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隣地の購入について

住宅・不動産 不動産売買 2018/10/04 14:35

はじめまして。

この度、父の所有している土地(畑)に家を建てようと計画しましたが、接道義務の関係で、立てることができない事を知りました。

その問題を解決するべく、隣(畑)の所有者に家が建てられる様になる分だけ土地を売ってもらえないかと話したところ、快く受け入れてもらえました。

ここまではよかったのですが、これから先がどう進むべきなのかわかりません。

売主さんは個人での売買ではなく、仲介にだれか入れて欲しいとのことでした。金額もそこで決めたいとのことです。

まずは土地家屋調査士さんに測量してもらうべきですか?

まだハウスメーカーなどは決めていませんが、ハウスメーカーに全て任せることも可能なんでしょうか?

初めてのことでわからないことだらけです。
進め方やヒントなど教えて頂けると嬉しいです。

みいちゃん09さん ( 東京都 / 女性 / 30歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

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隣地の購入について

2018/10/04 18:49 詳細リンク

不動産コンサルタント & F P 野口です。

みいちゃん09様の建てようとされている土地に接道が問題との事ですが、これを指摘されたのは、誰でしょう。一般の人は接道義務などは知りません。建築士、宅建士などの専門家です。
接道義務とは、敷地なる土地は、幅員最低4M以上の道路に、2.5M以上接していなければならない。と基準法で決められています。
従って、みいちゃん09様の土地が2.5Mに満たない接道と解釈しますが、これを満たすため隣地の所有者に交渉され、快諾を得られたのは、みいちゃん09様の人徳のたまものと察します。
しかし、隣地様も慎重な方のようですから、当然乍らキッチリとしたのでしょう。

隣地売買がどれ程の土地面積を譲渡になるのか判りませんが、相場査定、測量、境界の確定、売買契約、決済、登記の順になります。
相場査定=宅建士、測量・境界画定=土地家屋調査士、売買契約、代金授受=宅建士
登記=司法書士---それぞれ専門家がベストですが、隣地さんの承諾が得られた場合は、ハウスメーカーが全て請け負います。
隣地さんは、立会、権利書、印鑑証明など揃えなくてはなりません。
隣地さんが推奨する専門家が居ないかどうか、聞いて見ましょう。

今後ともトラブルなくするには、相手の言い分を十分汲んでおくことが肝要です。

こちらから、譲受けを申し出たのですから、通常相場より、数パーセントUPするのが通例です。
境界の縁石や仕様、通路としての内容など、売買契約以外に後日協議が必要です。
最近はやや広く、最低の2.5M幅でなく、3Mを確保できれば更に、みいちゃん09様には最良でしょう。

更に、個別の詳細については、---------http://www.iriscon.co.jp へどうぞ。

隣地売買
接道義務
専門家

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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隣地の購入による接道について

2018/10/05 10:59 詳細リンク

みいちゃん09様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、みいちゃん09様のおっしゃるように、
測量や登記関係は、土地家屋調査士や司法書士に依頼することが一般的で安全です。
また、売買に関しては仲介(宅建業者)を入れることが一般的です。


土地家屋調査士に依頼する内容としましては、みいちゃん09様の土地が建築可能となるよう
隣地様の土地を含め測量してもらい、隣地様の土地の一部を分筆登記する作業です。
また、その分筆された土地を、みいちゃん09様の名義へと所有権移転登記してもいます。

分筆登記には、その土地の隣接地の方すべてと境界の立会を行い、
面積を確定させることが原則ですので、そういった境界立会も
含む作業になります。

おそらく、みいちゃん09様と隣地様だけではなく、隣地様と接する土地の所有者の方も
今回の件に関係してくる可能性がありますので、その作業があるこれからの間に、
近隣関係が悪くなったりしないよう注意はしておくべきかと思います。



ただし、分筆登記のあとに売買契約を締結し、お金を支払ってからでないと
所有権移転登記はできません。
土地の分筆登記、名義人を変える所有権移転登記は土地家屋調査士や司法書士
といった方に依頼しますが、契約書を作成したり、契約条件を調整したり
決済を手伝ったりといった、売買の業務は行ってくれません。


そういった売買の手伝いをするのが、隣地様がおっしゃっている仲介業者となります。
当然、業者を介さずに個人間で売買をすることも可能ですが、後々トラブルに
ならないよう条件を調整して契約書を作るなど、一般的には馴染みのないこと
が多いことから、宅建業者に仲介をお願いする方が多いといったところです。

一般的には売主買主両者に対し、仲介業者への仲介手数料が掛かります。
多くは売買価格の3パーセント前後となりますが、先ほどの分筆登記や
所有権移転登記を行う土地家屋調査士、司法書士の紹介をしたり、
現在のそのエリアの相場を参考に売買価格の提案・調整、決済までの諸業務を
行うようになります。


1千万程度の売買なら30万~40万弱が、売主買主に両者に必要となる計算ですが、
ご自身で全てやる位なら支払っても良いと思われれば、良い仲介業者を探して
依頼するといった流れになるかと思います。

なお、ハウスメーカーを悪く言うつもりはありませんが、当社が役所等で
接道に関する調査や聞き取りをしていて耳にするのが、設計士の方は
実は接道に関する知識や見識はそれ程ないことが多いと伺います。
確かに、接道状況を見誤り、建てられないプランで設計して困っている設計会社が
役所へ相談しにきていることや、当社で売買した土地で建築を請負った建築士から
接道の考え方について教えを請われることがあります。

建築に関して、建築基準法を遵守した建物プランの設計などは当然プロですが、
その建築する土地の接道状況などは、土地家屋調査士が作った測量図や
仲介が売買時に説明した重要事項説明書などの内容に沿っていることが
多いと思われます。

そのことから、分筆登記は土地家屋調査士、売買は宅建業者、建築は建築士など
各仕事はそれぞれのプロに依頼することがお勧めです。



ちなみに建築基準法では、建築基準法上の道路に2m以上の接道が必要とありますが、
それは最低限の接道義務を説明しています。
東京都であれば建築安全条例などの取り決めもあり、建築しようとしている建物の規模、
また旗竿型の敷地といった路地状部分のみで接道している土地は、その路地状部分の
長さによっても、接道している間口が3メートルや4メートル、さらに必要になったり、
居住用以外ですと建築そのものが出来ない用途もあります。

建築する建物の規模や用途に沿った敷地形状で接道させることに注意が必要となりますが、
これはみいちゃん09様が明確に意思表示しなくては、「接道はしたけど希望の建物は建築
できない」という状況にもなりかねませんので、十分注意してださい。


この回答がみいちゃん09様の安心安全な不動産購入に役立って頂ければ幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

補足

なお、ご質問には本地も隣地も畑とありますが、農地法の関係で
農業委員会の許可が必要になったり、宅地への転用や建築、
売買そのものができない場合もあります。

そこも事前に確認しておくとこは必要かと思います。

敷地形状
建築基準法
トラブル
不動産購入
建築

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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