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対象：不動産売買
回答数： 1件
回答数： 2件
回答数： 1件
いつも有用な情報をありがとうございます。
このたび、築１００年の古民家（１０年くらい前にリフォーム済み）を購入することになりました。
当初は現在居住している売主から直接購入することとし、かなり古い物件であることも考慮して、瑕疵担保は付けないこととして話が進んでいました。
ところが、事情があって一旦不動産業者が売主から購入し、それを改めてこちらで買うことになりました。
これにより、売主が業者となったことから、２年の瑕疵担保を付けなければならなくなっています。
業者の方からは「瑕疵担保はないものとして扱う」という覚書を結びたいという申し出がありました。
経緯を踏まえると止むを得ないかとも思うのですが、いろいろ解説を読むと、業者が売主の場合、２年の瑕疵担保は絶対であるようにも思われます。
以上を踏まえて、このような、「瑕疵担保はないものとして扱う」という覚書は有効でしょうか。
この覚書があったとき、業者から家を購入した上で、２年以内に瑕疵担保責任に問いたい、と思った場合は、瑕疵担保責任を負ってもらえなくなるのでしょうか。
別途、「いろいろ不具合があるかもしれないことを理解して契約する」という覚書の案もいただいています。
これにより、瑕疵担保責任を問わないということを約束したことになる、と言うのですが、これは有効でしょうか。
瑕疵担保自体にはそれほどこだわりはないのですが、法的に無効な覚書だとすれば後々のトラブルのもとになると思われるので、結びたくないと考えているところです。
アドバイス等いただけましたら、大変幸甚です。
よろしくお願いいたします。
konnichiwaさん （ 神奈川県 / 女性 / 42歳 ）
回答：3件
専門家
宅建業者の瑕疵担保責任免責について
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、
結論から申しますと、売主が宅建業者の場合、
瑕疵担保責任の免責は無効です。
「いろいろ不具合があるかもしれないことを理解して契約する」
という覚書も無効ですから、瑕疵が発見されれば、
宅建業者には瑕疵担保責任が生じます。
また、このような契約内容にすることは、宅建業者として
公正な取引を害する行為となる可能性も高く、
指示処分の対象にも成りかねない行為です。
但し、瑕疵担保責任として請求できないケースもあります。
例えば、中古物件というこうとで、建物や付帯設備には経年変化や、
使用に伴う性能低下、傷、汚れ等があると考えられますが、
そういった部分は売主の保証の対象とはなないことが多く、
電気、ガス、水道等設備機器類及び建具等の調整は買主の負担となります。
瑕疵担保責任の対象となるのは、雨漏り、シロアリの害、
建物の構造上主要な部位の木部の腐蝕、給排水設備の故障の瑕疵で
隠れたる瑕疵についてのみです。
『隠れた瑕疵』ですので、
konnichiwaが知っていたこと(告知されていたこと)については、
瑕疵を知った上で購入したとして、瑕疵担保責任の対象ではなくなります。
覚書の中身が「漠然とした瑕疵担保責任免責」の内容でなく、
「具体的な瑕疵を告知するもの」かどうかで意味合いが
変わりますから、どのような内容か確認が必要です。
瑕疵担保の期間については、konnichiwaのおっしゃる通り、
『引渡しの日から2年』が一般的です。
但し、売主が宅建業者でありながら、
今回のように買主に不利となる特約(瑕疵担保責任の免責)を
設定した場合、民法の発見(引渡しからではありません)から
1年として扱われます。
本来、民法では発見してから１年となっていますが、
発見するのが遅くなれば、かなり長期間瑕疵担保責任を追及される
ことになる為、宅建業者は宅地建物取引業法40条の特則である、
『引渡しの日から2年』と設定していることが多いです。
この業法の特則が無効となるので、民法(発見から1年)となります。
以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也
補足
但し、瑕疵担保責任による損害賠償請求権が
債権の消滅時効により消滅すると
判断された判例などもあります。
引渡しの日から10年経過することで、
発見してから1年経っていなくても、
瑕疵担保責任が請求できないとされる
可能性がありますので、注意が必要です。
※大変申し訳有りませんが、説明内容に不要な文面を
記載いている箇所がございますので、回答文中にあります
『瑕疵担保責任の対象となるのは、雨漏り、シロアリの害、
建物の構造上主要な部位の木部の腐蝕、給排水設備の故障の瑕疵で
隠れたる瑕疵についてのみです。』については、
『瑕疵担保責任の対象となるのは、隠れたる瑕疵についてのみです。』と
読み替えて下さい。
お手数お掛けして申し訳ございません。
回答専門家
- 藤森 哲也
- （不動産コンサルタント）
- 株式会社アドキャスト 代表取締役
将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか？
売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。
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