。
　幅員４ｍ以上の建築基準法で認定された道路に間口が２ｍ以上接することが必要です。

二、面積が正確でないことが多い。

　我が国では坪単位で呼称することが一般的のため、借地権の場合も正確な面積に基づいていないケー　スが見受けられます。
　従って、通常は売主の義務となっておりますが、資格のある方の測量に基づく地積測量図の作成と境　界杭、プレート、鋲等による境界の明示が大切です。

三、売買価格の算定基準はどうなっているか。

　土地が市街化区域内にある場合は通常路線価という評価の目安が示されますが、その路線価図にある　借地権割合に準じて評価をするケースが多いようです。

　１－借地権割合＝底地権割合

　路線価自体は時価の８割を基準としておりますが、これはあくまで目安という位置づけであり、売買　価格はあくまで売主、買主双方の合意した金額となります。　

大まかにではありますが、借地権者が底地を購入する場合のポイントを列挙しててみました。

上手く購入できるといいですね。